Влияние кризиса на различные сегменты киевского жилья. Сегмент "старая панель"

Описания основных типов жилья приведены в классификации жилых зданий Киева, разработанной группой компаний «Планета Оболонь» //domik.ua/mod/web/types/ .

В предыдущих статьях были рассмотрены наиболее массовые (по количеству предложений на рынке) сегменты «украинский кирпич» //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news84747.html и «старый кирпич» //domik.ua/mod/main/allnews/flats/news84423.html .

Третье место по количеству предложений занимает сегмент «старая панель».

В этот класс объединены панельные железобетонные дома, разных серий и разной этажности, отличительной особенностью которых являются малогабаритные квартиры с низкими потолками (в большинстве случаев, высота 2,50-2,55 метра). Панели без утепления.

Первые такие дома обычно имели не более пяти этажей. Такой выбор определялся стремлением сэкономить практически на всем, в том числе, и на лифтах, которые согласно правилам тех лет должны быть в домах, выше пяти этажей.

Стандартные метражи квартир:

- в однокомнатных общая площадь от 23 до 34 квадратных метров;

- в двухкомнатных общая площадь от 43 до 48 квадратных метров;

- в трехкомнатных общая площадь от 58 до 65 квадратных метров.

По нашим данным, в Киеве 1695 таких домов (14,05% от общего количества многоэтажных домов) и они находятся во всех районах.

Панельные дома первых поколений предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет, но используются до сих пор. Более поздние серии строились намного надежнее. Расчетный срок службы был увеличен до 50 лет. В литературе есть данные, что у некоторых серий ресурс может быть продолжен до 150 лет (при своевременных капитальных ремонтах). Но подход к каждому конкретному дому при этом должен быть индивидуальным. Плохо заделанные стыки и многолетние протечки воды вызвали значительную коррозию металлической арматуры, а это резко ослабляет прочность конструкций и представляет угрозу для жителей.

Дома устарели не только физически, но и морально. Железобетонные панели плохо держат тепло. Поэтому зимой в таких домах холодно, а летом жарко. Звукоизоляция плохая, планировки неудобные. Во многих сериях домов очень маленькие кухни и прихожие, совмещенные санузлы, проходные комнаты.

Наиболее достоверное представление о любом сегменте рынка дает статистика цен продаж и количества сделок. К сожалению, имеющаяся в нашем распоряжении статистика цен продаж и количества сделок явно недостаточна для полноценного анализа. Потому вынуждены опираться на статистику предложений, сверяя ее с имеющейся статистикой цен торгов, а также данными о ценах продажи конкретных квартир.

В течение последних 18 месяцев примерно 13,9% всех предложений в базе данных «Планеты Оболонь» относились к сегменту «старая панель». Распределение этих предложений по районам представлено в таблице.

Судя по этой таблице, наиболее распространена «старая панель» в Днепровском и Оболонском районах; менее всего – в Дарницком и Печерском районах.

Статистика изменения цен предложений на «старую панель» в период с сентября 2008 по март 2010 по районам Киева представлена на графиках. Кривые на этих графиках аппроксимированы (сглажены). Это сделано для того, чтобы устранить выбросы на графиках, которые обусловлены изменением состава предложения. Дело в том, что в некоторых районах в весьма ограничено количество предложений «старой панели»; соответственно возрастает роль каждого отдельно взятого предложения. В этих случаях внесение или удаление всего нескольких объектов вполне могут влиять на форму графиков.

Основное снижение цен предложений, вызванное мощнейшим экономическим кризисом, произошло с октября 2008 по апрель 2009. В базах данных тогда был значительный разнобой цен. Потому обобщенные данные за тот период имеют значительную статистическую ошибку.

Практически на всех графиках проявился эффект «отскока цен» после резкого их снижения во время первоначального кризиса. Продавцы, поспешившие в панике резко сбросить цены, затем немного их повысили. В результате подобных колебаний обычно и устанавливается новая рыночная цена.

Не смотря на все недостатки «старой панели», ее достаточно охотно покупали как киевляне, так и приезжие. Причина одна: маленькие площади квартир, и, как следствие этого, более дешевые (по сравнению с другими типами домов) квартиры. За последние 18 месяцев 58% квартир данного типа купили киевляне и 42% - приезжие.

Статистические данные о процентном изменении цен предложений в долларах и в гривнах на «старую панель» за период с сентября 2008 года по март 2010 представлены на диаграммах.

Выводы, относящиеся к изменению цен на «старую панель»

Максимальное снижение цен предложений на «старую панель» произошло в Подольском и Дарницком районах, где данный сегмент рынка не является представительным. Тут на общие тенденции существенно повлияли локальные ситуации в конкретных микрорайонах и даже в отдельных домах.

В Подольском районе число предложений «старой панели» составляет 0,52% от общего числа всех предложений по Киеву; цены предложений снизились на 46,1%.

В Дарницком районе число предложений «старой панели» всего 0,14% от общего числа всех предложений по Киеву; цены предложений снизились на 44,1%.

В районах, где «старая панель» представлена достаточно широко (Днепровский, Оболонский, Святошинский, Шевченковский), тенденции примерно одинаковы и близки к общегородским.

Цены в долларах

. За последние полтора года цены предложений в долларах на «старую панель» по всему Киеву снизились в 1,72 раза.

Цены продаж за это время снизились примерно в 2 раза. В сентябре 2008 года средняя цена продажи квадратного метра была 3200 долларов, а в марте 2010 года 1596 долларов (учтены цены продаж лишь по сделкам «Планеты Оболонь»).

Цены в национальной валюте

. В период с сентября 2008 по март 2010 цены предложений на «старую панель» в Киеве снизились на 5,4%. Максимальное снижение зафиксировано в Подольском районе (-12,2%). В Соломенском районе цены предложений повысились на 4,6%.

Цены продаж (по сделкам «Планеты Оболонь») за это время снизились примерно в 1,25раза.

Все эти расчеты сделаны без учета инфляции.

Если учесть инфляцию, то снижение реальной цены «старой панели» значительно больше.

За период с сентября 2008 года по март 2010 года индекс потребительских цен вырос примерно на 24%. Это означает, что по сравнению с общим уровнем цен на товары и услуги, цены предложений на «старую панель» в Киеве снизились примерно на 29%. Цены продаж при этом снизились более чем в 1,5 раза. То есть, продав квартиру данного типа в сентябре 2008 года, можно было купить в полтора раза больше товаров, чем в марте 2010 года.

Естественно, что эти расчеты весьма приблизительны. Во-первых, потому, что статистика цен продаж построена на очень небольшом числе сделок (а потому статистическая ошибка весьма велика). А, во-вторых, потому, что методика расчета индекса потребительских цен ориентирована на некого «среднестатистического потребителя», запросы которого далеко не всегда совпадают с запросами каждого конкретного потребителя. Но одно можно утверждать достаточно уверенно: реальная ценность недвижимости за это время существенно снизилась.

Прогнозы, относящиеся к развитию сегмента «старая панель»

Данный сегмент рынка охватывает малогабаритное жилье, которое в основной своей массе устарело как физически, так и морально. Но при всем том, оно всегда было востребовано, пользовалось спросом. Отталкиваясь от основных причин спроса на подобное жилье, а также учитывая зарубежный опыт, попытаемся сделать прогнозы на будущее данного сегмента рынка.

Востребованность подобного жилья во многом определяется следующими факторами:

- небольшие габариты квартир вполне соответствуют устремлениям значительной части современных людей жить отдельно;

- на квартиры больших размеров у подавляющего большинства покупателей просто не хватает средств;

- киевские строители давно уже не строят малогабаритные квартиры, которые могли бы составить конкуренцию «старой панели» (в современных домах площади квартир обычно в полтора раза больше).

Вместе с тем, по эксплуатационным характеристикам и долговечности зданий «старая панель» в подавляющем большинстве случаев уступает всем другим типам жилья. Многие дома данного класса отслужили свой срок и малопригодны для модернизации (коррозия существенно ослабила арматуру и крепления железобетонных панелей; усилить конструкции внешними металлическими обвязками весьма сложно; а потому при дальнейшей эксплуатации обрушения с человеческими жертвами вполне возможны).

Прогнозируя дальнейшее использование «старой панели», необходимо учитывать, что большинство подобных домов находятся на массивах. В Днепровском районе это Воскресенка, Березняки, Русановка, Левобережный массив, Соцгород, Старая Дарница. В Святошинском районе – Борщаговка, Беличи, Святошино, Академгородок. В Шевченковском районе – Сырец, Нивки, Татарка, Шулявка. В Соломенском районе – Соломенка, Чоколовка, Отрадный, Александровская Слободка. В Деснянском районе – Лесной массив.

Практически все эти массивы имеют развитую инфраструктуру. Физически и морально устаревшее жилье занимает на них большие территории и не позволяет развиваться ни этим массивам, ни всему Киеву.

В Москве подобные дома сносят; жителям дают новое жилье, нередко, поблизости от прежнего. Уже снесли практически все панельные пятиэтажки. Очередь за девятиэтажными панельками.

В Киеве о планах сноса подобного жилья говорилось с самых высоких трибун. Немало обсуждений вызвали и планы обмена квартир на новые (назывались, в частности, пропорции обмена: за каждый квадратный метр в сносимом доме планировали предоставлять полтора квадратных метра в новом доме).

В реальность подобных программ жители особо не верили, но на всякий случай цены подняли. На том все и закончилось. Ни денег на эти программы не нашли, ни законов о «добровольно-принудительном» переселении не приняли.

Потому будущее всех таких домов и массивов достаточно туманное.

Хотя у каждого конкретного дома и массива будущее свое. Как утверждают специалисты, некоторые серии домов данного типа пока еще вполне могут служить. Нуждаются лишь в капитальном ремонте коммуникаций и лифтов, замене окон на современные стеклопакеты, а также установке внешнего утепления.

Владимир Коломейко,

Информационно-аналитический отдел портала недвижимости domik.ua