В Украине роль инвестиционных трастов выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ)
На Западе индустрия инвестиционных фондов существует уже несколько десятилетий (в США — около полувека).
Трасты, инвестирующие в недвижимость (Real Estate Investment Trusts), создавались еще в конце XIX века, однако подлинного расцвета они достигли лишь во второй половине XX века. В 1960 году президент США подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов», которое возвращало льготный налоговый режим для Real Estate Investment Trusts (REITs), устраняя двойное налогообложение — доходов фонда и доходов его учредителей. В Украине структура этих инвестиционных институтов, претерпев ряд метаморфоз, осталась подобной западному аналогу.
Работа REITs
В США распространены инвестиционные трасты недвижимости — Real Estate Investment Trusts (REITs). Они были созданы Конгрессом США в 1960 году. Цель их создания — дать возможность мелким инвесторам осуществлять вложения в крупную, приносящую большой доход недвижимость.
Существует две основные разновидности таких компаний:
1) владеющие недвижимостью;
2) финансирующие недвижимость путем ипотеки.
Возможно также сочетание одного и другого.
Среди объектов недвижимости можно выделить промышленные здания, офисы, магазины и торговые центры, жилой сектор (квартиры и дома), склады, гостиницы и другое.
Механизм функционирования подобного инвестиционного продукта довольно прост и прозрачен: инвестору, обладающему небольшим капиталом, предлагается стать совладельцем крупного объекта недвижимости (к примеру, окружного ТЦ) посредством приобретения ценных бумаг фонда. При этом инвестор получает по стоянный денежный доход в виде дивидендов (арендная плата, выплачиваемая арендаторами торгового центра), а также инвестиционный доход от роста стоимости недвижимости. Доля недвижимости в инвестиционный портфелях инвесторов различна — от нескольких процентов у агрессивных инвесторов, нацеленных на рынок акций, до 90% у инвесторов, сопряженных со сферой недвижимости своей основной деятельностью.
«Западный опыт показывает, что уровень доходности фондов недвижимости превышает доходность фондов облигаций, — говорит Василий Лукасевич, управляющий инвестиционными и пенсионными фондами АО «Кинто». Таким образом, будучи консервативным объектом инвестиций, паевые фонды недвижимости тем не менее обеспечивают повышенную доходность по сравнению с облигациями».
Компания KOBA International Real
Estate Consultants совместно со своими международными партнерами планирует в 2007 году создать Ukraine Property Trust. Как ранее сообщал CRE UA, данный траст будет создан по примеру балтийского аналога BPT (Baltic Property Trust), инвестиционный портфель которого составляет €300 млн. «Ukraine Property Trust будет мощной структурой на рынке недвижимости, — говорит господин Бак-Нилсен, директор компании KOBA International, — инвестиционный портфель его составит €2,5 млрд. Это будут средства западных пенсионных фондов, инвестиционных компаний, частных инвесторов, банков из стран Северной и Западной Европы».
«Работа траста будет осуществляться на основе следующей схемы, — объясняет Петр Хорошок, консультант по инвесициям KOBA International (Украина). — Создается управляющая компания (Asset Management Company), которая будет заниматься распределением финансовых активов участников данного траста. КОВА будет иметь эксклюзивные права на поиск объектов коммерческой недвижимости для инвестирования».
REITs являются достаточно действенным инструментом высвобождения финансовых ресурсов для компаний, вовлеченных в рынок недвижимости.
Вся недвижимость, находящаяся на балансе того или иного предприятия, должна cоответствующим образом управляться, что, в конечном итоге, сводится к систематическому, акцентированному управлению затратами. Расходы на управление собственностью включают коммунальные, эксплуатационные затраты, расходы на зарплату обслуживающего персонала и многое другое. Кроме того, перед менеджерами компании, которая на балансе имеет недвижимость, но управление ею не является основным видом бизнеса, чрезвычайно актуальным будет вопрос эффективности такого управления, а для доходной недвижимости — еще и заполненности площадей.
В последнее десятилетие в мировой практике прослеживается тенденция к выводу крупными корпорациями и частными предприятиями недвижимости из балансовых объектов. Это освобождает значительную часть внутренних ресурсов компании. Трансформирование недвижимых активов корпораций в REITs с последующим их листингом на фондовых биржах позволяет высвободить значительный инвестиционный капитал, который может быть направлен на динамичное внутреннее развитие компаний.
Отечественная практика
В Украине роль инвестиционных трастов выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ).
«Совместное инвестирование представляет особый довольно перспективный институт финансового рынка, — говорит Олег Колесник, генеральный директор ООО «Венчурные инвестиционные проекты», разработчик Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)». ИСИ — корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения дохода от вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость». Институты совместного инвестирования имеют целый ряд очевидных преимуществ.
Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в состав валовых доходов не включаются: средства, привлеченные от инвесторов ИСИ, доходы от осуществления операцийс активами ИСИ и доходы, начисленные по активам ИСИ.
«Доходы, аккумулированные институтами совместного инвестирования, могут использоваться для финансирования необходимых проектов через приобретение ИСИ определенных инвестиционных инструментов (облигаций, акций, других корпоративных прав), — поясняет Василий Лукасевич. Согласно закону налоги будут взиматься только с инвесторов при получении ими дивидендов или в случае «выхода» из фонда — при продаже своей доли».
Кроме этого, для осуществления совместных инвестиций есть целый ряд юридических схем, что упрощает процесс принятия решений для тех, кто в таком инвестировании заинтересован. Большую популярность в Украине приобрела схема венчурных инвестиционных фондов. Это достаточно простой, но в то же время универсальный механизм вложения средств в различного рода проекты, причем не только в сфере недвижимости. При этом, согласно данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса, около 40% активов венчурных фондов размещено именно в недвижимости. Венчурный инвестиционный фонд — это ИСИ закрытого типа, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска и активы которого более чем на 50% сформированы за счет корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовых биржах или же на ПФТС (торгово-информационная система).
Неоспоримым преимуществом венчурных фондов является то, что они представляют собой своеобразные «налоговые зонтики». На этапе становления REITs в США этот фактор сыграл определяющую роль в развитии подобных институтов. Негативной национальной особенностью является то, что в роли инвесторов в украинских венчурных фондах не могут выступать физические лица. В перспективе нашему законодательству было бы необходимо нововведение по подобным фондам, которое бы давало право частным инвесторам (физическим лицам) вкладывать собственные средства в ИСИ. И прогнозные расчеты экспертов это явно подтверждают. Так, сегодня активы физических лиц в форме депозитов, размещенных на банковских счетах, составляют порядка 70 млрд. грн. По оценкам аналитиков, при законодательном разрешении физлицам инвестировать в проекты недвижимости через механизмы ИСИ в реальный сектор отечественной экономики только за первый год действия такого закона по ступило бы до 5% депозитов, а на протяжении следующих трех-пяти лет — до 25%. Очевидно, что игнорировать такой мощный внутренний инвестиционный ресурс просто не эффективно.
Венчурное ценообразование
Для более глубокого понимания механизмов и преимуществ венчурного инвестирования следует подробно разобрать некоторые рыночные процессы, которые происходят в сфере недвижимости. С этой целью предлагаем рассмотреть общую функциональную схему данного рынка. Как известно, всякий рынок подвержен цикличности, рынок недвижимости не исключение.
Есть периоды, когда цена недвижимости возрастает (рост экономики, увеличение благосостояния населения, низкие процентные ставки) и, наоборот, падает (перепроизводство, пессимизм покупателей, высокие ставки). Вне зависимости от того, в какой точке данного цикла находится определенный сегмент рынка недвижимости, основной функцией строительных компаний остается продолжение производства каче ственного продукта — строительство добротного жилья. При этом они могут как получать сверхдоходы (в период экономического подъема), так и работать с минимальной отдачей или даже в убыток (в период депрессии).
В свою очередь инвестор — это субъект, основной функцией которого является профессиональное управление активами: и денежными, и материальными. Если в определенный момент времени есть возможность получить большую доходность в сегменте жилой недвижимости, инвестор (при адекватных рисках) станет инвестировать именно в него. «Такова логика инвестора, — говорит Лариса Гавриш, директор ООО «Финансовая компания «Панта Рей Капитал». — Пройдена верхняя точка в данном секторе, и рынок близок к насыщению — инвестор выходит из жилого сегмента и направляет активы в другой, к примеру, вкладывает средства в офисную или торговую недвижимость. Инвестора интересует только доходность; его задача — постоянный поиск новых возможностей, с помощью которых можно обеспечить большую приведенную стоимость своих вложений».
Сегодня, покупая все подряд, рядовые граждане во многих случаях не хотят либо не умеют адекватно воспринимать ценовую ситуацию и риски на рынке жилой недвижимости. А инвесторы и строители пользуются этим, продолжая взвинчивать цены и ориентироваться на быструю прибыль. Однако это не может длиться вечно. И уже можно говорить об определенных предпосылках для нормализации ценового дисбаланса и прекращения той странной эйфории, которая сегодня царит на столичном рынке недвижимости.
• появляются альтернативные формы инвестирования;
• инвесторы начинают все чаще прибегать к механизму расчета внутренней ставки доходности для различных альтернативных предложений.
Приведем формулу, определяющую стоимость такого класса актива, как недвижимость.
Стоимость = арендная плата/ставка дисконтирования, где ставка дисконтирования является субъективной оценкой для каждого от дельного домохозяйства.
При этом под стоимостью подразумевается внутренняя рыночная стоимость объекта.
Ставка дисконтирования в приведенной формуле отражает доходность альтернативных инвестиций при адекватных рисках. Например, это совместное инвестирование (вместе с партнерами) в определенный вид бизнеса, ценные бумаги, инвестиционные фонды, депозиты и другое. Она отражает индивидуальную толерантность субъекта инвестирования к риску и его отношение к собственным активам.
Таким образом, для одного инвестора цена приобретения недвижимости находится в пределах допустимого ($75–80 тыс.), для другого — завышенной. Каково количество инвесторов на рынке с различными инвестиционными стратегиями и какова доля каждого из них по активам — это и есть тот вопрос, ответ на который позволит оценить будущую динамику цен на недвижимость.
Заметим, что вопрос уровня дохода здесь не имеет никакого значения: инвестор с доходами среднего уровня или ниже среднего, но с активной позицией по отношению к собственным средствам может обогнать в приросте своего капитала инвестора, который выбрал консервативный и пассивный инвестиционный стиль, резонно отмечает Лариса Гавриш.
Генератор роста
В Украине появляются новые инвестиционные возможности, отличные от пассивных банковских депозитов. Это, среди прочего, и создание венчурных инвестиционных фондов. При этом наиболее актуальным вопросом остается правовая регламентация функционирования подобных финансовых механизмов.
Законодательное введение понятия «фонд недвижимости» (по аналогии REITs в развитых странах) может придать серьезную динамику росту рынка недвижимости, и в первую очередь благодаря внутренним инвестиционным ресурсам населения.
Работа REITs
В США распространены инвестиционные трасты недвижимости — Real Estate Investment Trusts (REITs). Они были созданы Конгрессом США в 1960 году. Цель их создания — дать возможность мелким инвесторам осуществлять вложения в крупную, приносящую большой доход недвижимость.
Существует две основные разновидности таких компаний:
1) владеющие недвижимостью;
2) финансирующие недвижимость путем ипотеки.
Возможно также сочетание одного и другого.
Среди объектов недвижимости можно выделить промышленные здания, офисы, магазины и торговые центры, жилой сектор (квартиры и дома), склады, гостиницы и другое.
Механизм функционирования подобного инвестиционного продукта довольно прост и прозрачен: инвестору, обладающему небольшим капиталом, предлагается стать совладельцем крупного объекта недвижимости (к примеру, окружного ТЦ) посредством приобретения ценных бумаг фонда. При этом инвестор получает по стоянный денежный доход в виде дивидендов (арендная плата, выплачиваемая арендаторами торгового центра), а также инвестиционный доход от роста стоимости недвижимости. Доля недвижимости в инвестиционный портфелях инвесторов различна — от нескольких процентов у агрессивных инвесторов, нацеленных на рынок акций, до 90% у инвесторов, сопряженных со сферой недвижимости своей основной деятельностью.
«Западный опыт показывает, что уровень доходности фондов недвижимости превышает доходность фондов облигаций, — говорит Василий Лукасевич, управляющий инвестиционными и пенсионными фондами АО «Кинто». Таким образом, будучи консервативным объектом инвестиций, паевые фонды недвижимости тем не менее обеспечивают повышенную доходность по сравнению с облигациями».
Компания KOBA International Real
Estate Consultants совместно со своими международными партнерами планирует в 2007 году создать Ukraine Property Trust. Как ранее сообщал CRE UA, данный траст будет создан по примеру балтийского аналога BPT (Baltic Property Trust), инвестиционный портфель которого составляет €300 млн. «Ukraine Property Trust будет мощной структурой на рынке недвижимости, — говорит господин Бак-Нилсен, директор компании KOBA International, — инвестиционный портфель его составит €2,5 млрд. Это будут средства западных пенсионных фондов, инвестиционных компаний, частных инвесторов, банков из стран Северной и Западной Европы».
«Работа траста будет осуществляться на основе следующей схемы, — объясняет Петр Хорошок, консультант по инвесициям KOBA International (Украина). — Создается управляющая компания (Asset Management Company), которая будет заниматься распределением финансовых активов участников данного траста. КОВА будет иметь эксклюзивные права на поиск объектов коммерческой недвижимости для инвестирования».
REITs являются достаточно действенным инструментом высвобождения финансовых ресурсов для компаний, вовлеченных в рынок недвижимости.
Вся недвижимость, находящаяся на балансе того или иного предприятия, должна cоответствующим образом управляться, что, в конечном итоге, сводится к систематическому, акцентированному управлению затратами. Расходы на управление собственностью включают коммунальные, эксплуатационные затраты, расходы на зарплату обслуживающего персонала и многое другое. Кроме того, перед менеджерами компании, которая на балансе имеет недвижимость, но управление ею не является основным видом бизнеса, чрезвычайно актуальным будет вопрос эффективности такого управления, а для доходной недвижимости — еще и заполненности площадей.
В последнее десятилетие в мировой практике прослеживается тенденция к выводу крупными корпорациями и частными предприятиями недвижимости из балансовых объектов. Это освобождает значительную часть внутренних ресурсов компании. Трансформирование недвижимых активов корпораций в REITs с последующим их листингом на фондовых биржах позволяет высвободить значительный инвестиционный капитал, который может быть направлен на динамичное внутреннее развитие компаний.
Отечественная практика
В Украине роль инвестиционных трастов выполняют институты совместного инвестирования (ИСИ).
«Совместное инвестирование представляет особый довольно перспективный институт финансового рынка, — говорит Олег Колесник, генеральный директор ООО «Венчурные инвестиционные проекты», разработчик Закона Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)». ИСИ — корпоративный или паевой инвестиционный фонд, который осуществляет деятельность, связанную с объединением (привлечением) денежных средств инвесторов с целью получения дохода от вложения их в ценные бумаги, корпоративные права и недвижимость». Институты совместного инвестирования имеют целый ряд очевидных преимуществ.
Согласно Закону Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в состав валовых доходов не включаются: средства, привлеченные от инвесторов ИСИ, доходы от осуществления операцийс активами ИСИ и доходы, начисленные по активам ИСИ.
«Доходы, аккумулированные институтами совместного инвестирования, могут использоваться для финансирования необходимых проектов через приобретение ИСИ определенных инвестиционных инструментов (облигаций, акций, других корпоративных прав), — поясняет Василий Лукасевич. Согласно закону налоги будут взиматься только с инвесторов при получении ими дивидендов или в случае «выхода» из фонда — при продаже своей доли».
Кроме этого, для осуществления совместных инвестиций есть целый ряд юридических схем, что упрощает процесс принятия решений для тех, кто в таком инвестировании заинтересован. Большую популярность в Украине приобрела схема венчурных инвестиционных фондов. Это достаточно простой, но в то же время универсальный механизм вложения средств в различного рода проекты, причем не только в сфере недвижимости. При этом, согласно данным Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса, около 40% активов венчурных фондов размещено именно в недвижимости. Венчурный инвестиционный фонд — это ИСИ закрытого типа, который осуществляет исключительно частное размещение ценных бумаг собственного выпуска и активы которого более чем на 50% сформированы за счет корпоративных прав и ценных бумаг, не допущенных к торгам на фондовых биржах или же на ПФТС (торгово-информационная система).
Неоспоримым преимуществом венчурных фондов является то, что они представляют собой своеобразные «налоговые зонтики». На этапе становления REITs в США этот фактор сыграл определяющую роль в развитии подобных институтов. Негативной национальной особенностью является то, что в роли инвесторов в украинских венчурных фондах не могут выступать физические лица. В перспективе нашему законодательству было бы необходимо нововведение по подобным фондам, которое бы давало право частным инвесторам (физическим лицам) вкладывать собственные средства в ИСИ. И прогнозные расчеты экспертов это явно подтверждают. Так, сегодня активы физических лиц в форме депозитов, размещенных на банковских счетах, составляют порядка 70 млрд. грн. По оценкам аналитиков, при законодательном разрешении физлицам инвестировать в проекты недвижимости через механизмы ИСИ в реальный сектор отечественной экономики только за первый год действия такого закона по ступило бы до 5% депозитов, а на протяжении следующих трех-пяти лет — до 25%. Очевидно, что игнорировать такой мощный внутренний инвестиционный ресурс просто не эффективно.
Венчурное ценообразование
Для более глубокого понимания механизмов и преимуществ венчурного инвестирования следует подробно разобрать некоторые рыночные процессы, которые происходят в сфере недвижимости. С этой целью предлагаем рассмотреть общую функциональную схему данного рынка. Как известно, всякий рынок подвержен цикличности, рынок недвижимости не исключение.
Есть периоды, когда цена недвижимости возрастает (рост экономики, увеличение благосостояния населения, низкие процентные ставки) и, наоборот, падает (перепроизводство, пессимизм покупателей, высокие ставки). Вне зависимости от того, в какой точке данного цикла находится определенный сегмент рынка недвижимости, основной функцией строительных компаний остается продолжение производства каче ственного продукта — строительство добротного жилья. При этом они могут как получать сверхдоходы (в период экономического подъема), так и работать с минимальной отдачей или даже в убыток (в период депрессии).
В свою очередь инвестор — это субъект, основной функцией которого является профессиональное управление активами: и денежными, и материальными. Если в определенный момент времени есть возможность получить большую доходность в сегменте жилой недвижимости, инвестор (при адекватных рисках) станет инвестировать именно в него. «Такова логика инвестора, — говорит Лариса Гавриш, директор ООО «Финансовая компания «Панта Рей Капитал». — Пройдена верхняя точка в данном секторе, и рынок близок к насыщению — инвестор выходит из жилого сегмента и направляет активы в другой, к примеру, вкладывает средства в офисную или торговую недвижимость. Инвестора интересует только доходность; его задача — постоянный поиск новых возможностей, с помощью которых можно обеспечить большую приведенную стоимость своих вложений».
Сегодня, покупая все подряд, рядовые граждане во многих случаях не хотят либо не умеют адекватно воспринимать ценовую ситуацию и риски на рынке жилой недвижимости. А инвесторы и строители пользуются этим, продолжая взвинчивать цены и ориентироваться на быструю прибыль. Однако это не может длиться вечно. И уже можно говорить об определенных предпосылках для нормализации ценового дисбаланса и прекращения той странной эйфории, которая сегодня царит на столичном рынке недвижимости.
• появляются альтернативные формы инвестирования;
• инвесторы начинают все чаще прибегать к механизму расчета внутренней ставки доходности для различных альтернативных предложений.
Приведем формулу, определяющую стоимость такого класса актива, как недвижимость.
Стоимость = арендная плата/ставка дисконтирования, где ставка дисконтирования является субъективной оценкой для каждого от дельного домохозяйства.
При этом под стоимостью подразумевается внутренняя рыночная стоимость объекта.
Ставка дисконтирования в приведенной формуле отражает доходность альтернативных инвестиций при адекватных рисках. Например, это совместное инвестирование (вместе с партнерами) в определенный вид бизнеса, ценные бумаги, инвестиционные фонды, депозиты и другое. Она отражает индивидуальную толерантность субъекта инвестирования к риску и его отношение к собственным активам.
Таким образом, для одного инвестора цена приобретения недвижимости находится в пределах допустимого ($75–80 тыс.), для другого — завышенной. Каково количество инвесторов на рынке с различными инвестиционными стратегиями и какова доля каждого из них по активам — это и есть тот вопрос, ответ на который позволит оценить будущую динамику цен на недвижимость.
Заметим, что вопрос уровня дохода здесь не имеет никакого значения: инвестор с доходами среднего уровня или ниже среднего, но с активной позицией по отношению к собственным средствам может обогнать в приросте своего капитала инвестора, который выбрал консервативный и пассивный инвестиционный стиль, резонно отмечает Лариса Гавриш.
Генератор роста
В Украине появляются новые инвестиционные возможности, отличные от пассивных банковских депозитов. Это, среди прочего, и создание венчурных инвестиционных фондов. При этом наиболее актуальным вопросом остается правовая регламентация функционирования подобных финансовых механизмов.
Законодательное введение понятия «фонд недвижимости» (по аналогии REITs в развитых странах) может придать серьезную динамику росту рынка недвижимости, и в первую очередь благодаря внутренним инвестиционным ресурсам населения.
