Вершки и корешки земельного вопроса

Из чего же, из чего же…сделаны цены на землю
 
Собственно говоря, технология оценки земли — вещь почти такая же древняя, как и сама земля. Говоря о принципах подобной оценки, специалисты, как правило, прибегают к почти философской категории «польза», которой измеряется, в частности, эффективность использования участка. Если же говорить конкретнее, то польза от участка, а соответственно, и его цена тем выше, чем больше преимуществ в нем может найти покупатель или арендатор. Если речь идет об участках, предназначенных для иных целей, нежели простая застройка, то тут стоимость наделов зависит от того, насколько прибыльным будет бизнес, который планируется на них разместить. Конечно, за городом это может быть и предприятие общественного питания, и паркинг, и автозаправка. В таком случае, уже выставляя цену, продавец сразу отметит данный профиль и предпочтет, сделав на этом акцент, сразу же проиндексировать цену.
 
Согласно европейским стандартам оценки под рыночной стоимостью земли понимается ее стоимость при наиболее эффективном использовании имущества, рассчитанная без затрат, сопряженных с продажей или покупкой, и без компенсации связанных с этим налогов. Конечно, эффективное использование во многом предопределяется именно ценой, поскольку отдача от земли может выражаться и в мере комфорта, и в удобстве, и даже — как знать — в гордости. Последнее касается тех же земель в окрестностях столицы, которые нынче тотально пускаются под коттеджи и таунхаусы. Тут эффективность использования участков кажется максимальной, если не учитывать того, что строятся многие из таких объектов на заповедных (или близких к оным) землях, которыми уже никогда не смогут воспользоваться в других целях, в том числе и в рекреационных. Речь идет не только о тех, кто приезжал сюда собирать грибы, но и о тех, кто поднимал свой тонус на территории лагерей. Впрочем, эффект от строительства дома на хорошем куске земли за городом в любом случае очевиден. Расчетливый инвестор, в свою очередь, должен разглядеть жемчужину в запущенном и недорогом участке, то есть оценить, подскочит ли он в цене через несколько лет, и если да, то насколько. Какими могут быть признаки грядущего роста? Заявления властей о строительстве рядом дороги, разговоры дачников об электрификации района, прокладке теплотрассы и так далее, безусловно, влияют на стоимость земли. Кстати, есть и еще одна стратегия. В Киеве существуют компании, которые скупают участки там, где в будущем предполагается строить дороги.
 
В качестве способов определения стоимости земельных участков специалисты пользуются сравнительным, доходным и затратным методами. У каждого из них свои преимущества, но это уже тема другого материала.
 
Каждому — свое
 
Первое, на что обращает внимание покупатель, — это месторасположение. Стратегическими с этой точки зрения считаются Обуховское, Вышгородское и Бориспольское направления. Именно сюда будет в скором времени выдвигаться столица. Риэлторы отмечают, что заброшенные в силу известных причин большие участки неподалеку от Иванкова сейчас притягивают к себе внимание, на которое дают право рассчитывать обычные в таких случаях преимущества, как­то небольшая удаленность от города, неплохая среда и довольно удобное транспортное сообщение. В сущности, некоторая запущенность этих мест даже сыграет на руку любителям уединения и тишины, а таких среди современных бизнесменов становится все больше. Посему можно констатировать, что цены здесь вырастут в перспективе в полтора­два раза. Уже сейчас, по словам риэлторов, целые гектары уходят оптом по полтысячи «условных» за сотку. Конечно, все это в свое время было целенаправленно распаевано, а потом собрано в большие участки. Наверное, поэтому специалисты, имеющие дело с землей, замечают, что нет смысла и дальше придерживать земельные участки, поскольку теневой механизм продажи земли действует уже давно и будет действовать в обозримом будущем. За это время уйдут все лучшие участки, в том числе и те, которые раньше использовались для целей сельского хозяйства. Тем же, кто надумает с течением времени заняться выращиванием сельскохозяйственной продукции, придется осваивать технику возвращения к жизни «выжженной» земли, то есть искать на свой страх и риск удобрения, освобождать черноземы от сорняков и пр. Это, надо сказать, нелегкий труд, и, конечно, большинство тех, у кого появляются деньги, заметив возможность подобных метаморфоз и оценив перспективы земельного рынка, охотно вкладывают в него средства. Сегодня многие покупают землю, что называется, впрок — ведь месяц от месяца цена купленных участков неумолимо растет. Кстати, согласно тренду, отмечаемому специалистами, имеющими дело с коттеджной недвижимостью, цена земли под загородным домом иногда составляет не менее трети всей его стоимости, и две­три тысячи «зеленых» за сотку для нее не предел. Риэлторы заявляют: если речь идет об участке, скажем, вблизи Козина, то средний показатель тут достигнет 8­10 тысяч у. е. за сотку, а прибавить к этому стоимость коммуникаций — и счет уже пойдет на полтора­два десятка тысяч. Возможно, это и не рыночный показатель, как может заметить кто­то, и все же динамику цен он передает точно. Растет в стоимости недвижимость — растет и цена земли; неудовлетворен спрос — всегда найдутся те, кто решит, что на этом можно неплохо заработать. Специалисты отмечают, что, пока будет продолжаться патовая ситуация с сельскохозяйственной землей, ждать падения цен на нее не приходится. А тут еще подогревают ситуацию попытки некоторых депутатов вносить поправки в существующий мораторий на продажу земли (недавно социалисты предложили ввести мораторий еще и на изменение целевого назначения земельных участков).
 
При всем при том выбор у застройщиков сегодня весьма ограничен. И, хотя у нынешнего мэра наблюдается склонность путать грешное с праведным, в частности заповедные земли и земли, предназначенные под застройку, тем не менее, остается предполагать, что со временем зажиточные украинцы все­таки опомнятся. Правда, как показывает практика, этого может и не случиться. Кроме того, что опять­таки подтверждает прямую связь между внутригородским и загородным рынками недвижимости, рост цен на «квадрат» жилой недвижимости в городе часто вынуждает обращать внимание на землю за его пределами. Вот и еще одна причина для роста цен на загородную недвижимость, и в первую очередь на землю. Правда, пока потенциальных покупателей все же отпугивает результат умножения на количество «квадратов» площади коттеджа вроде бы очень либеральной (как уверяют застройщики) цены. Действительно, о каком либерализме может идти речь при площади в 200­300 кв. м? Даже при цене «квадрата» в полтысячи «условных» результат данной математической операции более чем обременителен для кошелька, особенно для кошелька того представителя среднего класса, о котором все так неустанно заботятся. Заплатить за дом, пусть и добротный, свыше ста тысяч долларов — воистину золотая (в прямом смысле слова) середина! Особенно же, если учесть, что все проекты подобных городков представляют собою этакий полуфабрикат, а цена земли в стоимость «квадрата» коттеджа, как правило, не входит.
 
Что почем?
 
Не нужно гадать на кофейной гуще, чтобы понять: дороже всего стоит земля возле столицы и городов­миллионников. Так, по данным компании «Real Estate Solutions», в районе малой и большой дамб в Конча­Заспе (элитный пригород Киева) сотка обойдется в 2­12 тысяч «условных». Участок на Петропавловской или Софийской Борщаговке, то есть уже в пределах Киева, стоит 3­5 тысяч у. е. за сотку, в поселке Козин — от тысячи «зеленых». Впрочем, киевские риэлторы утверждают, что цены вырастут еще больше. Связано это не в последнюю очередь с возможностью появления на украинском горизонте больших зарубежных сетей типа «Auchan», «Carrefour», «IKEA» или «Praktiker»: аналитики говорят, что именно они в перспективе станут покупателями больших земельных участков площадью свыше десяти гектаров. Впрочем, не стоит сбрасывать со счетов и традиционных потребителей. Среди них — и те, кому земля требуется в небольших объемах (частные застройщики), и те, кого удовлетворят только большие площади, поскольку только на них возможно нормальное функционирование современных логистических комплексов.
 
Впрочем, и те, и другие уверены: купив сейчас участок, они не продешевят. Только стоимость земли под коттеджное строительство вблизи от Киева по сравнению с июлем прошлого года, по данным СИК «Киев Жилье­Инвест», увеличилась в среднем на 77%, а кое­где цена на землю поднялась вдвое. Специалисты отмечают, что цены на земельные участки в престижных коттеджных поселках, расположенных в Обуховском направлении, достигают тридцати тысяч «условных» за сотку. Кроме того, повышение цены замечено вдоль Житомирской трассы, где за последний год цены на земельные участки выросли в среднем на 118% (при этом стоимость сотки на сегодняшний день составляет от 2 до 6,5 тыс. у. е.). С ростом привлекательности коттеджного строительства нужно связывать и рост цены на землю в таких направлениях, как Одесское, Бориспольское, Броварское, Вышгородское и Киево­Святошинское. В частности, в Одесском направлении в первом полугодии цены на земельные участки выросли в среднем на 77% (стоимость сотки составляет 1000­13000 у. е.), в Бориспольском — на 66% (стоимость сотки составляет 1000­8000 у. е.), в Броварском — на 53% (земля продается по 1300­5000 у. е. за сотку), в Вышгородском — на 45% (стоимость сотки — 1500­6000 у. е.), а в Киево­Святошинском — на 94% (стоимость сотки — 2500­8000 у. е.). В целом стоимость земли в киевских пригородах (Бориспольский, Обуховский, Броварской, Вышгородский и Васильковский районы) за последние три года увеличилась вдвое, а в некоторых районах — в четыре раза. Не случайно аналитики замечают, что здешняя земля уже давно окупилась и стала предметом выгодных капиталовложений.
 
При таком галопирующем росте цен есть, правда, и бесперспективная земля, которую продавцы буквально пытаются спихнуть по 300­500 у. е. за сотку и которую, тем не менее, никто не хочет покупать. Огромное количество участков под Киевом (по преимуществу на Петропавловской и Софийской Борщаговке, а также в Белогородке) продается по цене в 2­3 раза ниже рыночной, а их все равно никто не берет: расположены неудачно, вдали от дорог и других коммуникаций. Это касается и участков, превратившихся нынче в паи: тут, как правило, качество аккумулируется и может быть оценено достойным образом только в перспективе покупки сразу нескольких паев. Поэтому наиболее успешная стратегия маклера, зарабатывающего торговлей земельными участками, — брать ликвидные участки по средней цене.
 
А в это время на периферии…
 
Времена, когда цены на землю в областях по­настоящему удивляли, кажется, канули в Лету. Тем не менее, оценивая соотношение их стоимости со стоимостью земель в столице, практически все бывают приятно удивлены. Справедливости ради стоит отметить, что речь здесь идет о том удивлении, которой испытываешь в случае отсутствия интереса к чему­либо. Так и с областями. Сегодня возле Донецка участок под индивидуальное строительство обойдется в 5­20 тысяч у. е. за сотку. По данным донецкого АН «Фемида­Сервис», в центральной части города сотка стоит 25­30 тысяч, на окраине и в пригородах — 3­5 тысяч у. е. Как признают местные риэлторы, рынок донецкой земли отстает от киевского на 1­1,5 года. В Киеве давно существует практика выкупа участков, а жители Донецка до сих пор преимущественно брали землю в постоянное пользование или в аренду. Но со временем все меняется, и в этом году количество операций выкупа участков значительно выросло.
 
На южной оконечности страны, в Одессе, действует то, что можно образно назвать «морским законом»: чем ближе участок к морю, тем земля дороже. Например, в районе Аркадии стоимость сотки на вторичном рынке доходит до 100 тысяч у. е., а под Одессой и на окраине города составляет от 5 тысяч у. е. вдали от моря и от 10 тысяч у. е. — с морской стороны. Если учесть, что однокомнатная квартира в «хрущевке» на окраине города стоит 50 тысяч у. е., можно утверждать, что в Южной Пальмире цены на участки сопоставимы со стоимостью жилья. За последний год вследствие интенсивной газификации, улучшения транспортного сообщения, развития инфраструктуры и строительства торговых объектов выросли в цене и земли, расположенные далеко от города: год назад участок в 20­30 км от Одессы стоил 4 тысячи у. е. за сотку, а теперь — целых 6 тысяч.
 
Семь раз отмерь
 
Впрочем, того, кто хотел бы рискнуть и уже практически собрался к нотариусу, стоит предостеречь. Риски, связанные с покупкой земли, все более усложняют жизнь покупателей. Главным риском при инвестировании средств в землю могут быть форс­мажорные обстоятельства, вызванные решениями властей. Те, к примеру, могут построить поблизости мусорный полигон — и тогда стоимость всех прилегающих к нему участков упадет моментально. Есть и аспект, связанный с решением острых градостроительных проблем. Так, согласно Генплану развития Киева до 2020 года столичные власти планируют вынести за черту города или ликвидировать до 40 предприятий, занимающих более 100 га земли, и еще более 5 — перепрофилировать. Часть этих предприятий уже закрыта в связи с экологической опасностью, а часть — выкуплена строительными компаниями и либо перепрофилирована, либо используется как земельная площадка под жилищное строительство. Тем временем большинство земель под Киевом уже распродано районными и поселковыми советами. Посему вопрос о том, где разместятся заводы после выноса за черту города, остается открытым. Специалисты признают, что в городах­миллионниках ситуация по части рисков похожая — с учетом запаздывания в развитии некоторых из них. Исключение составляют разве что пригороды Донецка: прямо к городской черте последнего подступают соседние крупные города (вроде Макеевки — размером с хороший областной центр). Там, кстати, нужно быть крайне осторожным с инвестициями в пригородные участки, ведь, помимо общеукраинских рисков, существует еще один: может оказаться так, что аккурат под наделом проходит заброшенная горная выработка. Минное поле — да и только!
 
Что делать?
 
Тем, кто думает немного подзаработать на участке, доставшемся в наследство, специалисты не советуют продавать землю сейчас. Говорят, что к весне земля подорожает по крайней мере на четверть: как­никак, весна и лето — самое удобное время для строительства. Есть и другие факторы, которые в будущем повлияют на ситуацию с земельными участками. Так, недавно губернатор Киевской области резко заявила о том, что планирует поднять стоимость аренды земли, а земельный участок областная администрация будет выделять только в том случае, если покупатель имеет план его застройки. Это автоматически повлечет за собой повышение цены земли. Еще один момент — политический. До тех пор, пока будет действовать мораторий на отведение земельных участков, сохранится почва для спекуляций, а это, как показывает опыт, лучший способ половить рыбку в мутной воде, даже если речь идет о суше… Это — целый океан. Не случайно глава Госкомзема заметил, что только по предварительным оценкам общая нормативная стоимость земельных ресурсов Украины составляет 362 трлн. грн. И это не говоря о цене рыночной…