«Великая депрессия» на гостиничном рынке. Наиболее знаковые проекты 2006 года вновь отложены до «лучших времен»
В отличие от «перегретого» гостиничного рынка Европы, где в последние годы ощутимо снизилась доходность гостиничного бизнеса, украинский его собрат только набирает обороты.
Качественные отели нынче можно пересчитать по пальцам не только в регионах, а и в Киеве. И это при том, что столица уже давно привлекает грандов мирового рынка гостиничной недвижимости, таких как Radisson, Intercontinental Hotel Group, Hayat, Hilton. Отрадно, что в последнее время в Киеве несколько активизировалась реконструкция старых и появились планы строительства новых отелей. Но все же бума в этом секторе рынка коммерческой недвижимости, сравнимого с темпами развития офисной и торговой инфраструктур, на протяжении всего прошлого года не наблюдалось.
ЦЕНЫ ЗАШКАЛИВАЮТ
На сегодняшний день в Киеве насчитывается чуть больше сотни отелей всех категорий. В этот перечень включены не только чисто коммерческие проекты, но и ведомственные гостиницы, которые часто предлагают настолько низкий уровень сервиса, что их относят к классу «беззвездных» объектов. Стоит отметить, что еще лет пять тому доля таких «постоялых дворов» в гостиничном хозяйстве Киева была весьма велика. Сегодня же они вынуждены либо реконструироваться, либо закрываться и перепрофилироваться под давлением конкуренции и растущих запросов потребителей услуг.
По данным компании Build & Live Development, в настоящее время в столице функционирует 117 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения. Из них 23 объекта относятся к категории «больших отелей» (более 100 номеров), 60 считается «малыми гостиницами», номерной фонд которых не превышает 100 единиц. Общий номерной фонд Киева этот источник оценивает в 8,7 тыс. номеров, рассчитанных на 15,6 тыс. мест. Гостиницы столицы способны обеспечить проживание около 1 млн. человек в год. Однако этого «ресурса» уже сегодня явно не достаточно, тем более что с каждым годом количество гостей города увеличивается на 14–15%. В основном это приезжие из других городов Украины. Примерно треть от общего числа – иностранцы.
Международными сертификатами соответствия на сегодняшний день обладает 51 киевский отель:
• «пять звезд» имеет всего одна гостиница («Премьер Палас»)
• «четыре звезды» – 6 отелей
• «три звезды» – 17 гостиниц
• «две звезды» – 20 гостиниц
• «одна звезда» – 7 гостиниц.
Несколько по-иному видит структуру рынка столичной недвижимости компания Real Estate Solutions. По ее данным, на рынке гостиничной недвижимости Киева работают:
• одна пятизвездочная гостиница («Премьер Палас»)
• около трех десятков четырехзвездочных («Днепр», «Национальный», «Президент-отель Киевский», «Днепровский» и пр.)
• около 20 трехзвездочных («Лыбедь», «Киев», «Братислава», «Славутич», «Турист», «Русь», «Мир», «Воздвиженский», «Андреевский» и др.).
Основной район «дислокации» лучших киевских гостиниц – центральная часть города. В Real Estate Solutions считают: это обусловлено тем, что среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам компаний, а также зарубежные звезды. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4–5 звезд, расположенные недалеко от офисов и деловых центров, объектов международного значения, зон повышенного туристического интереса.
Гостиницы Киева, сообщает Build & Live Development, сегодня загружены в среднем примерно на 55%. Это наилучший показатель среди всех городов Украины. У 4–5-звездочных отелей наполняемость составляет больше 70%. Аналитики компании объясняют повышенный спрос на номера высшего качества их дефицитом, разнообразием предоставляемых услуг и удобным расположением в центре города.
Сергей КАРАМНОВ, президент девелоперской компании Real Estate Solutions:
– Средний показатель загрузки гостиниц по Киеву составляет около 60%, а уровень заселенности 4–5-звездочных гостиниц, как правило, на 10–15% превышает нормированный уровень. Сейчас в Киеве работает только одна пятизвездочная гостиница — «Премьер Палас», которая загружена на 80–85%. Для удовлетворения существующего спроса необходимо минимум еще три-четыре гостиницы такого класса. В то же время загрузка трехзвездочных гостиниц в этом году составит около 65–70%. Очевидно, что для удовлетворения растущего спроса столичным операторам гостиничного бизнеса необходимо либо реконструировать существующие отели, либо строить новые.
Подтверждением такого мнения является тот факт, что нормативный показатель обеспеченности Киева гостиничными местами крайне низкий, если сравнивать с другими столицами Европы. Например, в Париже на 1000 жителей приходится 38,4 гостиничных места. В Вене этот показатель составляет 25,6. В Москве – 9,6.
Сергей КАРАМНОВ:
– Обеспеченность гостиничными местами на тысячу жителей в Киеве составляет 6 мест. Более того, по развитию гостиниц мирового уровня Киев сегодня находится на 13-м месте среди 15-ти столиц стран бывшего СССР. Для удовлетворения спроса на сегодняшний день в столице необходимо вывести на рынок около 1000 номеров, а это приблизительно 4–5 крупных отелей.
Виктор РАСПУТНЫЙ, директор компании Build & Live Development:
– Нынешняя инфраструктура гостиничного рынка Киева не удовлетворяет спрос на гостиничные услуги ни по количеству, ни по качеству. Гостиничный рынок остается одним из наиболее неразвитых секторов рынка недвижимости Украины. С развитием международных отношений Киев стал ощущать нехватку гостиниц высокого класса, способных удовлетворить самых требовательных гостей столицы. Многие гостиницы Киева существуют еще с советских времен. Часть из них реконструирована, но современным требованиям не отвечает: отсутствует качественное обслуживание и удобство проживания. Чтобы удовлетворить спрос, необходимо вывести на рынок новые гостиницы, которые смогут сочетать в себе высокое качество обслуживания и проживания. Для полного удовлетворения нынешнего спроса на гостиничные услуги столице необходимо вывести на рынок 4 пятизвездочных, 15 четырехзвездочных и 35 трехзвездочных отелей.
Малая насыщенность гостиничного рынка качественными номерами приводит к тому, что стоимость проживания в столичных гостиницах несколько неадекватна их качеству. Build & Live Development считает, что в большинстве столичных отелей стоимость номеров совершенно не соответствует современным требованиям и качеству предоставляемых услуг.
Стоимость проживания в самых дорогих отелях Киева: «Премьер Палас», «Днепр», Rаdisson SAS, «Президент-отель», «Национальный» составляет от 300 до 3000 у. е./сутки. Проживание в менее фешенебельных отелях, таких как «Лыбедь», «Русь» и пр., обходится в 100–150 у. е./сутки. Цены на проживание в трехзвездочных отелях варьируются от 60 до 90 у. е./сутки.
Ну а стоимость номеров в отелях для небогатых постояльцев такова: «Кооператор» (в центре), «Голосеевский» (возле НВЦ), «Пролiсок» (по Житомирской трассе), «Турист», «Братислава», «Славутич» (Левый берег) – 30–40 у. е./сутки.
ГОСТИНИЧНЫЙ «ОБЛОМ-2006»
Городские власти нынче заинтересованы в развитии гостиничной инфраструктуры Киева, и со своей стороны стимулируют реализацию подобных проектов. На сегодняшний день, по оценке руководителя Главного управления коммунального хозяйства КГГА Михаила Шпарика, для качественного обслуживания гостей города не хватает 12 тысяч гостиничных номеров. Чтобы такое количество номеров появилось в столице в обозримой перспективе, власти выделяют земельные участки под строительство гостиниц. К 2012 году ГУ коммунального хозяйства хотело бы довести количество больших отелей класса «пять звезд» до 5, а класса «четыре звезды» – до 30–40.
Однако далеко не все считают такие планы КГГА реалистичными. Инвестиционные компании киевского рынка коммерческой недвижимости проявляют интерес к строительству гостиниц. Общая стоимость заявленных проектов такого рода, по некоторым подсчетам, уже составила более 3 млрд. гривен. Тем не менее, большинство из них так и остаются на бумаге либо продвигаются черепашьими темпами. В ушедшем году в Киеве ожидалось открытие семи новых гостиниц общей стоимостью почти полмиллиарда гривен, которые дали бы городу 550 номеров. Самыми заметными проектами 2006 года должны были стать «пятизвездочники» «Святая София Hyatt Regency Киев» на улице Аллы Тарасовой, 5 и «Опера» в районе улицы Богдана Хмельницкого. Но выход на рынок этих и других проектов по ряду причин отложен. Таким образом, если в течение 2004–2005 гг. в столице было введено в эксплуатацию 13 новых отелей: один четырехзвездочный, один трехзвездочный и шесть двухзвездочных, то итог 2006-го будет ненамного лучшим. Очевидно, что несмотря на старания властей, гостиничная инфраструктура Киева развивается крайне вяло. В чем же причина?
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– Причин «застойности» отечественного рынка гостиничной недвижимости много. Это и несовершенное государственное регулирование, устаревшее технологическое обеспечение, низкое качество услуг, отсутствие квалифицированного персонала. Неблагоприятно влияет и отсутствие достаточного финансирования государственных объектов. Сегодня ряд иностранных компаний заинтересован инвестировать средства в строительство гостиниц, хотя и тут множество проблем. Это и нехватка участков под строительство, и занимающие много времени процедуры отвода земли и получения согласований, а также гостиничный сбор. В столице он достигает 20%, что тормозит приход в Киев международных гостиничных сетей.
Сергей КАРАМНОВ:
– На сегодняшний день существует несколько обстоятельств, которые замедляют темпы развития рынка гостиничной недвижимости Киева. Первая – гостиничный проект в среднем стоит от 30 до 100 миллионов долларов, и эти деньги нужно вложить самому или привлечь партнеров. Вторая, и самая существенная причина – более длительный период окупаемости.
В связи с этим, по мнению экспертов, многие отечественные инвесторы пока считают гостиничный бизнес более рискованным в сравнении с другими секторами рынка недвижимости. На сегодняшний день инвесторы отдают большее предпочтение строительству офисной и жилой недвижимости, нежели гостиничной. Ведь офисные помещения, в среднем, окупаются за 3–4 года. С гостиницами ситуация несколько иная. В условиях развитого гостиничного рынка можно рассчитывать на возврат инвестиций, вложенных в капитальную реконструкцию или строительство отеля, в течение 7–8 лет, гостиницы же высшей категории и вовсе окупаются не ранее чем через 10–15 лет.
Кроме того, при создании современной гостиничной недвижимости на каждый ее квадратный метр уходит значительно больше средств, чем в случае с офисными или торговыми объектами. Стоимость эксплуатации отеля тоже повышена. Да и для качественного управления таким комплексом (а это один из «китов», на которых стоит данный бизнес) не всегда просто найти персонал подходящей квалификации. По мнению Build & Live Development, украинские гостиничные девелоперы будут стремиться развивать проекты в основном с участием международных операторов. Поэтому для реализации подобных программ понадобятся специалисты с опытом управления отелями, разбирающиеся в вопросах ценообразования, сегментации, стратегически нацеленные на получение прибыльного гостиничного продукта. Ясно, что таких кадров в нашей стране пока не много, так что операторам данного рынка придется широко привлекать западных консультантов.
ОДНОВРЕМЕННО С КОЛИЧЕСТВОМ РАСТЕТ КАЧЕСТВО
Что и говорить, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости не слишком-то благоприятствует развитию гостиничной недвижимости. Поэтому единственным форматом такой недвижимости, который, как ожидается, будет развиваться в Киеве более-менее интенсивно, станут малые отели. Причем городская власть, судя по недавним заявлениям г-на Шпарика, делает сегодня основную ставку именно на них. В условиях западного рынка гостиничной недвижимости этот формат доказал свою жизнеспособность: доля таких объектов там доходит до 70%, что делает их доминирующим «видом». В Киеве предусмотрена программа развития малых отелей до 2010 года. За это время планируют построить около 70 гостиниц на 2 тысячи номеров.
Сергей КАРАМНОВ:
– На территории Киева работает около 100 предприятий гостиничного хозяйства разной формы собственности и ведомственного подчинения, среди которых больше половины относятся к классу гостиниц малой вместимости. Малые киевские гостиницы – это преимущественно предприятия, не имеющие соответствующей категории, однако это не мешает им занимать свое место на рынке услуг. При этом тенденция увеличения основных показателей развития малых гостиниц города Киева в общей совокупности за последние годы является позитивной. Их конкурентное преимущество, по сравнению с большими гостиницами, – индивидуальный подход к гостю. К тому же такой формат отеля интересен инвестору благодаря сравнительно быстрой окупаемости (4–6 лет), тогда как большой отель окупится лет через 8–15.
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– В Киеве функционирует 60 «малых гостиниц». Показатели развития таковых с каждым годом увеличиваются. Киевская городская государственная администрация намерена привлечь 300 миллионов долларов инвестиций в строительство «малых гостиниц» до 2010 года. В итоге планируется довести их долю в отельном хозяйстве города до 60 %. «Мини-отель» – самый доходный формат гостиничного бизнеса, он интересен инвестору благодаря сравнительно быстрой окупаемости.
И все же крупные проекты в гостиничном секторе рынка коммерческой недвижимости тоже будут востребованы еще очень долго. Ведь только насыщение рынка качественным предложением способно удовлетворить спрос и стабилизировать цены. По оценкам экспертов компании Build & Live Development, Киев как столица европейского государства должен быть обеспечен 3–4-мя пятизвездочными, 14–17-ю четырехзвездочными и 45–50-ю трехзвездочными отелями. Такое количество качественной гостиничной недвижимости может появиться в Киеве на протяжении ближайших 4–6 лет, если выполнят хотя бы те проекты, которые на сегодняшний день заявили столичные застройщики.
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– До 2010 года в столице Украины предусматривается построить 45 новых гостиниц. Планируется построить 4–5 пятизвездочных гостиниц, 10 четырехзвездочных и около 30 – трехзвездочных. В Киеве уже подготовлен ряд проектов 4- и 5-звездочных отелей на 2007 год, но откроются они или нет, зависит от множества факторов.
Сергей КАРАМНОВ:
– В 2007 году планируется ввести в действие 5 больших гостиниц:
• «Святая София Hyatt Regency Киев» (5-звездочная гостиница на 237 номеров на улице А. Тарасовой, 5)
• «Золотые купола» (5-звездочная гостиница на 280 номеров на улице Большая Житомирская, 2-а)
• Международный гостиничный комплекс (4-звездочная гостиница на 192 номера на улице Антоновича, 79)
• гостиница на 99 номеров на улице Сагайдачного, 25-б
• гостиница на 50 номеров на улице Тулузы, 3-б.
В 2008 году планируется ввести в эксплуатацию две большие гостиницы:
• «Хилтон» (на 270 номеров и 150 апартаментов на бульваре Тараса Шевченко, 28–30);
• гостиничный комплекс международного класса на улице Лютеранской, 14-в (4-звездочная гостиница на 330 номеров).
В 2009 году планируется ввести в действие четыре больших гостиницы:
• «Лейпциг» (5-звездочный комплекс на 209 номеров на улице Прорезной, 24)
• 5-звездочный гостиничный комплекс на 371 номер на улице Набережно-Крещатицкой, 21
• «Пан Юкрейн» (административно-гостиничный комплекс на 104 номера на улице Гончара, 69)
• гостинично-жилой комплекс на проспекте Глушкова, 92-б на 100 номеров.
Немаловажным обстоятельством является то, что упомянутые проекты обещают не только увеличить количество, но и в целом повысить качество киевских гостиничных услуг. Ведь согласно недавно проведенным исследованиям компании Horwath Consulting Ukraine только 3% гостиничного номерного фонда Киева соответствует мировым стандартам.
ВОПРОС ЭКСПЕРТУ
– Помогает ли хоть в чем-то развитию гостиничной недвижимости в Киеве городская «Программа развития туризма и гостиничного хозяйства до 2010 г. », утвержденная городскими властями 30.09.1997 (№ 1501)?
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– Благодаря «Программе развития туризма и гостиничного хозяйства до 2010 г. » был утвержден не один проект гостиничного сектора. Программа во многом помогает развитию гостиничного хозяйства, в частности запущены проекты строительства 5-, 4- и 3-звездочных отелей, а также «малых гостиниц», которые планируется запустить в эксплуатацию до 2010 года.
ПРОГНОЗ
Стоимость проживания в гостиницах Киеве через 6 лет снизится на 10%.
К 2012 г. стоимость гостиничного номера в столице снизится примерно на 10%, прогнозирует заместитель начальника Главного управления гостиничного хозяйства и туризма КГГА Николай Грицык. Чиновник связывает свои ожидания с проведением в 2012 г. футбольных матчей за кубок УЕФА в Киеве, для чего планируется построить в городе 10 пятизвездочных гостиниц. Их появление должно откорректировать цены на рынке Киева и снизить стоимость проживания в гостиницах.
ЦЕНЫ ЗАШКАЛИВАЮТ
На сегодняшний день в Киеве насчитывается чуть больше сотни отелей всех категорий. В этот перечень включены не только чисто коммерческие проекты, но и ведомственные гостиницы, которые часто предлагают настолько низкий уровень сервиса, что их относят к классу «беззвездных» объектов. Стоит отметить, что еще лет пять тому доля таких «постоялых дворов» в гостиничном хозяйстве Киева была весьма велика. Сегодня же они вынуждены либо реконструироваться, либо закрываться и перепрофилироваться под давлением конкуренции и растущих запросов потребителей услуг.
По данным компании Build & Live Development, в настоящее время в столице функционирует 117 гостиниц разной формы собственности и ведомственного подчинения. Из них 23 объекта относятся к категории «больших отелей» (более 100 номеров), 60 считается «малыми гостиницами», номерной фонд которых не превышает 100 единиц. Общий номерной фонд Киева этот источник оценивает в 8,7 тыс. номеров, рассчитанных на 15,6 тыс. мест. Гостиницы столицы способны обеспечить проживание около 1 млн. человек в год. Однако этого «ресурса» уже сегодня явно не достаточно, тем более что с каждым годом количество гостей города увеличивается на 14–15%. В основном это приезжие из других городов Украины. Примерно треть от общего числа – иностранцы.
Международными сертификатами соответствия на сегодняшний день обладает 51 киевский отель:
• «пять звезд» имеет всего одна гостиница («Премьер Палас»)
• «четыре звезды» – 6 отелей
• «три звезды» – 17 гостиниц
• «две звезды» – 20 гостиниц
• «одна звезда» – 7 гостиниц.
Несколько по-иному видит структуру рынка столичной недвижимости компания Real Estate Solutions. По ее данным, на рынке гостиничной недвижимости Киева работают:
• одна пятизвездочная гостиница («Премьер Палас»)
• около трех десятков четырехзвездочных («Днепр», «Национальный», «Президент-отель Киевский», «Днепровский» и пр.)
• около 20 трехзвездочных («Лыбедь», «Киев», «Братислава», «Славутич», «Турист», «Русь», «Мир», «Воздвиженский», «Андреевский» и др.).
Основной район «дислокации» лучших киевских гостиниц – центральная часть города. В Real Estate Solutions считают: это обусловлено тем, что среди посетителей киевских гостиниц преобладают представители деловых кругов, бизнесмены, приезжающие в столицу на переговоры или по делам компаний, а также зарубежные звезды. Они, как правило, предпочитают гостиницы класса 4–5 звезд, расположенные недалеко от офисов и деловых центров, объектов международного значения, зон повышенного туристического интереса.
Гостиницы Киева, сообщает Build & Live Development, сегодня загружены в среднем примерно на 55%. Это наилучший показатель среди всех городов Украины. У 4–5-звездочных отелей наполняемость составляет больше 70%. Аналитики компании объясняют повышенный спрос на номера высшего качества их дефицитом, разнообразием предоставляемых услуг и удобным расположением в центре города.
Сергей КАРАМНОВ, президент девелоперской компании Real Estate Solutions:
– Средний показатель загрузки гостиниц по Киеву составляет около 60%, а уровень заселенности 4–5-звездочных гостиниц, как правило, на 10–15% превышает нормированный уровень. Сейчас в Киеве работает только одна пятизвездочная гостиница — «Премьер Палас», которая загружена на 80–85%. Для удовлетворения существующего спроса необходимо минимум еще три-четыре гостиницы такого класса. В то же время загрузка трехзвездочных гостиниц в этом году составит около 65–70%. Очевидно, что для удовлетворения растущего спроса столичным операторам гостиничного бизнеса необходимо либо реконструировать существующие отели, либо строить новые.
Подтверждением такого мнения является тот факт, что нормативный показатель обеспеченности Киева гостиничными местами крайне низкий, если сравнивать с другими столицами Европы. Например, в Париже на 1000 жителей приходится 38,4 гостиничных места. В Вене этот показатель составляет 25,6. В Москве – 9,6.
Сергей КАРАМНОВ:
– Обеспеченность гостиничными местами на тысячу жителей в Киеве составляет 6 мест. Более того, по развитию гостиниц мирового уровня Киев сегодня находится на 13-м месте среди 15-ти столиц стран бывшего СССР. Для удовлетворения спроса на сегодняшний день в столице необходимо вывести на рынок около 1000 номеров, а это приблизительно 4–5 крупных отелей.
Виктор РАСПУТНЫЙ, директор компании Build & Live Development:
– Нынешняя инфраструктура гостиничного рынка Киева не удовлетворяет спрос на гостиничные услуги ни по количеству, ни по качеству. Гостиничный рынок остается одним из наиболее неразвитых секторов рынка недвижимости Украины. С развитием международных отношений Киев стал ощущать нехватку гостиниц высокого класса, способных удовлетворить самых требовательных гостей столицы. Многие гостиницы Киева существуют еще с советских времен. Часть из них реконструирована, но современным требованиям не отвечает: отсутствует качественное обслуживание и удобство проживания. Чтобы удовлетворить спрос, необходимо вывести на рынок новые гостиницы, которые смогут сочетать в себе высокое качество обслуживания и проживания. Для полного удовлетворения нынешнего спроса на гостиничные услуги столице необходимо вывести на рынок 4 пятизвездочных, 15 четырехзвездочных и 35 трехзвездочных отелей.
Малая насыщенность гостиничного рынка качественными номерами приводит к тому, что стоимость проживания в столичных гостиницах несколько неадекватна их качеству. Build & Live Development считает, что в большинстве столичных отелей стоимость номеров совершенно не соответствует современным требованиям и качеству предоставляемых услуг.
Стоимость проживания в самых дорогих отелях Киева: «Премьер Палас», «Днепр», Rаdisson SAS, «Президент-отель», «Национальный» составляет от 300 до 3000 у. е./сутки. Проживание в менее фешенебельных отелях, таких как «Лыбедь», «Русь» и пр., обходится в 100–150 у. е./сутки. Цены на проживание в трехзвездочных отелях варьируются от 60 до 90 у. е./сутки.
Ну а стоимость номеров в отелях для небогатых постояльцев такова: «Кооператор» (в центре), «Голосеевский» (возле НВЦ), «Пролiсок» (по Житомирской трассе), «Турист», «Братислава», «Славутич» (Левый берег) – 30–40 у. е./сутки.
ГОСТИНИЧНЫЙ «ОБЛОМ-2006»
Городские власти нынче заинтересованы в развитии гостиничной инфраструктуры Киева, и со своей стороны стимулируют реализацию подобных проектов. На сегодняшний день, по оценке руководителя Главного управления коммунального хозяйства КГГА Михаила Шпарика, для качественного обслуживания гостей города не хватает 12 тысяч гостиничных номеров. Чтобы такое количество номеров появилось в столице в обозримой перспективе, власти выделяют земельные участки под строительство гостиниц. К 2012 году ГУ коммунального хозяйства хотело бы довести количество больших отелей класса «пять звезд» до 5, а класса «четыре звезды» – до 30–40.
Однако далеко не все считают такие планы КГГА реалистичными. Инвестиционные компании киевского рынка коммерческой недвижимости проявляют интерес к строительству гостиниц. Общая стоимость заявленных проектов такого рода, по некоторым подсчетам, уже составила более 3 млрд. гривен. Тем не менее, большинство из них так и остаются на бумаге либо продвигаются черепашьими темпами. В ушедшем году в Киеве ожидалось открытие семи новых гостиниц общей стоимостью почти полмиллиарда гривен, которые дали бы городу 550 номеров. Самыми заметными проектами 2006 года должны были стать «пятизвездочники» «Святая София Hyatt Regency Киев» на улице Аллы Тарасовой, 5 и «Опера» в районе улицы Богдана Хмельницкого. Но выход на рынок этих и других проектов по ряду причин отложен. Таким образом, если в течение 2004–2005 гг. в столице было введено в эксплуатацию 13 новых отелей: один четырехзвездочный, один трехзвездочный и шесть двухзвездочных, то итог 2006-го будет ненамного лучшим. Очевидно, что несмотря на старания властей, гостиничная инфраструктура Киева развивается крайне вяло. В чем же причина?
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– Причин «застойности» отечественного рынка гостиничной недвижимости много. Это и несовершенное государственное регулирование, устаревшее технологическое обеспечение, низкое качество услуг, отсутствие квалифицированного персонала. Неблагоприятно влияет и отсутствие достаточного финансирования государственных объектов. Сегодня ряд иностранных компаний заинтересован инвестировать средства в строительство гостиниц, хотя и тут множество проблем. Это и нехватка участков под строительство, и занимающие много времени процедуры отвода земли и получения согласований, а также гостиничный сбор. В столице он достигает 20%, что тормозит приход в Киев международных гостиничных сетей.
Сергей КАРАМНОВ:
– На сегодняшний день существует несколько обстоятельств, которые замедляют темпы развития рынка гостиничной недвижимости Киева. Первая – гостиничный проект в среднем стоит от 30 до 100 миллионов долларов, и эти деньги нужно вложить самому или привлечь партнеров. Вторая, и самая существенная причина – более длительный период окупаемости.
В связи с этим, по мнению экспертов, многие отечественные инвесторы пока считают гостиничный бизнес более рискованным в сравнении с другими секторами рынка недвижимости. На сегодняшний день инвесторы отдают большее предпочтение строительству офисной и жилой недвижимости, нежели гостиничной. Ведь офисные помещения, в среднем, окупаются за 3–4 года. С гостиницами ситуация несколько иная. В условиях развитого гостиничного рынка можно рассчитывать на возврат инвестиций, вложенных в капитальную реконструкцию или строительство отеля, в течение 7–8 лет, гостиницы же высшей категории и вовсе окупаются не ранее чем через 10–15 лет.
Кроме того, при создании современной гостиничной недвижимости на каждый ее квадратный метр уходит значительно больше средств, чем в случае с офисными или торговыми объектами. Стоимость эксплуатации отеля тоже повышена. Да и для качественного управления таким комплексом (а это один из «китов», на которых стоит данный бизнес) не всегда просто найти персонал подходящей квалификации. По мнению Build & Live Development, украинские гостиничные девелоперы будут стремиться развивать проекты в основном с участием международных операторов. Поэтому для реализации подобных программ понадобятся специалисты с опытом управления отелями, разбирающиеся в вопросах ценообразования, сегментации, стратегически нацеленные на получение прибыльного гостиничного продукта. Ясно, что таких кадров в нашей стране пока не много, так что операторам данного рынка придется широко привлекать западных консультантов.
ОДНОВРЕМЕННО С КОЛИЧЕСТВОМ РАСТЕТ КАЧЕСТВО
Что и говорить, нынешняя ситуация на рынке коммерческой недвижимости не слишком-то благоприятствует развитию гостиничной недвижимости. Поэтому единственным форматом такой недвижимости, который, как ожидается, будет развиваться в Киеве более-менее интенсивно, станут малые отели. Причем городская власть, судя по недавним заявлениям г-на Шпарика, делает сегодня основную ставку именно на них. В условиях западного рынка гостиничной недвижимости этот формат доказал свою жизнеспособность: доля таких объектов там доходит до 70%, что делает их доминирующим «видом». В Киеве предусмотрена программа развития малых отелей до 2010 года. За это время планируют построить около 70 гостиниц на 2 тысячи номеров.
Сергей КАРАМНОВ:
– На территории Киева работает около 100 предприятий гостиничного хозяйства разной формы собственности и ведомственного подчинения, среди которых больше половины относятся к классу гостиниц малой вместимости. Малые киевские гостиницы – это преимущественно предприятия, не имеющие соответствующей категории, однако это не мешает им занимать свое место на рынке услуг. При этом тенденция увеличения основных показателей развития малых гостиниц города Киева в общей совокупности за последние годы является позитивной. Их конкурентное преимущество, по сравнению с большими гостиницами, – индивидуальный подход к гостю. К тому же такой формат отеля интересен инвестору благодаря сравнительно быстрой окупаемости (4–6 лет), тогда как большой отель окупится лет через 8–15.
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– В Киеве функционирует 60 «малых гостиниц». Показатели развития таковых с каждым годом увеличиваются. Киевская городская государственная администрация намерена привлечь 300 миллионов долларов инвестиций в строительство «малых гостиниц» до 2010 года. В итоге планируется довести их долю в отельном хозяйстве города до 60 %. «Мини-отель» – самый доходный формат гостиничного бизнеса, он интересен инвестору благодаря сравнительно быстрой окупаемости.
И все же крупные проекты в гостиничном секторе рынка коммерческой недвижимости тоже будут востребованы еще очень долго. Ведь только насыщение рынка качественным предложением способно удовлетворить спрос и стабилизировать цены. По оценкам экспертов компании Build & Live Development, Киев как столица европейского государства должен быть обеспечен 3–4-мя пятизвездочными, 14–17-ю четырехзвездочными и 45–50-ю трехзвездочными отелями. Такое количество качественной гостиничной недвижимости может появиться в Киеве на протяжении ближайших 4–6 лет, если выполнят хотя бы те проекты, которые на сегодняшний день заявили столичные застройщики.
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– До 2010 года в столице Украины предусматривается построить 45 новых гостиниц. Планируется построить 4–5 пятизвездочных гостиниц, 10 четырехзвездочных и около 30 – трехзвездочных. В Киеве уже подготовлен ряд проектов 4- и 5-звездочных отелей на 2007 год, но откроются они или нет, зависит от множества факторов.
Сергей КАРАМНОВ:
– В 2007 году планируется ввести в действие 5 больших гостиниц:
• «Святая София Hyatt Regency Киев» (5-звездочная гостиница на 237 номеров на улице А. Тарасовой, 5)
• «Золотые купола» (5-звездочная гостиница на 280 номеров на улице Большая Житомирская, 2-а)
• Международный гостиничный комплекс (4-звездочная гостиница на 192 номера на улице Антоновича, 79)
• гостиница на 99 номеров на улице Сагайдачного, 25-б
• гостиница на 50 номеров на улице Тулузы, 3-б.
В 2008 году планируется ввести в эксплуатацию две большие гостиницы:
• «Хилтон» (на 270 номеров и 150 апартаментов на бульваре Тараса Шевченко, 28–30);
• гостиничный комплекс международного класса на улице Лютеранской, 14-в (4-звездочная гостиница на 330 номеров).
В 2009 году планируется ввести в действие четыре больших гостиницы:
• «Лейпциг» (5-звездочный комплекс на 209 номеров на улице Прорезной, 24)
• 5-звездочный гостиничный комплекс на 371 номер на улице Набережно-Крещатицкой, 21
• «Пан Юкрейн» (административно-гостиничный комплекс на 104 номера на улице Гончара, 69)
• гостинично-жилой комплекс на проспекте Глушкова, 92-б на 100 номеров.
Немаловажным обстоятельством является то, что упомянутые проекты обещают не только увеличить количество, но и в целом повысить качество киевских гостиничных услуг. Ведь согласно недавно проведенным исследованиям компании Horwath Consulting Ukraine только 3% гостиничного номерного фонда Киева соответствует мировым стандартам.
ВОПРОС ЭКСПЕРТУ
– Помогает ли хоть в чем-то развитию гостиничной недвижимости в Киеве городская «Программа развития туризма и гостиничного хозяйства до 2010 г. », утвержденная городскими властями 30.09.1997 (№ 1501)?
Виктор РАСПУТНЫЙ:
– Благодаря «Программе развития туризма и гостиничного хозяйства до 2010 г. » был утвержден не один проект гостиничного сектора. Программа во многом помогает развитию гостиничного хозяйства, в частности запущены проекты строительства 5-, 4- и 3-звездочных отелей, а также «малых гостиниц», которые планируется запустить в эксплуатацию до 2010 года.
ПРОГНОЗ
Стоимость проживания в гостиницах Киеве через 6 лет снизится на 10%.
К 2012 г. стоимость гостиничного номера в столице снизится примерно на 10%, прогнозирует заместитель начальника Главного управления гостиничного хозяйства и туризма КГГА Николай Грицык. Чиновник связывает свои ожидания с проведением в 2012 г. футбольных матчей за кубок УЕФА в Киеве, для чего планируется построить в городе 10 пятизвездочных гостиниц. Их появление должно откорректировать цены на рынке Киева и снизить стоимость проживания в гостиницах.
Кирилл Мавров
