Власти предлагают возводить новое жилье для малоимущих на льготных для застройщиков условиях

 
На “круглом столе”, состоявшемся в Киеве в конце апреля и посвященном возведению социального жилья, была озвучена инициатива столичных властей — уже в 2007 г. построить около 100 тыс. кв. м таких квартир (на сегодняшний день в квартирной очереди стоят 100 тыс. жителей столицы). Квартиры будут предоставлять за счет городского бюджета, а само социальное жилье в Киеве будут строить компактно, а не пообъектно, на чем еще недавно настаивали некоторые участники рынка недвижимости. В частности, десять 23-этажных домов для малоимущих планируется возвести в районе ул. Милославской, что на окраине жилмассива Троещина (напомним: ранее столичный городской голова Леонид Черновецкий заявлял, что город выделил 40 га земли под строительство социального жилья. — Ред.). Стоимость 1 кв. м социального жилья, по словам Василия Присяжнюка, главного архитектора Киева, составит от $500. Для удешевления строительства будут использоваться земельные участки с подведенными коммуникациями, а также применяться инженерные решения, уменьшающие его стоимость. К слову, в отличие от министерских чиновников, г-н Присяжнюк считает, что нормы социального жилья на одного человека нужно увеличивать, поскольку среди застройщиков наметилась устойчивая тенденция к строительству экономичного, но комфортного жилья. Чиновники считают, что застройщики будут заинтересованы в реализации таких социальных проектов, поскольку им будет предложен “пряник” в виде освобождения от отчислений на инфраструктуру города (сейчас — до 25% стоимости проекта).

 
Опыт соседей

 
В 2006 г. в Таганском районе Цент­рального административного округа (ЦАО) Москвы была снесена последняя пятиэтажка. В целом, за период 1998-2005 гг. на территории ЦАО было снесено 146,5 тыс. кв. м пятиэтажек (51 дом). Всего по программе реновации территории сложившейся застройки этого района будет построено 274,4 тыс. кв. м жилой площади. Первые два дома предполагается сдать уже в 2007 г.
 
О терминологии

 
Парадокс: о необходимости возведения социального жилья в Украине говорят давно, но сам термин понимают по-разному. Не добавил определенности и Закон “О жилищном фонде социального назначения” (№3334-15 от 12.01.06 г.), вступивший в силу 1 января 2007 г. Согласно документу, социальным считается “жилье всех форм собственности (кроме социальных общежитий), бесплатно предоставляемое гражданам Украины, которые нуждаются в социальной защите, на основании договора найма на определенный срок”. То есть, грубо говоря, отныне социальное жилье должно выдаваться малообеспеченным в долгосрочную аренду, тогда как еще в прошлом году очередники получали его в постоянное пользование. В свою очередь, застройщики величают “социальными” дома самого низкого класса, квартиры в которых, тем не менее, продаются всем желающим. В частности, по словам Василия Можара, старшего вице-президента компании “Киевгорстрой” (г. Киев; строительство; с 1955 г.), из 700 тыс. кв. м жилья в год, которые планирует строить компания, “социально ориентированные” квартиры составят 60%. “Хочу акцентировать внимание на том, что мы часто путаем понятия “социальное жилье” и “доступное жилье”, — добавляет Александр Авдиенко, начальник управления архитектурно-конструкторских и инженерных систем домов и сооружений Министерства регионального развития и строительства. По словам г-на Авдиенко, социальное жилье — это временное жилье, которое нельзя приватизировать. “Оно должно быть настолько экономичным, чтобы молодая семья, которая нуждается в государственной поддержке, стремилась улучшить свои жилищные условия”, — подчеркнул он. По данным чиновника, сегодня в очереди на получение жилья в Украине стоят 1,3 млн семей. Среди них 0,3 млн — внеочередники и первоочередники, которые, согласно действующему законодательству, должны получить бесплатные квартиры в течение двух лет. В то же время, как объяснил Александр Билянский, заместитель министра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, нынешняя очередь и та, которая осталась со времен Советского Союза (в 1991 г. на социальное жилье претендовали 800 тыс. семей), — “это две большие разницы”. В Советском Союзе в очереди стояли как нуждающиеся в социальном жилье, так и претендующие на улучшение жилищных условий. “Мы же сегодня говорим только о социальном жилье, — отметил г-н Билянский. — В Жилищном кодексе Украины четко записано, что каждый должен сам себе приобрести жилье. Социальные же условия предусмотрены только для тех, кто нуждается в защите. ” Министерство регионального развития и строительства Украины предлагает установить норму для социального жилья — 14 кв. м на человека (cм. “О нормах... ”). Как сообщил Александр Авдиенко, сейчас предложения министерст­ва относительно определения норм для социального жилья находятся на рассмотрении Кабмина. После утверждения норм правительством Минстрой планирует откорректировать соответствующие нормативные акты.
 
О нормах
 
Вадим Куцевич, заместитель директора по вопросам научной деятельности, руководитель архитектурного центра ОАО “Украинский зональный научно-исследовательский и проектный институт по гражданскому строительству” (г. Киев; проектно-изыскательские работы в сфере строительства; с 1963 г.):
 
— После вступления в силу Закона “О жилом фонде социального назначения” к нам обратился Минстрой (Киев­ЗНИИЭП, его базовая организация) с просьбой откорректировать нормативные показатели в связи с введением двух подвидов жилья — “доступное” и “социальное” (категории жилья были введены согласно Государственным строительным нормам Украины, ДБН В.2.2-15-2005 “Здания и сооружения. Жилые здания. Основные положения”, вступившим в силу с 01.01.06 г). После проведения ряда исследований и изучения опыта зарубежных стран, в частности, Российской Федерации, нами было предложено, чтобы нормативные показатели, которые определяют в ДБН площади социальных квартир, были использованы для проектирования и строительства доступного жилья. Что же касается социального жилья, то мы предложили типы квартир следующих площадей: однокомнатная — 14-24 кв. м на одного человека, 28-30 кв. м на двух человек, двухкомнатная — 42-45 кв. м, трехкомнатная — 56-60 кв. м, четырехкомнатная — 71-77 кв. м.

 
Мы провели ряд исследований, в часности, социологические опросы, на какое жилье рассчитывает средний украинец. Преимущественное большинство респондентов считают, что на человека должно приходиться 10-20 кв. м жилья.
 
О технологиях
 
Денис Костржевский (38), президент ООО “Строительная компания “Мiськжитлобуд” (г. Киев; проектирование, строительство; с 1998 г.; 700 чел.):
 
— При существующих в Украине технологиях строительства жилых зданий решать вопросы социального жилья, а также увеличения квадратных метров жилого фонда, достаточно сложно. Например, монолитно-каркасный способ строительства домов — дорогостоящий и не позволяет быстро возводить жилье. То же касается и кирпичных домов. Проблему может решить разве что строительство панельных домов с утепленным фасадом здания. Такой способ предотвращает промерзание панелей зимой и перегрев летом. Цена квартир в домах из модернизированных панелей рассчитана на людей со средним доходом.

 
В то же время панельные дома без утепленных фасадов дороги в эксплуатации. Они требуют обогрева и рассчитаны на использование газа по ценам Советского Союза. Влияет на себестоимость строительства и этажность дома. Например, здания в 16 этажей и выше подразумевают затраты на дорогостоящие высотные лифты и обеспечение пожаробезопасности. Таким образом, оптимальный вариант для социального жилья — пять-восемь этажей. В таких домах должны быть небольшие квартиры с эффективной теплоизоляцией для минимизации теплопотерь. Кроме того, участки под строитель­ство таких домов должны выделяться в районах с недорогой землей, где нет суперзатрат на прокладку коммуникаций.
 
Альтернатива

 
В то же время застройщики к инициативам власти строить социальное жилье относятся скептически. Понять строителей нетрудно — возводить дешевое малогабаритное жилье не настолько выгодно, как современные дорогие высотки. Вследствие этого, намного эффективнее, по их мнению, решать “социальный вопрос” путем масштабной реконструкции “хрущевок”: на месте нескольких пятиэтажек застройщик может возвести в несколько раз больше современных высоток, отдав при этом жителям “хрущевок” и городу около 40% жилья (об экономической выгоде подобных проектов см. “Проект экономически выгоден... ”).
 
По подсчетам чиновников КГГА, сегодня в столице 5 млн кв. м устаревшего жилого фонда, вместо которого можно построить около 25 млн кв. м. Всего в Украине, по разным данным, около 70 тыс. домов первых массовых серий индустриального домостроения. “Сносить один дом сегодня невыгодно. Если же проводить реконструкцию всего района, это не только экономически, но и социально выгодный проект”, — считает Вячеслав Пионтковский, председатель собрания учредителей ООО “Теплобуд” (г. Киев). Согласен с коллегой и Денис Костржевский, президент ООО “Строительная компания “Мiськжитлобуд” (г. Киев): “Если жители “хрущевок” стопроцентно согласятся на переселение, застройщики будут заинтересованы в участии в проектах такого рода. Ведь в большинстве городов устаревший жилой фонд находится в выгодных для застройки районах города”. Для перестройки “хрущоб” имеется и некоторая законодательная “подпорка”: в конце 2006 г. ВР приняла Закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда”. Документ, в частности, предусматривает, что собственник квартиры в “хрущевке” имеет право получить на условиях компенсации новое жилье, общая площадь которого увеличивается на 50%. Кроме того, согласно Закону, переселять жильцов должны в уже построенные дома в том же микрорайоне, где они проживали до этого. “Даже если учесть, что нормы данного Закона предполагают больше выгод для переселяемых жильцов, застройщикам все равно должно быть выгодно получить тот земельный участок, где рыночная цена построенного для продажи жилья сможет покрыть все затраты и оставить прибыль”, — замечает г-н Костржевский.

 
КСТАТИ

 
16 апреля 2007 г. Кабмин постановлением №629 утвердил Порядок использования средств госбюджета-2007 на комплексную реконструкцию кварталов (микрорайонов) устаревшего жилья. На эти цели предусмотрено 50 млн грн. Следует подчеркнуть, что о сносе “хрущевок” в Порядке речь не идет, говорится лишь о работах, связанных с надстройкой, пристройкой домов, установлением шатровых крыш, надстройкой мансардных этажей и т. д. В Кабмине рассчитывают, что после реконструкции жилой цикл “хрущевок” можно будет продлить еще на 35-40 лет. По оценкам экспертов, реконструкции сегодня подлежат почти 1,2 млн квартир, или 25% многоквартирного жилого фонда страны. Что касается проектов замены “хрущевок” новостройками, то предполагается, что они начнут реализовываться во втором полугодии 2007 г., при условии принятия ВР нового Жилищного кодекса, в котором буду регламентированы процедуры переселения жильцов в новостройки.
 
Правда, пока Закон “О комплексной реконструкции…” не подтвержден соответствующей государственной программой. По словам экспертов, чтобы ее разработать, нужно внедрить несколько пилотных проектов, например, в Киеве и Донецке (см. также “Кстати” на стр.125). “Закон сухой, структурный, — подтвердил Виктор Гончарук, начальник главного управления по вопросам внутренней политики КГГА. — Поэтому местная власть должна устранить недочеты в рамках города, создать районные программы. ” Чиновник также предположил, что в Киеве вопрос замены “хрущевок” новостройками может быть решен уже “в рамках каденции нынешнего мэра”. Напомним: Киевсовет принял решение об организационных мерах по проведению эксперимента по реновации жилья в Киеве еще в 2005 г. Депутаты поручили столичной госадминистрации разработать Комплексную программу реконструкции микрорайонов и кварталов, застроенных жилыми домами первого периода индустриального домостроения (“хрущевками”), а также порядок проведения открытых конкурсов по привлечению инвесторов для реализации таких проектов.

 

Ждем-с.
 
Вячеслав Пионтковский, председатель собрания учредителей ООО “Теплобуд”:
 
“Проект экономически выгоден, если заниматься реконструкцией целого квартала”
 
— Как известно, вы пытаетесь реализовать проект реконструкции “хрущевок” с 2003 г. С какими проблемами пришлось столкнуться?

 
— На сегодняшний день мы собрали весь пакет документов. В частности, более 100 подписей понадобилось получить только для того, чтобы решить вопрос землеотвода. Таким образом, остается последний шаг — общественное обсуждение проекта. Компания проводила общественные слушания уже много раз, и по их итогам я могу сказать, что мнения жильцов “хрущевок” разделились: сегодня 70% жильцов — за, 20% — против. Причем примерно 10% жильцов вообще не знают о предлагаемом проекте. Они сдают свои квартиры, поэтому их сложно найти.

 
— Что в таком случае вы, как инвестор, можете предпринять? Ведь в Законе “О комплексной реконструкции... ” нормы о принудительном выселении нет…

 
— По Закону, если большинство жильцов согласны на переселение, местные власти могут решить вопрос отселения нежелающих в судебном порядке. Правда, я считаю, что это проблемы не решит. Сегодня местная власть старается уйти от этого вопроса, возлагая все тяготы исключительно на плечи инвестора. А ведь поучаствуй чиновники, например, в общественных слушаниях, уменьшилось бы недоверие людей процентов на двадцать. Сколько я ни обращался в горгосадминистрацию с просьбами прислать кого-нибудь для участия в слушаниях, постоянно сталкивался с такой ситуацией: мне якобы выделяют человека, я за ним приезжаю, а его уже нет.

 
ДОСЬЕ БИЗНЕСа
 
Вячеслав Пионтковский, председатель собрания учредителей ООО “Теплобуд”
 
Родился: 6 марта 1954 г. в с. Великое (Казатинский р-н, Винницкая обл.).
 
Образование: Киевский автомобильно-дорожный институт, инженер-экономист (1980 г.).
 
Карьера: 1980-1995 гг. — служба в Вооруженных Силах, полковник запаса; с 1995 г. — учредитель компании “Астрая”; с 2002 г. — председатель собрания учредителей ООО “Теплобуд”.
 
Семейное положение: женат, есть дочь.
 
Увлечения: теннис, лыжи.
 
— Каким образом инвестор может решить проблему выселения самостоятельно? Это вообще возможно?

 
— Лет пять назад я занимался расселением дома на ул. Ярославов Вал. Так вот, был там один очень проблемный человек, который потребовал предоставить ему взамен старой квартиры более комфортабельное жилье. Мы на это пошли, и вопрос был снят. В Соломенском районе (на участке между улицами Курской, Фучика и Нищинского. — Ред.) у нас случай посложнее. Сегодня там создана инициативная группа из пяти человек, которая требует предоставить жилье в два раза большей площади. Если бы это был один человек, как в случае с домом на Ярославовом Валу, я бы на это пошел. А так сегодня пять, а завтра 25 придут.

 
— Но не все же жильцы выдвигают подобные требования? Возможно, кто-то боится, что их выселят, а взамен ничего не дадут?

 
— Согласно нашему проекту, людей никто не будет отселять “в никуда”. Ведь, прежде чем снести старые дома, мы сможем построить между ними пять новых и переселить в них жителей всех восьми “хрущевок”.

 
— Новые дома не будут мешать старым?

 
— Понимаете, земля между этими домами была “забита” Киевземом еще в те годы, когда строили “хрущевки”, именно для их будущей реконструкции. Пятиэтажки должны были прослужить 20-30 лет, после чего вместо них планировалось построить новое жилье.

 
— Сколько всего домов вы планируете построить на месте существующих?

 
— Тринадцать. При хорошем финансировании этот проект можно реализовать за пять лет. В результате в этом микрорайоне будет построено более 2 тыс. квартир, из которых 630 получат жители “хрущевок”, с учетом того, что, по Закону, они получат квартиры, площадь которых будет на 50% больше, чем старых. Кроме того, за счет отчислений городу жилье также получат 129 человек, которые сегодня стоят на квартирной очереди, т. е. претендуют на так называемое социальное жилье.
— Сколько тысяч “квадратов” достанется вам как инвестору?

 
— Около 250 тыс. кв. м из 300 тыс. кв. м построенных. Правда, это общая площадь домов, жилая процентов на сорок меньше.
— Какова стоимость реализации проекта?

 
— Около $200 млн. Причем это будут исключительно средства компании. Возможность использовать собственные средства позволит нам построить квартиры, грубо говоря, “под ключ” и только потом продать. Естественно, что и прибыль мы получим большую, чем если бы продавали квартиры на этапе фундамента.
— Вы хотите сказать, что заниматься сносом “хрущевок” выгодно?

 
— Проект экономически выгоден. Правда, если заниматься реконструкцией не одного дома, а целого квартала.