Вместо 12 крупных ТЦ, запуск которых анонсировался на 2006 год, киевский рынок торговой недвижимости пополнится 3-4 объектами
Весь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло.
Вместо 12 крупных ТЦ, запуск которых анонсировался на 2006 год, киевский рынок торговой недвижимости пополнится 3-4 объектамиВесь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло. В 2005-м в Киеве было открыто всего два заметных торговых центра - "Арена-сити" в Бессарабском квартале и "Интеграл-плаза" рядом со станцией метро "Лыбедская".
Столь "жидкий" результат не сравнить с показателями 2004 года, когда в столице появилось сразу 9 крупноформатных ТЦ и ТРЦ, отчего количество торговых площадей на рынке увеличилось больше чем на треть (или в абсолютных цифрах - на 120 тыс. м2). Тенденции первого полугодия 2006-го убеждают, что и нынешний год войдет в историю развития рынка торговой недвижимости Киева как низкодинамичный.
Застройщики обманывают ожидания
За шесть месяцев нынешнего года в столице появился один-единственный новый ТЦ - мебельно-продовольственный гипермаркет "Глобал UA" общей площадью в 9 тыс. м2, расположенный на автодороге, соединяющей Троещину с Московским мостом. До конца года можно ожидать появления еще двух-трех новых проектов. А вот начало эксплуатации таких знаковых объектов, как "Эспланада-центр" и "Олимпик-плаза" в районе Республиканского стадиона, общей площадью соответственно 125 и 100 тыс. м2, похоже, откладывается на следующий год.
Сергей Клименко, генеральный директор компании "Траектория":
- Все заявленные на 2006 г. профессиональные ТЦ опаздывают с открытием. Причины тому бывают разные: проблемы с финансированием строительства, сложности с оформлением разрешительной документации при получении прав на землю и утверждением проекта городскими властями, просчеты в управлении проектом, вследствие чего девелоперы вынуждены замораживать или откладывать реализацию проектов. Например, в нынешнем году вряд ли откроет двери "Лыбедь-плаза" на Лыбедской площади, в составе которого торгово-развлекательные площади должны составлять около 100 тыс. м2. Этот проект планировали завершить в первом квартале 2006 года. Похожая ситуация сейчас и с ТРЦ "Троицкий" и ТРК "Мега", общей площадью около 200 тыс. м2. Кроме того, перенесены на более поздний период сроки открытия ТЦ "Оазис", "Авангард", "Ритм-2", которые были анонсированы на 2006 год.
По мнению экспертов "Украинской торговой гильдии", основной причиной переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию является отсутствие финансирования. "К примеру, в 2005 году должно было появиться 127 тыс. м2 торговой недвижимости в составе ТЦ, а ввели всего 20 тыс. м2. На 2006 год заявлено почти 300 тыс. м2, на самом деле следует ожидать не более 40-50 тыс. м2", - считает Виталий Бойко, заместитель генерального директора "УТГ".
Снижение темпов развития торговой инфраструктуры столицы сопровождается активизацией компаний, занимающихся строительством торговой недвижимости в регионах. Причину "перетекания" капитала из наиболее привлекательного города Украины в менее привлекательные некоторые аналитики видят в специфических киевских проблемах.
Алексей Филимонов, директор компании Astera:
- В столице все острее ощущается дефицит земельных участков, пригодных для застройки современными торговыми объектами. Кроме того, повлияла на инвестиционные процессы смена городской власти и конфликты с противниками строек, законодательные преграды и бюрократизм властей. По сравнению с Киевом ситуация в регионах намного комфортабельнее, и поэтому в этом году в регионах откроется около десятка новых ТЦ.
Негативное влияние на развитие столичного рынка торговой недвижимости оказывает в нынешнем году также фактор политической нестабильности.
Сергей Клименко:
- Строительство объектов торговой недвижимости в предвыборный период не просто замедлялось, а, в большинстве случаев, откладывалось на неопределенный срок. Именно поэтому вместо ожидавшихся новых 12 ТЦ в нынешнем году в Киеве будет введено в эксплуатацию 2 крупных объекта и с полдесятка мелких.
Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions:
- В предвыборный период не наблюдалась тенденция замедления строительства торговой недвижимости, просто строительство продолжалось все теми же медленными темпами. В данный период прослеживалась другая ситуация - была полная неразбериха с землеотводом, невозможно было начать строительство нового объекта.
Как отмечают аналитики компании "Траектория", по состоянию на май-июнь 2006 года в Киеве функционировало примерно три десятка ТЦ. Компания FIM Group подсчитала, что на сегодняшний день в столице работает 22 ТЦ полезной площадью более 5000 м2. "УТГ", дает такие данные: в Киеве функционирует 28 торговых центров, общая торговая площадь которых составляет 313,8 тыс. м2. Аналитики других компаний оценивают общий объем рынка профессиональной торговой недвижимости в 309-450 тыс. м2, чего не достаточно для удовлетворения потребностей города в профессиональной торговой недвижимости. Например, в Москве на сегодняшний день действует порядка 60 современных ТЦ и ТРЦ. Общая площадь торговых площадей на рынке столицы РФ составляет около 1,3 млн. м2.
ТЦ тяготеют к окраинам
Темпы строительства профессиональной торговой недвижимости нынче существенно отстают от показателей развития столичного ритейла, что приводит к обострению проблемы неудовлетворенного спроса на торговые площади в ТЦ. Арендаторы вынуждены хвататься за любое предложение владельцев торговой недвижимости, из-за чего доля вакантных площадей на рынке стремительно приближается к нулю. "Доля свободных помещений в последнее время сократилась с 3 до 1,4%, - сообщил представитель компании Real Estate Solutions. - Спрос на качественные помещения остается на очень высоком уровне и значительно превышает существующее на сегодняшний день предложение". "Киевский рынок торговой недвижимости представляет собой сектор, в котором спрос на аренду площадей вдвое превышает предложение", - убеждена аналитик компании "Эл консалтинг" Ольга Якимаха. "Потребность в торговых центрах в столице удовлетворена примерно на 50%", - подтвердила Людмила Гураль, начальник отдела маркетинга FIM Group.
Рынок профессиональной торговой недвижимости Киева на сегодняшний день представлен тремя основными форматами: торговые комплексы, гипермаркеты/супермаркеты/дискаунтеры и объекты стрит-ритейл. По информации компании "Эл консалтинг", львиную долю рынка торговой недвижимости столицы занимают "однооператорные" форматы - супермаркеты/гипермаркеты/дискаунтеры. В целом структура рынка, по данным этого источника, выглядит так:
Доля супермаркетов и ТЦ постепенно будет расти, прогнозирует аналитик "Эл консалтинг" Ольга Якимаха. В то же время, если оценивать "валовой" объем столичного рынка торговой недвижимости, то, по данным компании "Траектория", основная часть торговой инфраструктуры в городе (порядка 80-85%) по-прежнему представлена неперспективными форматами - рынками, скопищами уличных киосков, складами и производственными помещениями, перепрофилированными под магазины. "Островок" профессионального рынка торговой недвижимости в четыре раза меньше этого разношерстного "архипелага" и составляет примерно 20%.
География расположения ТЦ по территории города в последние годы существенно изменилась. Застройщики, занимающиеся созданием профессиональной торговой недвижимости, все чаще берутся за проекты на окраинах столицы, а не в центре. По данным компании Castle Development, 59% крупноформатных ТЦ Киева расположены сегодня в спальных районах, 10% - в околоцентральных районах и 30% - в центре города.
Однако, по данным "Украинской торговой гильдии", распределение ТЦ по районам выглядит несколько иначе: в центре находится 38% ТЦ, в прилегающих районах - 25%, и в "спальных" массивах - 38%.
Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия":
- В ближайшие два года ситуация особо не изменится, хотя доля торговых площадей в спальных районах несколько увеличится - с 37% до 42%.
Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development:
- Основная часть ТЦ по-прежнему сосредоточена в центре Киева. Однако, если в 2003-м доля центральных ТЦ составляла в общем объеме предложения 60%, то в 2006-м их "удельный вес" снизился менее чем до 40%. В то же время в "спальных" массивах количество ТЦ, наоборот, значительно увеличилось: до 35%. Процессы перераспределения площадей в пользу ТЦ, расположенных в прилегающих к центру районах и "спальных" массивах Киева, будут нарастать.
Ольга Якимаха:
- Больше всего торговых комплексов различного формата находится сегодня в Оболонском районе (10 объектов). Это связано с активной застройкой данного района в последние годы. Второе место занимает Печерский район (7 объектов), далее следует Дарницкий (5 объектов). Последний особенно привлекателен для инвесторов, поскольку имеет развитую жилую инфраструктуру, кроме того, здесь проживают преимущественно представители зарождающегося украинского среднего класса.
Тенденция укрупнения новых проектов на столичном рынке торговой недвижимости, которая еще не так давно была весьма ощутима в непростые для рынка 2005-2006 гг., включила "задний ход". Если раньше, отмечают специалисты компании Real Estate Solutions, размер новопостроенного ТЦ составлял в среднем 20-25 тыс. м2, то теперь наиболее распространенным явлением стал выход в "открытый рынок" объектов площадью 10-12 тыс. м2.
Сергей Клименко:
- Из-за земельных проблем в Киеве сложно говорить об интенсивном строительстве масштабных ТЦ. В столице практически нет свободных участков площадью от 5 га, пригодных для таких целей. Единственный шанс приобрести участок такого размера - поиск подходящих предложений на вторичном рынке.
И все же снижение масштабов новых объектов - явление временное. В этом убеждают заявки самих застройщиков, работающих над реализацией проектов в сфере торговой недвижимости. Если проанализировать параметры ТЦ, сдача в эксплуатацию которых ожидается в 2006-2008 годах, не останется никаких сомнений в том, что "эра торговых гигантов" уже не за горами. "Сегодня масштабным объектом считается помещение площадью в 100 тыс. м2, тогда как еще 2-3 года назад крупным объектом считался ТЦ в 10-15 тыс. м2", - отмечают в компании "Траектория". "В планируемых объектах ближайших двух лет средняя площадь будет доходить до 40-135 тыс. м2", - уверены специалисты компании VOK Development.
Структура площадей проектов ТЦ и ТРЦ, работающих в Киеве, выглядит, по данным компании "Эл консалтинг", следующим образом:
Цены и ставки
Арендные ставки в столичных ТЦ в 2005-м выросли весьма ощутимо - на 10-20%. Дорожает аренда торговых площадей и в нынешнем году.
Алексей Филимонов:
- В большинстве крупных торговых центров Киева арендные ставки колеблются между 30-60 у. е./м2. Недешево стоит аренда бутиков в самом центре Киева: 70-100 у. е./м2.
Дороже всего приходится платить операторам магазинов аксессуаров и подарков - до 100-200 у. е./м2.
Игорь Цаленчук:
- Сильнее всего в последнее время подорожали торговые площади в людных местах (преимущественно возле метро) - до 25%. В центральной части города ставки колеблются от 75-80 до 200 у. е./м2. В "спальных" районах средняя ставка в ТЦ или отдельно стоящем здании - около 35-40 у. е./м2. Можно предположить, что во второй половине 2006 года арендные ставки в столичных ТЦ вырастут еще не менее чем на 15-25%, побив даже прошлогодний рекорд.
Виталий Бойко:
Оценить реальный уровень арендных ставок в торговых центрах Киева очень сложно из-за дефицита предложения. Арендные ставки, по которым эти торговые центры набирались, уже не соответствуют ситуации на рынке. То предложение, которое появлялось в Киеве в 2005 году, реализовывалось в центре по $70-150/м2, вне центра - по $70-20/м2 (магазины площадью 100-300 м2). Эксплуатационные платежи составляют в среднем $6 за "квадрат". По уровню максимальных арендных ставок Киев уже давно обогнал другие восточноевропейские столицы, такие как Будапешт, Варшава, Прага и др.
Людмила Гураль, начальник отдела маркетинга FIM Group:
- Усредненный уровень ставок по Киеву - 100-150 у. е./м2 (без НДС и эксплуатационных расходов) в центре и 20-40 у. е./м2 в других районах. За последние два года ставки выросли вдвое, а по отдельным объектам поднялись очень высоко. Например, в "Караване" аренда 1 м2 стоит до 200 у. е./мес. Рост стоимости аренды подогревается дефицитом площадей, который, по всей видимости, сохранится в ближайшее время. Но даже в таких условиях величина арендной ставки дифференцируется в зависимости как от самого ТЦ, так и от арендатора. Традиционно больше всех платят операторы, работающие в сегменте подарки-аксессуары, ювелирные изделия и др. Для них средняя арендная ставка в Киеве составит около 100 у. е./м2, максимум - 250 у. е./м2. Дешевле всего аренда обходится "якорям", включая операторов развлекательных комплексов (9-25 у. е./м2). Но даже среди "якорей" самое привилегированное положение занимают продуктовые супермаркеты.
На уровень ставки для конкретного арендатора, отмечают специалисты, влияют такие факторы:
Сергей Клименко:
- Одним из основных факторов рентабельности проекта является наличие профессионального управляющего звена в ТЦ, которое качественно позиционирует объект на рынок, способствует повышению его конкурентоспособности, развития и узнаваемости. Например, на 1-2 этажах ТЦ "Олимпийский" арендная ставка в январе-апреле сего года составляла около 70 у. е./м2, в мае она опустилась до 40-50 у. е./м2. В "Караване" средний уровень ставок составлял 100 у. е./м2, как в январе, так и в мае. В ТЦ "Арена" на Крещатике ставки выросли: с 60-130 у. е./м2 в январе-феврале до 60-150 у. е./м2 в мае. Вывод можно сделать следующий: в ТЦ, которыми управляет грамотная команда специалистов, прослеживается динамика роста арендных ставок в размере 0,5-1% в месяц. В менее успешных проектах, учитывая достаточно высокий уровень конкуренции в данном сегменте рынка, арендные ставки снижаются.
Спрос на покупку торговой недвижимости нынче значительно ниже, чем на аренду. Операторы киевского рынка торговой недвижимости редко рассматривают варианты продажи площадей в своих ТЦ. Сделки купли-продажи заключаются преимущественно в тех случаях, когда речь идет о встроенных или отдельно стоящих помещениях. При этом лишь немногие ритейлеры могут позволить себе выложить немалую сумму, необходимую для покупки недвижимости. А цены в этом сегменте рынка, сообщают эксперты компании VOK Development, нынче таковы:
o в центре города - 3-8 тыс. у. е./м2
o на окраине, в зависимости от месторасположения, - 600-2500 у. е./м2.
Приобретение торгового помещения в центре площадью в 40м2 обойдется нынче примерно 140 тыс. у. е. Окупаться такой объект, по самым оптимистическим подсчетам, будет около четырех лет.
Окупаемость проектов: впереди Европы всей
Себестоимость строительства 1 м2 торговой площади из-за инфляции и удорожания стройматериалов выросла, по данным VOK Development, с 400-500 у. е./м2 до 750-900 у. е./м2. А до конца нынешнего года эксперты прогнозируют рост себестоимости до 1000 у. е./м2. И тем не менее киевский рынок торговой недвижимости сегодня называют одним из наиболее привлекательных в Европе, поскольку сроки окупаемости у нас одни из самых низких - до 7 лет. Этот факт заставляет даже скептически настроенных экспертов делать оптимистические прогнозы, когда речь заходит о долгосрочных перспективах столичного рынка торговой недвижимости.
Сергей Клименко:
- Совокупность всех возможных рисков инвестора при создании торговой недвижимости уступает перед доминирующей привлекательностью рынка коммерческой недвижимости нашей столицы. На IX Национальном конгрессе по недвижимости, который проходил в Москве 17-21 июня 2006г., были озвучены следующие цифры: доходность торговой недвижимости в Москве составляет 15% при затратах около $900-920 на м2. В Киеве доходность составляет 20% при затратах до $750 на м2. Ориентация инвесторов именно на профессиональную торговую недвижимость Украины вызвана такими особенностями нашего рынка: превышение спроса над предложением, большим потенциалом, высокой доходностью проектов. Если сравнить доходность торговой недвижимости Киева и Москвы, то доходность от ТЦ Киева превышает российские показатели. При этом, затраты на реализацию проекта будут несколько ниже, чем в Москве.
Ежегодная потребность столицы в новых торговых площадях аналитики компании VOK Development оценивают в 150 тыс. м2, а общий потенциал рынка - 800 тыс. м2. Самой перспективной зоной для застройки крупномасштабными ТЦ компания "Траектория" называет район станции метро "Петровка", где расположены участки с бездействующими индустриальными объектами, и район Окружной дороги, окрестности которой богаты пустующими участками земли.
Появление таких масштабных строений, как "Метро" и "Эпицентр" в этих местах, говорит о перспективности данных территориальных зон.
Развитие инфраструктуры ТЦ в Киеве, считают в компании Castle Development, будут сопровождать такие тенденции:
Существенное влияние на ситуацию на рынке торговой недвижимости, без сомнений, окажет ожидаемый выход ряда крупных ТЦ и ТРЦ - "Эспланада" площадью 125 тыс. м2, "Мега" 200 тыс. м2, "Троицкий" 125 тыс. м2 и др.
Алексей Филимонов:
- Ввод в эксплуатацию ряда крупноформатных комплексов вызовет значительное изменение в объеме рынка, который при теперешних планах к 2008 г. может достигнуть 1 000 000 м2. Таким образом, предложение на рынке практически утроится, и это позволит несколько сбалансировать соотношение спроса и предложения. Как следствие, возрастет конкуренция среди профессиональных объектов, вытесняя с рынка неудачные проекты. Девелоперы будут вынуждены бороться за сохранение профессионального пула арендаторов. Для этого они пойдут на снижение арендных ставок, изменяя сегодняшнюю ситуацию удержания высокого уровня расценок на площади успешных комплексов.
Новые проекты ТЦ, отмечает Astera, будут расположены не только в центральной части города, но и в таких районах, как Дарницкий и Деснянский. Современные запросы потребителей обусловят смещение акцентов к мультиформатности новых проектов, к объединению под одной крышей торговой, офисной, развлекательной и жилой функций.
Ольга Якимаха:
- До 2008 года планируется ввести в эксплуатацию 15 крупных многофункциональных торговых комплексов. Продолжится экспансия рынка торговой недвижимости иностранными компаниями. В ближайшие годы ожидается приход таких зарубежных ритейлеров, как: "Перекресток", "Патэрсон", "Пятерочка", Auchan, Tesco, Carrefour, Media Markt, Dixons Group, Wal-Mart, HIT. Увеличатся объемы строительства торговых центров в городах-миллионниках Украины: Одессе, Харькове, Днепропетровске, Донецке.
Эксперты компании "Эл консалтинг" прогнозируют такие тенденции на рынке торговой недвижимости в течение ближайших лет:
Виталий Бойко:
- В 2006 году ситуация на рынке торговых центров существенно не изменится. Рынок останется в фазе роста. При реализации всех проектов Киев будет по-прежнему сильно отставать по насыщенности торговыми площадями в ТЦ от европейских столиц. Дальнейшее развитие торговых центров будет идти по пути укрупнения среднего размера ТЦ, наращивания доли развлекательного сектора, увеличения доли "якорных" операторов и увеличения доли ТЦ, расположенных вне центра города. Рынок торговых центров Киева будет постепенно насыщаться. Если в 2004-2006 годы темпы роста розничного рынка опережали темпы роста торговых площадей в ТЦ, то с 2007 эта тенденция может измениться.
По данным "Украинской торговой гильдии" на начало 2006 года известно не менее чем о 60 проектах ТЦ в Киеве общей площадью около 2,3 млн. м2, которые планируется построить до 2010 года.
Кирилл Мавров
