Владимир Шалаев: «Гарантия непредвзятости оценщика – его репутация.»
«На сегодняшний день, по сравнению с европейскими столицами, крупных объектов, предлагаемых для продажи и интересных инвесторам, по-прежнему мало, что отмечают многие профессиональные риэлторы.»
Параллельно с развитием отечественного рынка недвижимости происходит эволюция украинской школы профессиональной оценки. Без представителей этой профессии рынок был бы как без глаз: никто не знал бы точную стоимость тех или иных активов, из-за чего постоянно возникали бы споры при продаже или передаче в залог объектов недвижимости. Вместе с тем далекие от идеала правила игры украинского бизнеса накладывают свой отпечаток и на деятельность оценщиков, из-за чего актуальность обретают вопросы объективности таких специалистов при проведении оценочных работ. Об этом и многом другом журналист нашего издания решил побеседовать с Владимиром Шалаевым, председателем Украинского общества оценщиков, президентом группы компаний «Увекон».
– Владимир Николаевич, как много работы дает оценщикам столичный рынок коммерческой недвижимости? При совершении каких видов операций владельцы таких активов или их представители чаще всего обращаются за помощью к профессиональным консультантам в вопросах стоимости имущества?
– В зависимости от специфики работы той или иной оценочной компании, связанной, в частности, с квалификацией персонала и возможностью диверсификации деятельности, оценка объектов коммерческой недвижимости занимает приблизительно от одной до трех четвертей заказов. Необходимость в оценке объектов коммерческой недвижимости у клиентов возникает в основном при залоговых операциях, проведении сделок купли-продажи, определении долей участников инвестиционных проектов, составлении финансовой отчетности.
– Могли бы вы оценить динамику этого рынка: как часто крупные объекты коммерческой недвижимости (торговые и офисные центры, складские и гостиничные комплексы) выставляют на продажу? Насколько активен в этом смысле киевский рынок по сравнению с рынками столиц других европейских государств?
– Динамика рынка во всех его сегментах определяется соотношением спроса и предложения. В данное время предложение отвечающих современным требованиям объектов офисной, складской и гостиничной недвижимости не удовлетворяет спрос. Об этом, в частности, свидетельствуют уровни вакантности, превышающие в отдельных сегментах 95%. На фоне стремительного роста цен в последние годы многие девелоперы были склонны вкладывать деньги в новые проекты и растягивать сроки завершения уже начатых. С другой стороны, быстрый рост цен мотивировал бизнесменов при наличии соответствующих возможностей приобретать недвижимость, а не арендовать, что усиливало дисбаланс между спросом и предложением. В дальнейшем замедление темпов роста цен на недвижимость будет стимулировать девелоперов поставлять на рынок объекты в максимально сжатые сроки, больший акцент предполагается на форматность и качество – т. е. соответствие объекта предъявляемым рынком требованиям. При этом рынок станет более структурированным, транспарентным, понятным и привлекательным для иностранных инвесторов.
На сегодняшний день, по сравнению с европейскими столицами крупных объектов, предлагаемых для продажи и интересных инвесторам, по-прежнему мало, что отмечают многие профессиональные риэлторы. С одной стороны, пока недостаточно объектов, параметры которых удовлетворяют покупателей. С другой – существующие уровни доходности недвижимости удерживают собственников от расставания с высокоприбыльными активами.
– Какие риски позволяет нивелировать привлечение профессионального оценщика при совершении операций с коммерческой недвижимостью?
– Как правило, две стороны сделки имеют свои взгляды на стоимость объекта. В этом случае привлечение независимого оценщика, которому доверяют обе стороны, дает им возможность прийти к общему знаменателю. Также весьма полезно привлечение эксперта для оценки объектов, когда рыночные индикаторы стоимости (например объекты-аналоги) попросту отсутствуют, что случается довольно часто.
Говоря о рисках, отдельно следует сказать о так называемой специальной стоимости – то есть стоимости объекта при наличии нетипичной мотивации либо особой заинтересованности потенциального покупателя. Продавцу нередко сложно самостоятельно определить наличие «особой заинтересованности» конкретного покупателя – например возникновение синергетического эффекта в результате приобретения объекта. В этом случае привлечение профессионального квалифицированного эксперта позволяет продавцу оценить величину надбавки за «нетипичную мотивацию» покупателя и реализовать объект по цене, превышающей «рыночную».
– Что сегодня гарантирует объективность консультантов в вопросах стоимости имущества?
– Объективность консультантов, к сожалению, по-прежнему нередко ставится под сомнение, когда оценка проводится для заключения сделки между сторонами, имеющими противоположные интересы относительно стоимости объекта. Гарантией непредвзятости оценочной компании, как правило, служит ее репутация, складывающаяся из опыта выполнения разнообразных оценочных проектов на высоком профессиональном уровне в течение многих лет. Также показательным является список клиентов и партнеров оценочной компании, их готовность предоставить рекомендации.
– Несколько слов хотелось бы услышать относительно процессов, которые происходят в настоящее время в профессиональной среде украинских оценщиков. Куда движется и в чем «эволюционирует» отечественная школа оценки? Далек ли еще образ нашего среднестатистического консультанта в вопросах стоимости имущества от западного «идеала»?
– За 15-летний период существования профессиональной экспертной оценки в нашей стране украинскими оценщиками был пройден большой путь. Была создана законодательная база, организации оценщиков, создана система подготовки, сертификации и повышения квалификации кадров.
На последнем съезде Украинского общества оценщиков в марте этого года были намечены основные направления развития оценочной деятельности в Украине:
* повышение качества и совершенствование системы контроля оценочных услуг
* внедрение международных стандартов в процедуре сертификации оценщиков
* коренная реорганизация системы подготовки и повышения квалификации специалистов, а также экзаменационных процедур
* системная работа по защите интересов оценщиков.
В Украине достаточно много авторитетных и профессиональных оценщиков. Отечественные специалисты активно участвуют в международных конференциях и семинарах, где обмениваются опытом с зарубежными коллегами, а также получают международные сертификаты экспертов в области оценки. Однако одной из основных задач, стоящих перед украинской оценкой, по-прежнему остается повышение общего уровня квалификации экспертов.
– Спасибо за интервью.
Беседовал Иван Зайцев
– Владимир Николаевич, как много работы дает оценщикам столичный рынок коммерческой недвижимости? При совершении каких видов операций владельцы таких активов или их представители чаще всего обращаются за помощью к профессиональным консультантам в вопросах стоимости имущества?
– В зависимости от специфики работы той или иной оценочной компании, связанной, в частности, с квалификацией персонала и возможностью диверсификации деятельности, оценка объектов коммерческой недвижимости занимает приблизительно от одной до трех четвертей заказов. Необходимость в оценке объектов коммерческой недвижимости у клиентов возникает в основном при залоговых операциях, проведении сделок купли-продажи, определении долей участников инвестиционных проектов, составлении финансовой отчетности.
– Могли бы вы оценить динамику этого рынка: как часто крупные объекты коммерческой недвижимости (торговые и офисные центры, складские и гостиничные комплексы) выставляют на продажу? Насколько активен в этом смысле киевский рынок по сравнению с рынками столиц других европейских государств?
– Динамика рынка во всех его сегментах определяется соотношением спроса и предложения. В данное время предложение отвечающих современным требованиям объектов офисной, складской и гостиничной недвижимости не удовлетворяет спрос. Об этом, в частности, свидетельствуют уровни вакантности, превышающие в отдельных сегментах 95%. На фоне стремительного роста цен в последние годы многие девелоперы были склонны вкладывать деньги в новые проекты и растягивать сроки завершения уже начатых. С другой стороны, быстрый рост цен мотивировал бизнесменов при наличии соответствующих возможностей приобретать недвижимость, а не арендовать, что усиливало дисбаланс между спросом и предложением. В дальнейшем замедление темпов роста цен на недвижимость будет стимулировать девелоперов поставлять на рынок объекты в максимально сжатые сроки, больший акцент предполагается на форматность и качество – т. е. соответствие объекта предъявляемым рынком требованиям. При этом рынок станет более структурированным, транспарентным, понятным и привлекательным для иностранных инвесторов.
На сегодняшний день, по сравнению с европейскими столицами крупных объектов, предлагаемых для продажи и интересных инвесторам, по-прежнему мало, что отмечают многие профессиональные риэлторы. С одной стороны, пока недостаточно объектов, параметры которых удовлетворяют покупателей. С другой – существующие уровни доходности недвижимости удерживают собственников от расставания с высокоприбыльными активами.
– Какие риски позволяет нивелировать привлечение профессионального оценщика при совершении операций с коммерческой недвижимостью?
– Как правило, две стороны сделки имеют свои взгляды на стоимость объекта. В этом случае привлечение независимого оценщика, которому доверяют обе стороны, дает им возможность прийти к общему знаменателю. Также весьма полезно привлечение эксперта для оценки объектов, когда рыночные индикаторы стоимости (например объекты-аналоги) попросту отсутствуют, что случается довольно часто.
Говоря о рисках, отдельно следует сказать о так называемой специальной стоимости – то есть стоимости объекта при наличии нетипичной мотивации либо особой заинтересованности потенциального покупателя. Продавцу нередко сложно самостоятельно определить наличие «особой заинтересованности» конкретного покупателя – например возникновение синергетического эффекта в результате приобретения объекта. В этом случае привлечение профессионального квалифицированного эксперта позволяет продавцу оценить величину надбавки за «нетипичную мотивацию» покупателя и реализовать объект по цене, превышающей «рыночную».
– Что сегодня гарантирует объективность консультантов в вопросах стоимости имущества?
– Объективность консультантов, к сожалению, по-прежнему нередко ставится под сомнение, когда оценка проводится для заключения сделки между сторонами, имеющими противоположные интересы относительно стоимости объекта. Гарантией непредвзятости оценочной компании, как правило, служит ее репутация, складывающаяся из опыта выполнения разнообразных оценочных проектов на высоком профессиональном уровне в течение многих лет. Также показательным является список клиентов и партнеров оценочной компании, их готовность предоставить рекомендации.
– Несколько слов хотелось бы услышать относительно процессов, которые происходят в настоящее время в профессиональной среде украинских оценщиков. Куда движется и в чем «эволюционирует» отечественная школа оценки? Далек ли еще образ нашего среднестатистического консультанта в вопросах стоимости имущества от западного «идеала»?
– За 15-летний период существования профессиональной экспертной оценки в нашей стране украинскими оценщиками был пройден большой путь. Была создана законодательная база, организации оценщиков, создана система подготовки, сертификации и повышения квалификации кадров.
На последнем съезде Украинского общества оценщиков в марте этого года были намечены основные направления развития оценочной деятельности в Украине:
* повышение качества и совершенствование системы контроля оценочных услуг
* внедрение международных стандартов в процедуре сертификации оценщиков
* коренная реорганизация системы подготовки и повышения квалификации специалистов, а также экзаменационных процедур
* системная работа по защите интересов оценщиков.
В Украине достаточно много авторитетных и профессиональных оценщиков. Отечественные специалисты активно участвуют в международных конференциях и семинарах, где обмениваются опытом с зарубежными коллегами, а также получают международные сертификаты экспертов в области оценки. Однако одной из основных задач, стоящих перед украинской оценкой, по-прежнему остается повышение общего уровня квалификации экспертов.
– Спасибо за интервью.
Беседовал Иван Зайцев
