В торговую недвижимость России в прошлом году инвестировали $1,38 млрд
В 2012 г. офисный сегмент был наиболее популярным у инвесторов, приобретающих готовые объекты. Объем инвестиций в него составил $2,6 млрд, что эквивалентно 52% от общего объема зарегистрированных инвестиций. По абсолютным объемам инвестиции в офисный сегмент находятся на исторических максимумах.
В 2012 г. были закрыты или находятся в стадии заключения сделки по таким статусным объектам офисного рынка, как Галерея «Актер» (МФК), «Дукат Плейс III», «Саммит» (МФК), «Серебряный город», «Четыре ветра», опосредовано (продажа пакета акций фонда) – «Женева Хаус» и «Берлин Хаус».
Основными покупателями офисной недвижимости были известные отечественные инвесторы, которые продолжили формирование своих портфелей недвижимости в центральной части Москвы. Иностранные инвесторы приобрели активы на сумму порядка $345 млн, или 13% то общего объема инвестиций.
В целом за 2012 г. объем инвестиций составил $4,98 млрд, что на 22% ниже рекордных показателей прошлого года. Однако следует отметить, что, если бы все сделки, по которым переговоры начались в 2012 г., были закрыты, то 2012 г. мог бы установить новый рекорд по объемам инвестиций.
Сохраняющиеся высокие цены на нефть, макроэкономическая ситуация и экономический рост в России во многом предопределили существенно лучшую динамику объемов инвестиций в коммерческую недвижимость России по сравнению с другими рынками Европы.
Объем зарегистрированных инвестиций в торговую недвижимость составил $1,38 млрд, или около 28% об общей суммы инвестиций. В случае закрытия сделки по покупке ТРЦ «Мегаполис» доля данного сегмента увеличилась бы до 40% и по объемам была бы сопоставима с показателями офисного сегмента. Практически все крупные сделки в данном сегменте были связаны с продажей долей: ТЦ «Времена года», «Золотой Вавилон», «Лето», «Мегацентр Горизонт».
Третье место по объему инвестиций занял гостиничный сегмент с общей суммой сделок в $665,7 млн. Это составляет 13% от общей суммы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2012 г. Основной объем сделок в данном сегменты был связан с распродажей долей Правительства Москвы в гостиничных объектах, таких как «Метрополь» ($272 млн), «Рэдиссон САС» (50%, 171 млн. долларов США), «Интерконтиненталь» ($111 млн), «Красные холмы» (19,87%, $35.2 млн).
Инвестиции в сегменте складской и индустриальной недвижимости составили $305 млн, что эквивалентно 6% от общей суммы инвестиций. Активность в данном сегменте, в основном, соответствует исторически сложившимся трендам.
92% всех инвестиций пришлось на Москву. Из $391 млн вложений в региональную коммерческую недвижимость 364 пришлось на ритейл и $27 млн на прочие объекты. Наиболее популярные направления включают Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород.
Ставки капитализации по объектам класса «прайм» после достаточно продолжительного периода горизонтальной динамики в IV квартале 2012 г. несколько снизились. В офисном сегменте снижение составило 25 базисных пунктов с 8,75% до 8,5%. В ритейле, соответственно, 50 базисных пунктов, с 9.5% до 9%. В сегменте складской и индустриальной недвижимости ставка капитализации пока остается на уровне 11%.
Согласно CBRE, в IV квартале 2012 г. инвестиционный рынок показал более высокий, чем ожидалось, рост активности. В первую очередь, это было связано с потоком позитивных новостей из Европы и США, которые благоприятно повлияли на настроения инвесторов и их готовность к риску. Интерес к рисковым активам показал рост, который может продолжиться и в 2013 г., и стать одним из драйверов роста цен. В фокусе инвесторов в 2013 г. по-прежнему будут доминировать ритейл и офисы.
«По нашему мнению, в настоящее время на рынке сформировались хорошие предпосылки для роста стоимости активов. Поток позитивных новостей из Европы, равно как и снижение доходностей по облигациям, способствуют усилению аппетита инвесторов к рисковым активам. Не случайно, именно во второй половине 2012 г. на рынке произошел всплеск инвестиционной активности, который находит продолжение в начале 2013 г. Тем не менее, следует отметить, что фундаментальные макроэкономические индикаторы в еврозоне пока остаются слабыми. По этой причине интерес к качественным активам класса А т.н. «второго эшелона» пока остается слабым, но может активизироваться ближе к концу 2013 г.», – прокомментировал Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России.
