В России будет ипотека по-американски

На этой неделе "Собинбанк" подписал соглашение с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое позволит ему запустить новую ипотечную программу с самыми длинными в России ипотечными кредитами сроком на 27 лет. До этого максимальный срок жилищной ссуды в других банках составлял 20 лет. АИЖК займется обеспечением длинных средств и частично разделит риски с банком. С одной стороны, удлинение сроков ипотеки свидетельствует о том, что жилищное кредитование в России начинает принимать цивилизованные формы. Однако увеличение сроков приведет к увеличению рисков. Впрочем, в АИЖК считают, что рисков при 27-летнем кредитовании ничуть не больше, чем при 20-летнем кредите.
Идея по увеличению сроков ипотечного кредитования до 27 лет принадлежит АИЖК. "Таким образом мы стремимся решить основную нашу задачу – повысить доступность кредитов для людей, ведь увеличение сроков кредитования приведет к уменьшению ежемесячных взносов для заемщика", – пояснили в агентстве. При этом здесь сообщили, что "Собинбанк" стал первым банком, который согласился выдавать более длинные кредиты. Правда, банк еще не решил, в каких регионах он будет осуществлять долгосрочную ипотеку. "Потенциально возможные регионы – это Москва и Московская область плюс 19 субъектов Российской Федерации, где расположены филиалы банка. В их числе могут оказаться Новосибирск, Архангельск, Волгоград, Калининград, Кемерово, Мурманск, Краснодар, Новороссийск", – сообщила начальник управления кредитования "Собинбанка" Ольга Манукянц.
По договору, заключенному с "Собинбанком", АИЖК обязуется рефинансировать его ипотечные кредиты. "Объемы будут уточняться в процессе, – сообщил заместитель директора департамента клиентских отношений АИЖК Валерий Ванюшин. – Позже мы составим договор купли-продажи, в котором определим объемы, которые беремся рефинансировать, банк будет обязан поставить эти объемы. Также в договоре купли-продажи "Собинбанк" должен указать, в каких регионах он будет выдавать кредиты. Мы рассмотрим его предложения и примем решение, какие закладные согласимся выкупить".
Новость об увеличении сроков ипотечного кредитования можно было бы считать положительной и свидетельствующей о том, что ипотека в России начинает принимать цивилизованные черты. Ведь короткие сроки кредитования были одним из основных барьеров для развития ипотеки в России: в то время как на Западе и в Америке граждане могут покупать жилье в рассрочку на 20-30 лет, в России эти сроки составляют 5-20 лет. Если бы не одно "но". Удлинение сроков, по мнению участников рынка, увеличит риски. И главный риск – это непредсказуемость поведения финансовых рынков и невозможность их прогнозирования на 30-летний срок. "Да, АИЖК – это дополнительный гарант, потому что это, во-первых, государственная структура, во-вторых, именно она будет обеспечивать банк длинными деньгами. Но сам факт присутствия в этой ипотечной программе АИЖК не исключает риски. Остается возможность дефолта, и могут быть большие потери", – сообщила президент Национальной ипотечной компании (НИКОМ) Елена Клепикова. По ее словам, даже если АИЖК полностью возложит кредитные риски на себя, это принесет пользу только конкретному банку. А для системы в целом риски останутся, и потери могут быть в любом случае.
Другая проблема, с которой могут столкнуться банки, занимающиеся длительным кредитованием, – это сложность в планировании рисков. "Опыт США показывает, что средняя продолжительность 30-летних кредитов – 7 лет. Это значит, что в среднем через 7 лет американец полностью погашает кредит. Имея такую статистику, можно планировать и оценивать риски. Не имея ее, как в нашем случае, это более рискованно", – считает Елена Клепикова. Тем не менее она признала, что "все равно когда-то надо начинать" и что НИКОМ будет с интересом следить за развитием этого проекта.
В "Собинбанке" не смогли прокомментировать, как будут разделены риски между ним и АИЖК. "Мы будем решать это с АИЖК отдельно в каждом конкретном случае", – сообщили в пресс-службе "Собинбанка". Не смогли дать пояснений и в самом агентстве, сообщив, что узкие правила сотрудничества будут прописаны чуть позже. Удалось узнать только то, что обычно АИЖК в случае дефолта и возникновения убытков практикует два сценария поведения. В первом случае агентство берет на себя 50% убытков, а оставшееся делит между собой первичный кредитор и сервисный агент. Во втором случае АИЖК заставляет банк выкупать дефолтную закладную. Модель поведения зависит от каждого конкретного банка и от ситуации. Кроме того, по словам Валерия Ванюшина, своего рода обеспечением рисков служит тщательный анализ банков, с которыми АИЖК намерено заключить соглашение. "Чтобы с нами сотрудничать, банк должен быть финансово устойчивым. У нас есть методика, позволяющая это оценивать, плюс аудиторское заключение", – пояснил г-н Ванюшин. Однако он не стал отрицать, что все равно "АИЖК рискует в данном случае".
Несмотря на то что АИЖК не отрицает существования рисков 27-летних кредитов, оно считает их не более высокими, чем по распространенным в России 20-летним кредитам. "Разница между 20 и 27 годами почти равна нулю. Повышение сроков с 5 до 10 лет или с 10 до 20 как-то может еще повлиять на риски. Все, что после 20, никак на это не влияет", – убежден начальник управления федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. По его словам, причина, по которой банки не дают долгосрочных кредитов, кроется не в повышенных рисках. Представитель АИЖК считает, что банки либо не могут привлечь длинные средства, либо не хотят это делать. Но в основном просто не хотят. Как ни странно, банкиры подтверждают слова представителя агентства. "У нас уже увеличены сроки кредитов до 15 лет. И мы не считаем целесообразным делать их больше, – говорит Елена Клепикова из НИКОМа. – Рынок не настолько насыщен, чтобы идти таким путем". Не готовы менять сроки кредитования и в банке DeltaCredit. "У нас максимальный срок кредитования составляет 15 лет. Банк работает в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде – в городах более платежеспособных по сравнению с другими. Для этих городов, по нашему мнению, 15 лет – достаточный срок. И в ближайшее время увеличивать сроки кредитования мы не планируем", – сообщила директор по маркетингу банка DeltaCredit Виктория Кочеткова. Кроме нежелания банков удлинять сроки ипотечного кредитования существует, как ни странно, нежелание и самих заемщиков. "Люди в нашей стране еще не готовы жить в долг и загонять себя в кабалу на 30 лет. Они воспринимают такой длительный кредит как форс-мажор, как стихию. Но на самом деле им надо просто посчитать полученную от длинного кредита выгоду и увидеть, что он намного выгодней, чем короткий", – говорит Денис Гришухин.