Вiктор Кобилянський: «Ринок землi в Українi лишається диким»

Кожен п'ятий гектар вiтчизняної землi - це особливо цiннi землi, перелiк яких визначений статтею 150 Земельного кодексу України.

 

Спецiально для бюлетеню "Нерухомiсть Києва" проблемнi земельнi питання роз'яснював Вiктор Кобилянський, керiвник юридичного вiддiлу компанiї "Вега Консалтинг", адвокат, спецiалiст у сферi зе мельного права.

 

- Пане Вiкторе, скажiть, якою є iнвес тицiйна привабливiсть землi в Українi? Якими правами може володiти iнвестор?

 

- На сьогоднi земля в Українi має iнвес тицiйну привабливiсть не сама по собi, а лише як територiя для подальшої забудови - за будови переважно житлової, меншою мiрою комерцiйної. Саме цим пояснюється висока цiна земельних дiлянок у населених пунктах та поблизу них. Iнвестора цiкавить не стiльки сама дiлянка, скiльки можливiсть ведення на нiй будiвництва. Тому найлiпший для нього варiант цiльового призначення - пiд будiв ництво та обслуговування певного об'єкта. Такi дiлянки на сьогоднi здебiльшого пе реходять iз державної власностi в оренду. Втiм, кiлькiсть випадкiв придбання дiлянок у власнiсть постiйно зростає. При цьому кон курентний продаж державної землi (аукцiон, конкурс) досi лишається винятком iз правил. Набагато частiше купують приватну землю, в тому числi земельнi дiлянки селян, отриманi ними шляхом видiлення в натурi земельних часток (паїв). Що стосується iнших прав на землю: емфiтевзису, суперфiцiю i навiть пос тiйного користування, - то для iнвесторiв все це фактично недоступне. Привабливiсть землi як об'єкта iнвестування полягає ще й у можли востi спекулятивних операцiй - адже тенден цiя зростання цiн на землю безперечна. Щодо права власностi iнвестору необхiдно знати три основнi речi. По-перше, таке право виникає лише вiд моменту одержання та державної реєстрацiї державного акту (ст. 125 Земель ного кодексу України), а отже, укладення до говору купiвлi-продажу ще не означає набуття права власностi на землю. По-друге, не на кожнiй земельнiй дiлянцi можна будувати: цi льове призначення дiлянки, має вiдповiдати метi будiвництва. Нарештi, по-третє, дiлянку обов'язково потрiбно використовувати, i то за цiльовим призначенням. Порушення цього положення може призвести до примусового безоплатного вилучення земельної дiлянки.

 

- Дайте, будьласка, коротку харак теристику ринку землi в Українi. Якi пер спективи та проблеми передовсiм мають iнвестори?

 

- Ринок лишається диким. Держава та мiсцеве самоврядування не стали гравцями на ньому, хоча iз задоволенням його регулюють, застосовуючи важiль "дозволити/заборони ти". Проблем iснує безлiч: досi не проведено розмежування державних та комунальних зе мель; бракує належного нормативного забез печення процедури конкурентного продажу державної та комунальної землi; штучно обме жується ринковий обiг сiльськогосподарських земель; не менш штучними (хоча й законо давчо обумовленими) є обмеження доступу нерезидентiв на ринок землi; незадовiльним лишається стан державного земельного ка дастру; процвiтає корупцiя. Можна спереча тися щодо важливостi кожного з цих гальм, проте не сумнiваюся, що з фактом наявностi негативного впливу з їхнього боку погодяться й iншi фахiвцi.

 

- На Вашу думку, як можна охаракте ризувати проведення земельних аукцiонiв в Українi? Київська мiська адмiнiстрацiя планує виставити на аукцiон понад 30 земельних дiлянок. Процес землевiдве дення у нас i досi непрозорий та корумпо ваний, тож чи допоможе проведення аук цiонiв вирiшити цю проблему?

 

- Ситуацiя з проведенням аукцiонiв та конкурсiв просто жахлива: з одного боку, вели чезна кiлькiсть заяв чиновникiв всiх рангiв про прозорiсть продажу землi, а з iншого - вiдсут нiсть аукцiонiв або їхнi жалюгiднi масштаби. Втiм, важливiше iнше. Пункт 58 статтi 9 Закону України "Про лiцензування певних видiв госпо дарської дiяльностi" вiдносить проведення зе мельних торгiв (конкурсiв, аукцiонiв) до видiв дiяльностi, якi пiдлягають лiцензуванню. Проте вiдповiдних лiцензiй в Українi не iснує, оскiль ки Держкомземом та Державним комiтетом пiдприємництва досi не затвердженi умови ведення такої дiяльностi. Це, в свою чергу, дозволяє скасувати будь-якi земельнi торги. Вiдтак плани КМДА знову можуть залишитися гучною заявою. Вереснева сесiя Київради, на якiй розглядалися земельнi питання, на жаль, не продемонструвала зростання прозоростi у царинi розподiлу землi. Що ж стосується про цесу землевiдведення, то, по сутi, вiн начебто являє собою технiчне доповнення до майбут нього передання земельної дiлянки, однак iз формальної точки зору саме дозвiл на розроб ку проекту вiдведення землi, виданий радою, є юридичним початком процедури отримання землi. I ось тут з'являються ознаки корупцiї. Її зменшенню може сприяти створення прозо рих правил проведення земельних торгiв. Але коли це станеться?

 

- Земельний кодекс України забезпе чує рацiональне використання й охорону земель та передбачає штрафнi санкцiї, але, на жаль, в земельному законодавствi є низка ґанджiв, котрi стимулюють про ведення тiньових операцiй iз земельними дiлянками. Якi змiни, на Ваш погляд, необ хiдно внести до земельного законодавс тва?

 

- Я не прихильник частих змiн у законо давствi. В даному питаннi навiть наполовину не використано потенцiал Закону України "Про державний контроль над використанням та охороною земель". А якщо разом iз цим зако ном рiшучiше використовувати законодавство про боротьбу з корупцiєю, змiни в земельному законодавствi можуть виявитися зайвими.

 

- Як вiдбувається змiна цiльового при значення земельної дiлянки? Чи можливо змiнити цiльове призначення земельної дiлянки, котра знаходиться в користуван нi?

 

- Для земельних дiлянок процедура змi ни цiльового призначення чiтко врегульована Постановою Кабiнету Мiнiстрiв України №502 вiд 11.04.02, а от для державної землi, яка перебуває в користуваннi, аналогiчного доку менту не iснує, хоча змiна цiльового призна чення можлива i в цьому випадку. Її норматив ним забезпеченням є частина 2 статтi 20 ЗКУ. Принциповою ж вiдмiннiстю є майже повна безперспективнiсть оскарження вiдмови у змiнi цiльового призначення земельної дiлян ки державної власностi.

 

- Як iнвестору захистити свої права на землю i убезпечити себе вiд ризику?

 

- До головних причин, що спонукають людей до захоплення землi, належить висока привабливiсть земельних угiдь, зокрема рек реацiйного й оздоровчого призначення, тери торiй та об'єктiв природно-заповiдного фонду тощо; при цьому наявна оцiнка землi не вiд повiдає фактичним ринковим цiнам. Сприяють самовiльному захопленню землi й не завжди послiдовнi дiї органiв мiсцевого самовряду вання, якi подеколи узаконюють самочиннi забудiвлi на захоплених ранiше дiлянках. Тут порада може бути лише одна: правильно та якiсно оформлювати документи на землю i не допускати порушень земельного законодавс тва. Решта залежить вiд фаху юриста, який супроводжує угоду з землею i подальше вико ристання дiлянки.