В столице растет спрос на профессиональные складские комплексы

За последние два года инвестирование в строительство складских помещений стало одним из самых перспективных направлений на столичном рынке коммерческой недвижимости.
По оценкам специалистов, общий объем имеющихся на столичном рынке складских площадей в среднем составляет 500 тыс. кв. м. При этом на долю современных комплексов класса "А" (профессиональные) и класса "В" (полупрофессиональные) приходится всего около 100 тыс. кв. м. И только 5% от этой цифры составляют складские помещения класса "А". Поэтому неудивительно, что спрос на высококлассные склады в минувшем году оставался стабильно высоким и превышал объем предложения в несколько раз. Нынешняя потребность киевского рынка в профессиональных складских комплексах, по некоторым оценкам, достигает 300 тыс. кв. м.
Неразвитость данного сегмента рынка недвижимости эксперты объясняют главным образом сложностью получения земельного участка под застройку. "С момента подачи запроса на отвод земли до получения государственного акта на собственность в целом может уйти два года. При этом земля должна быть отведена непосредственно под строительство склада", - сказал директор по логистике компании "Frans Maas" Андрей Логинов. Вторая проблема - это отсутствие на рынке профессиональных девелоперов. До недавнего времени компании принимали активное участие в строительстве офисных зданий и торговых комплексов, однако уже в прошлом году логистические и девелоперские фирмы изменили свое отношение к складскому сегменту коммерческой недвижимости, о чем говорит факт выхода на рынок крупных отечественных и международных компаний.
Еще пару лет назад работающие в Украине крупнейшие транснациональные компании предпочитали складским услугам строительство собственных складских комплексов или их аренду. Однако сейчас сложилась ситуация, когда собственная складская инфраструктура большинства крупных компаний перестала справляться со стремительно возросшими объемами продаж. Поэтому все большую популярность приобретает аутсорсинговая (от английского outsource - привлекать извне, передавать на обслуживание, - ред.) логистика, благодаря которой можно не только сократить время решения транспортно-складских задач, но и существенно минимизировать затраты.
К тому же купить готовый складской комплекс, отвечающий современным требованиям, не так уж и просто. Ведь, во-первых, подобных готовых объектов в Украине крайне мало. Во-вторых, это "удовольствие" не из дешевых. Так, по словам специалистов, строительство одного квадратного метра профессионального складского помещения обходится в среднем в $400 (без учета стоимости земельного участка). К примеру, чтобы построить склад площадью 5 тыс. кв. м, компания должна инвестировать не менее $5 млн., отметил А.Логинов. Однако большинство девелоперов заинтересованы в сооружении гораздо больших по площади объектов, поскольку это позволяет в значительной степени снизить себестоимость одного квадратного метра.
Правовая справка: Право собственности на земли, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, может быть передано юридическим лицам для последующей застройки согласно Земельному кодексу в форме приватизации или продажи. Согласно статье 116 этого Кодекса "...юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням... державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації". Другими словами, приватизировав какое-либо сооружение, строительная компания может вне конкурса претендовать на земельный участок под ним.
Не занятые земельные участки юридические лица, в том числе и нерезиденты, могут покупать у государства или территориальных общин. При этом нужно иметь в виду, что пунктом 15 Переходных положений Земельного кодекса установлен временный мораторий до 1 января 2007 года на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Решение о продаже принимается местными советами в отношении земель коммунальной формы собственности, Кабинетом Министров по согласованию с Верховной Радой в случаях покупки земли иностранными юридическими лицами. Также нужно учитывать, что законодательством установлен принцип состязательности при продаже государственных и коммунальных земель. "Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок" - гласит статья 127 Земельного кодекса.
Кроме того законодательство разрешается вести строительство и на земельных участках, находящихся в постоянном пользовании. "Надання земельних ділянок юридичним особам у постійне користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування за проектами відведення цих ділянок" - сказано в статье 123 Земельного кодекса Украины.