"Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество"

28 мая вступил в силу приказ Министерства юстиции "Об утверждении изменений во Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество" от 17.05.2004 г. N 36/5.
Этим документом предусматривается, что теперь будет проводиться именно государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество, которую должны осуществлять предприятия бюро технической инвентаризации (БТИ). Соответственно было изменено и название Временного положения. Теперь этот документ называется Временное положение о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество.
Данные изменения связаны с тем, что требование о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом предусмотрено статьей 182 Гражданского кодекса Украины, который вступил в силу 1 января 2004 года. Согласно данной статье право собственности и другие права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок относительно недвижимости является публичной, осуществляется соответствующим органом, который обязан предоставлять информацию о регистрации сделки и зарегистрированные права в порядке, установленном законом. А порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость согласно ГК должен быть установлены законом. Однако, пока закон о госрегистрации прав на недвижимость не принят и существует лишь соответствующий законопроект, госрегистрация будет регламентироваться Временным положением Минюста.
Во власти БТИ
Как уже упоминалось, государственную регистрацию прав собственности на недвижимое имущество теперь осуществляют предприятия БТИ в границах определенных административно-территориальных единиц на основании соответствующих решений исполнительных органов местного самоуправления. Осуществление государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество в границах одного населенного пункта несколькими БТИ не допускается. Эта норма "Временного положения" актуальна потому, что до сих пор бывают случаи, когда в результате изменений границ соседних населенных пунктов один и тот же объект недвижимости находится на учете одновременно у двух БТИ.
Государственная регистрация прав собственности на недвижимость означает внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, которое осуществляется БТИ по местонахождению объектов недвижимого имущества на основании правоустанавливающих документов за счет лица, которое обратилось в БТИ. Держателем Реестра прав собственности на недвижимое имущество как и раньше остается Минюст. А администратор реестра "Информационный центр" Министерства юстиции должен до 15 июня внести необходимые изменения в свое программное обеспечение, используемое для ведения Реестра.
Двойная госрегистрация
Порядок самой регистрации прав собственности на недвижимость остался без изменений и предусматривает:
- принятие и проверку документов, поданных для регистрации прав собственности на недвижимое имущество;
- установление отсутствия оснований для отказа в регистрации прав;
- принятие решения о регистрации прав собственности или об отказе в регистрации прав;
- внесение записей в Реестр прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах;
- выдачу извлечений из Реестра о реализации прав.
При подаче документов теперь следует учитывать требование нового "Временного положения" о том, что правоустанавливающие документы, которые в соответствии с законом подлежат обязательной государственной регистрации, принимаются при условии проведения их государственной регистрации. То есть, если речь идет, например, о договоре купли-продажи, то такой договор, поскольку он является правоустанавливающим документом, должен также пройти государственную регистрацию. Государственную регистрацию договоров, согласно принятому недавно постановлению Кабинета Министров Украины "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок" от 26.05.2004 г. № 671 пока что должны осуществлять нотариусы путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок.
Согласно изменениям БТИ теперь не сможет отказать лицу в регистрации прав на недвижимое имущество, ссылаясь на отсутствие первичной регистрации прав собственности. Соответствующий пункт, который раньше предусматривал подобное основание для отказа в госрегистрации, исключен из "Временного положения".
Для юридических лиц довольно приятным новшеством во Временном положении становится то, что рассмотрение их заявления о регистрации прав на недвижимость и принятие решения о регистрации прав или отказе в регистрации должно проводится в срок, который со дня получения заявления БТИ не должен превышать 30 календарных дней. При этом, правда, не учитываются сроки проведения инвентаризационных работ, а также сроки принятия решения органами, в полномочия которых входит оформление права собственности на объекты недвижимого имущества и выдача свидетельства о праве собственности (местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления, государственными органами приватизации, Государственным управлением делами). До внесения изменений во "Временного положения" срок регистрации прав на недвижимое имущество по заявлению юридических лиц или их представителей составлял 60 дней, в то время как для физических лиц был 30 дней.
Если хозяина нет
При переходе права собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому владелец имущества должен подать заявление об отказе от права собственности на объект недвижимости. При этом, в раздел Реестра прав должна быть внесена соответствующая запись об отказе. Заявление владелец имущества должен подавать лично и подлинность подписи на этом заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом. К заявлению должны быть приложены правоустанавливающие документы, на основании которых была проведена регистрация прав собственности на недвижимое имущество и которые подлежат аннулированию регистратором.
Оригиналы аннулированных правоустанавливающих документов с отметкой "Аннулированы", заверенной печатью БТИ, подшиваются к регистрационному делу.
В записях Реестра прав делается отметка об отказе от права собственности на основании соответствующего заявления владельца имущества и одновременно об этом уведомляются органы местного самоуправления. Заявителю выдается выдержка из Реестра прав.
Во "Временном положении теперь предусмотрено решение проблемы, которая касается бесхозного недвижимого имущества, то есть имущества, в отношении которого нет никаких правоустанавливающих документов, на которое никто не претендует и не считает своим. Как правило, подобное случается в отношении сильно изношенных объектов недвижимости или находящихся в аварийном состоянии, от которых отказались предприятия. Такие объекты предприятиям, как правило, проще снять со своего баланса, чем заниматься их восстановлением или нести за них ответственность. Бывают и ситуации, когда предприятие, которому принадлежал объект недвижимости, было ликвидировано и его имущество никому не перешло. Также часто случается, что владелец недвижимости умирает, не оставляя после себя наследников.
В подобных случаях органы местного самоуправления обращаются в БТИ с заявлением о взятии бесхозной недвижимости на учет с тем, чтобы потом иметь возможность продать ее, а средства направить в местный бюджет. При обращении органов местного самоуправления по поводу бесхозной недвижимости БТИ в соответствующем разделе Реестра прав ставит отметку "бесхозное". О взятии на учет бесхозного недвижимого имущества органу местного самоуправления выдается информационная справка из Реестра прав на бланке соответствующего БТИ.
Такими действиями органы местного самоуправления страхуются на тот случай, если на имущество, долгое время являвшееся по сути бесхозным, в какой-то момент, даже после реализации, начинают претендовать сразу несколько лиц. В этой конфликтной ситуации возникают иски о нарушении прав собственности, а также о возмещении убытков.
Новые документы
В обновленном "Временном положении" Минюст пересмотрел "Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества".
К числу правоустанавливающих документов изменениями отнесены договора, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, ипотеки, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, договора о выделении в натуре доли недвижимого имущества, о делении недвижимого имущества, которое находится в общей долевой или общей совместной собственности.
Кроме того, в качестве правоустанавливающего документа теперь признаны и договора об отчуждении недвижимого имущества, которое находится в налоговом залоге, заключенные путем проведения целевых биржевых или внебиржевых аукционов с целью погашения налогового обязательства.
Также правоустанавливающими документами теперь являются решение учредителя о создании государственной (национальной) акционерной компании, государственной (национальной) холдинговой компании, открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации (корпоратизации), и акт принятия-передачи недвижимого имущества или перечень указанного имущества, предоставленный учредителем или государственным органом приватизации.
Правоустанавливающими документами в отношении бесхозного имущества теперь могут быть решения судов о передаче бесхозной недвижимости в коммунальную собственность.
 
 
Антон Ковалишин