Власти Вьетнама планируют ослабить ограничения для иностранных покупателей недвижимости

Сейчас внимание многих инвесторов и специалистов рынка недвижимости приковано к Вьетнаму, поскольку в ноябре 2014 власти хотят ввести законодательные изменения, согласно которым иностранцам будет разрешено покупать недвижимость на физическое лицо. Пока нововведения не вступили в силу, в стране остаются серьезные ограничения для зарубежных покупателей.

Историческая справка

История вьетнамского законодательства, регламентирующего процесс покупки и аренды недвижимости иностранцами, сложна и запутана. Были периоды протяженностью в несколько лет, когда рынок не регулировался никакими законами. А когда, в конечном счете, поправки принимались, они значительно ограничивали иностранцев в правах.

Как сообщают эксперты Vingroup, до 1991 года рынок недвижимости Вьетнама был закрыт для иностранцев. Не существовало какого-либо закона, регулирующего покупку и аренду жилья зарубежными лицами. 1 июля 1991 вступил в силу закон, по которому иностранцам разрешили приобретать по одному объекту. При этом существовали еще три условия: прямые инвестиции в экономику страны, покупка недвижимости исключительно у госпредприятия и постоянное проживание во Вьетнаме. Этот закон просуществовал еще пять лет, до июля 1996. После этого на протяжении 12 лет не принимались новые нормативные документы, которые регламентировали бы процесс покупки недвижимости иностранцами. Что касается аренды, то она снова была разрешена законом от 1 июля 2006 года и только тем, кто собирался во Вьетнаме не менее трех месяцев подряд.

Обзор изменений в законодательстве Вьетнама

По данным Vingroup

Последние изменения

1 января 2009 правительство Вьетнама приняло пятилетнюю Резолюцию №19 о приобретении недвижимости зарубежными гражданами, в соответствии с которой право покупать недвижимость получают иностранцы, которые:

• совершают прямые инвестиции во вьетнамскую экономику (это должно быть подтверждено «Инвестиционным сертификатом» или «Свидетельством о регистрации бизнеса»);
• занимают руководящие должности в компаниях, зарегистрированных во Вьетнаме, либо работают в сферах экономики, науки, технологий, защиты окружающей среды, образования, культуры, информации, физической культуры и спорта, медицины или юриспруденции (эта категория иностранцев должна иметь разрешение на работу);
• состоят в браке с гражданами Вьетнама;
• или внесли особый вклад в развитие Вьетнама и особо отмечены Национальным собранием, другими высшими органами власти или руководителями страны.

Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в жилых коммерческих проектах в любых районах, где нет ограничений для иностранцев. Недвижимость должна использоваться для проживания, а не для сдачи в аренду или как офис.

Тонкости владения недвижимостью во Вьетнаме зависят от ее типа.

Земля

Согласно вьетнамскому законодательству, земля в стране принадлежит государству. Организации, частные лица вьетнамские и иностранные не имеют права собственности на землю. Во вьетнамском законодательстве нет понятия «владения» землей, но есть понятие «пользования». Право пользования, которое подтверждается документом под названием «Красная книга», могут получить вьетнамцы и иностранные юридические лица. Неограниченным правом пользования обладают только граждане Вьетнама. Как частное лицо иностранец может только арендовать землю максимум на 50 лет, и при этом ему не будет выдана «Красная книга». Зарубежный покупатель может получить этот документ только как инвестор (владелец компании или акционер) и только для реализации инвестиционного проекта на арендуемом участке земли. В этом случае компания должна будет использовать землю исключительно в целях реализации проекта, а государство наложит ограничения по срокам строительства объектов проекта.

Дома

В отличие от земли, относительно домов во вьетнамском законодательстве есть понятие владения, однако невозможно владеть домом бессрочно, если земля находится в лизгольде с ограниченным сроком. Право собственности на строения закреплено в документе «Розовая книга», который не может быть выдан иностранному физическому лицу.

Квартиры

Что касается квартир, то иностранцы имеют право использовать их исключительно для проживания и на срок не более 50 лет. Причем квартира должна находиться в доме, имеющем статус «коммерческого жилого комплекса». Иностранец, владеющий квартирой, обязан проживать в ней минимум один день в течение календарного года, в противном случае он должен ее продать. Также нельзя сдавать квартиру в аренду или использовать ее другим образом для получения дохода. Компании с иностранным капиталом могут владеть несколькими квартирами и также использовать их для размещения сотрудников.

Что планируется изменить

Срок Резолюции №19 истек 31 декабря 2013. После этого был предложен проект Жилищного закона, согласно которому иностранцам предлагается разрешить:

• покупать недвижимость в стране при наличии визы во Вьетнам со сроком более трех месяцев;
• покупать более чем одну квартиру в лизгольд на 50 лет (супругам граждан Вьетнама — на неограниченный срок);
• сдавать недвижимость в субаренду конечным пользователям (для иностранных компаний).

При этом планируется разрешить покупать не более 30 % квартир в многоквартирном доме, если приобретается отдельно стоящий дом или вилла — то не более 250 таких единиц в одном микрорайоне.

Ожидается, что новый закон будет принят уже в ноябре 2014.

Юлия Кожевникова