В Украине жилье должно дешеветь
И стали приходить к выводам, что нельзя ориентироваться на цены, указанные в «Aviso» или на сайтах в интернете: они не отражают действительность, поскольку завышены.
Редакция iBanka тоже решила понять реальную перспективу цен на жилую недвижимость и ипотечного рынка в Украине и взяла интервью у эксперта компании MPP Consulting Павла Мельника. Основные моменты которого мы и приводим в этом материале.
Дальнейшее снижение цены квадратного метра аналитик связывает с падением доходов населения и тенденцией отрицательного накопления средств. «Фактически, начиная с 2006 года недвижимость, стала недоступна большинству населения. А вследствие превращения рынка в большую финансовую пирамиду ситуация вышла из-под контроля, и ценовые показатели зашкалили все разумные пределы».
Как отмечает П. Мельник, эта финансовая пирамида требовала постоянной подпитки. Подпитку давала щедрая кредитная политика банков. Но с остановкой кредитования остановился и рост пирамиды. «Последний год мы наблюдали стагнацию на рынке, вызванную резким изменением реальной платежеспособности, и все это время участники рынка пытались оживить его. Но отсутствие реального спроса, то есть спроса, подкрепленного достаточным количеством денег, не позволило что-либо изменить».
Эксперт говорит, что можно долго спорить является ли недвижимость капиталом, или можно ли считать покупку квартиры инвестиций. «Могу сказать одно: жилая недвижимость - это не капитал, а ее приобретение нельзя воспринимать как инвестицию. Самый большой спад на рынке произойдет именно тогда, когда большая часть людей пересмотрит свое отношение к вопросу ценности недвижимости и поймет ошибочность тех понятий, которые навязывались им в последние годы».
Что касается непосредственно цен на квартиры, то Павел Мельник говорит, что можно прогнозировать их падение до уровня, когда усредненная стоимость 1-комнатной квартиры составит $8-10 тыс., 2-комнатной - $13-14 тыс., 3-комнатной - $18-20 тыс.
Во-первых, это тот уровень сумм, который типичный представитель среднего класса может заплатить за квартиру без привлечения заемных средств. Во-вторых, при таком уровне цен становится выгодным приобретение квартир для целей получения дохода от сдачи в аренду. Конечно, аренда и сейчас приносит доход. Но в сравнении с сегодняшним соотношением цен на квартиры с арендными ставками доход от аренды не является экономически обоснованным. Вот и выходит, что при достижении указанных величин начнет проявляться отложенный спрос.
Названный уровень цен специалист относится исключительно к вторичному рынку жилья. Ведь в отличие от первичного, на нем действуют именно рыночные механизмы ценообразования. Рынок нового жилья сложнее. В этом сегменте основным определяющим фактором цены является себестоимость строительства, а не рыночная стоимость.
По крайней мере, тогда, когда цены нужно снижать, а не повышать. Строители не будут строить, если цена продажи готового жилья не будет превышать затраты на его строительство, как минимум, на 30-40%. А вот здесь все будет зависеть от того, пойдет ли государство на снижение налогов, уменьшение величины отчислений во всевозможные фонды? Ведь иными методами невозможно снижение себестоимости строительства. А снижать себестоимость придется!
Мельник считает, что рынок недвижимости начнет расти не раньше, чем начнет восстанавливаться экономика, а произойдет это лет через пять. «Сейчас мы находимся только в первой фазе спада. Возможно «дно» текущего кризиса мы увидим в 2010 или 2011 году. Но только к 2015 году, когда экономика начнет приближаться к докризисным уровням, можно будет говорить о восстановлении полноценного кредитования недвижимости".
