Все прогнозируют, а кто посчитал?

«Недвижимость падает», «Нет недвижимость остановилась…», «Да нет же - сейчас она будет расти и будет новый рывок», «Вы ошибаетесь, рынок рухнет, обвалится…» Такие бурные дискуссии ведутся в интернете, газетных изданиях, журналах, телепередачах, в «высоких» кабинетах и у Вас в головах. Так что же действительно будет с рынком недвижимости?

 

Будет с ним то, что захотят его участники. Его состояние – это результирующий вектор в четком его математическом понимании, желаний, тенденций и потенциала всех его участников: риэлторов, строителей, финансистов, инвесторов, спекулянтов и самых главных его участников – потребителей, т.е. – покупателей и продавцов. Все головные прогнозы как об обвале, так и о новой волне – это все чаще попытки выдать желаемое за действительное. Ведь для того чтобы сделать прогноз (т.е. вычислить математическое ожидание события с долей вероятности его наступления) необходима репрезитативная длина исследуемого ряда (так называемая выборка ). Также нам необходимо применить к нему статистические методы расчета для того чтобы найти то распределение, т.е. ту закономерность, которая учитывает все прошлые тенденции, изменения сегодняшнего состояния. (Например распределения Джонсона (1е или 2е)). И только после этого по оси t (времени) найти то значение, которое нас интересует в будущем. Извините за некоторое отступление и пусть простит меня мой преподаватель, профессор Школьный Евгений Павлович, если я позабыл за одиннадцать лет то чему он нас учил в институте. Но я запомнил одно самое главное – нельзя давать не обоснованных прогнозов. « Это тогда не прогноз – это болтовня» - говорил он.

 

Вернется к нашим (простите чуть не вырвалось) прогнозистам. И так – Риэлтор. Чего же хочет этот основной возмутитель обывательско – потребительского сознания и двигатель рыночных тенденций? Как любой нормальный человек – поменьше работать и побольше зарабатывать. Как замечательно, когда все берут, даже извините, гребут . Описывать прошлое состояние рынка сейчас не будем. Кто старое помянет…. И ведь придется теперь риэлторам научиться, а кому и вспомнить, как зарабатывать на спаде активности рынка: изучить новые технологии, конкурировать качеством услуги, профессиональным уровнем знаний, двигаться быстрее в конце концов. Этого делать не хочется , легче написать: «вот сейчас опять пойдет вверх». Но кто старое забудет…

 

Со строителями, в принципе, тоже все понятно. Развивающийся, востребованный бизнес. Удовлетворенность потребителя жильем очень низкая. Берут почти все. Стоимость квадратного метра растет пропорционально стоимости строительных материалов и энергоносителей, и гиперпропорционально жадности чиновников и самих строителей. Хотя о доходах последних по отношению к предпоследним можно уже говорить со значительной степенью относительности. И как следствие – результат на лицо. И все таки ни Риэлтор, ни строитель не должен забывать – их бизнес имеет большую составляющую социальной ответственности. Это действительно социально ответственный бизнес. И наверное не нужно напоминать о необходимости строительства и социального жилья в том числе. Конечно тут не обойтись без поддержки государства и тенденции к этому есть (особенно перед выборами), но реалии говорят о ведении бизнеса государством, а не государственном ведении бизнеса. И здесь не обойтись без финансовых государственных и негосударственных механизмов, без участия банков.

 

Что же банки? Тяжело им разорваться между умными и красивыми. С одной стороны необходимо выдавать кредиты, «ибо…, ибо….» Но ведь денежная масса для рынка недвижимости – это как бензин для двигателя. Следовательно стоимость залогового недвижимого имущества растет, следовательно риски уменьшаются и даже как бы пора и ставки по кредитам уменьшать. Но заработная плата заемщиков или совокупный доход их семей не растет на сто – сто пятьдесят % в год. Следовательно получается что возрастает вероятность невозможности платить за кредит. Заемщик переходит в более рисковую категорию. И тут на рынок кредитования должна зайти новая денежная масса. Всем известны факты перепродажи крупных украинских банков. Следовательно, что бы новые игроки могли вливать деньги в рынок, необходимо опустить стоимость залогового имущества, чтобы ему было куда расти и, тем самым, уменьшать риски, да и для потенциальных будущих заемщиков привести стоимость к их реальным ежемесячным доходам. Что мы и наблюдаем в СМИ. Заказные статьи банков о том, что рынок рухнул, обвалился и так далее. Кто – то попытался «спрогнозировать»: «Так это «уставшая»» кривая роста рынка столкнулась с сезонным колебанием, наложилась и вот что получилось…» (Эпитеты какие!) «…но вот в сентябре все выйдут из отпуска (кто все?) и рост цен начнется с новой силой»

 

А тут выборы на тридцатое сентября. Значит не в начале сентября, а в начале октября. Так не от сезонности зависит состояние рынка, а от выборов? На них же деньги зарабатывают и куда понесут - ну в недвижимость, конечно, куда же еще. Замучили нас совсем , прям в тупик загнали. Что делать? Кто виноват?

 

Вот здесь и возникает необходимость потребителя проявить свою позицию (инвесторов и спекулянтов по понятным причинам пропускаем). Ведь покупатель нужен продавцу так же, как и продавец покупателю. Не будет покупатель приобретать товар, который падает в цене, но и слишком дорогой также не сможет. Не будет продавец за бесценок продавать, но и по завышенной цене тоже не сможет. Тут кроиться тот самый закон философии единства и борьбы противоположностей. Фактически все заинтересованы в стабильном и достаточно спокойном росте недвижимости. Ну чуть выше роста инфляции. В принципе так же, как и в стабильно – растущей экономике, развивающейся в условиях политической стабильности. Все в мире взаимосвязано. Законы сохранения никто не отменял и, чем раньше все это поймут, тем раньше мы получим нормальное состояние рынка недвижимости ( и не только), тем раньше наши мысли будут направлены на развитие своего личного потенциала, своего дела, науки, искусства, в конце концов.

 

И еще - не гоняйтесь за жареными фактами и сенсациями. Обращайте внимание пока на редкие, но уже все чаще появляющиеся аналитические статьи о исследованиях рынка профессиональными его участниками, действуйте в своих интересах и не забывайте, что они тесно связаны с интересами других людей.

 
P.S. По данным Гос. ком. статистики Украины сумма инвестиций в экономику Украины ( в том числе и в недвижимость) за 2005 год составила $ 7 миллиардов 843 миллиона, а в 2006 году – 4 миллиарда 295 миллионов.
 
По данным агенства TDS (Нью-Йорк, США) всего в экономику Украины инвестировано иностранного капитала на 1 января 2007 года $ 21,2 биллиона.
 
Дмитрий Грабина