Все выше, выше и выше!

Как оказалось, до "облаков" еще лететь и лететь. Но может быть, лучше смотреть правде в глаза, чем верить в сладкие грезы?

 

Почему дорожает жилье?

 

Цены на жилье, особенно бывшее в употреблении, в разных городах и регионах, безусловно, тоже разные: везде имеется особый уровень цен - свой минимум и максимум. Но нигде они за последние, скажем, пять лет и не думали спадать. Наоборот: даже в самом захудалом городке любая, пускай и дырявая, крыша над головой подорожала за это время в 3-4 раза. Хозяева рассуждают так: ну и что с того, что дом совсем обветшал, вот-вот рухнет - зато земельный участок теперь сколько стоит? Или: да, эта квартира тридцать лет не знала ремонта. Но ведь покупатель все равно будет переделывать ее по своему вкусу, так зачем тратить деньги на ремонт, если и так можно продать за хорошую цену? Или: а вы учтите инфляцию за пять прошедших лет - и долларовую, и гривневую, - получится, что мы еще дешево продаем.

 

Конечно, все это - рассуждения на бытовом уровне, но они имеют под собой реальную почву. Сегодня мы попытаемся разобраться в природе цен на жилье в Украине и спрогнозировать, до какого уровня они могут "подпрыгнуть" в ближайшие годы. Некоторые примеры мы возьмем из практики столицы, диктующей цены на жилье другим крупным городам, ведь именно в Киеве формируются основные направления развития рынка недвижимости, его писаные и неписаные законы, здесь проворачиваются аферы, гремят земельные и строительные скандалы, вводятся новые стандарты и налоги на недвижимость. Все это моментально отражается на уровне стоимости "квадратов" в регионах.

 

Причина первая: еще один посредник

 

Пророчества о скором обвале цен на рынке недвижимости стали особенно популярными (и, не будем лукавить, желанными для большинства граждан, еще только собирающихся купить квартиру в новом доме) весной этого года, когда набрал обороты скандал с обманутыми инвесторами "Элита-центра". Однако крушения первичного рынка не произошло, ибо финансово-строительная пирамида, как ее нередко называли в прессе, не рухнула - всего лишь завершилась одна блистательно организованная мошенниками афера. Любая же афера, как известно, носит не системный, а локальный характер (хотя прорехи в украинском законодательстве скандал с "Элита-центром" выявил немалые: об этом "Товарищ" подробно писал в статье "Элитные" уроки", 55 за июль этого года).

 

Если же посчитать обещанные "Элита-центром" инвесторам "квадраты", то они составили бы максимум четыре процента от ежегодно вводимого в эксплуатацию в столице жилья. А "потерянные" четыре процента - это для большого города еще не трагедия (хотя для конкретных вкладчиков случившееся с ними, конечно, катастрофа).

 

Тем не менее, даже в этот скандальный период, когда уровень инвестирования заметно снизился, так как люди остерегались отдавать деньги даже проверенным десятилетиями строительным компаниям с хорошей репутацией, цены на вводимое жилье продолжали расти. Почему? Потому что вступил в силу новый закон, согласно которому застройщики были вынуждены создавать фонды финансирования строительства, которые пришли на смену инвестиционным договорам. По благородному замыслу законодателей, такие фонды помогли бы свести к минимуму возможность организовывать аферы наподобие "Элита-центра". Но, как любой посредник, такой фонд тут же увеличил общие затраты на строительство на 4-5 процентов.

 

Причина вторая: спрос опережает предложение

 

Как известно, первичный рынок жилья сформировался в Украине таким образом, что большинство покупателей платят за квартиры в еще не построенных домах нередко тогда, когда не вырыт даже котлован под фундамент. Так получается намного дешевле. Однако после скандала с "Элита-центром" активизировался спрос на готовое новое жилье - покупать его бросились клиенты, которые боялись рисковать, вкладывая деньги в еще не построенные дома. Это, в свою очередь, спровоцировало рост цен еще на 7-10 процентов.

 

Значительная часть покупателей решила вообще не связываться с новостройками и переключилась на бывшее в употреблении жилье, справедливо рассудив, что лучше синица в руках, чем журавль в небе. Произошла активизация вторичного рынка, что, естественно, также не способствовало падению цен. Не оправдались и прогнозы, высказываемые в прошлом году экспертами Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, что вот-вот начнет дешеветь старое и некомфортное жилье в хрущевках. Увы, и хрущевки, и "панельки"-брежневки в условиях возросшего спроса не только удержали свои позиции, но и выросли в цене практически так же, как и весь вторичный рынок жилья.

 

- В ближайшие 7-10 лет мы будем наблюдать рост цен из-за недостаточной насыщенности рынка жилья, - считает гендиректор "Международной строительной корпорации" Иван Перегинец. - В Украине необходимо возводить 28 миллионов квадратных метров жилья в год, а сейчас вводится по 8 миллионов.

 

Получается, что при нынешних темпах спрос и предложение уравновесятся лишь к 2014-2016 годам, и только тогда можно будет ожидать некоторого удешевления новостроек.

 

Причина третья: дорожают стройматериалы

 

Сколько бы мы ни ругали строителей за их непомерные аппетиты и любовь к сверхприбылям, они всегда первопричиной роста цен на жилье будут называть подорожание стройматериалов. И вот тут, похоже, оппонентам крыть нечем: при регулярном росте цен на энергоносители стоимость материалов, в которых высока энергетическая составляющая (а это кирпич, железобетон, стекло, пластик и т. д.), будет возрастать.

 

Еще в начале года экс-председатель Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Валерий Пустовойтенко говорил, что жилье на первичном рынке в 2006 году подорожает минимум на 50 процентов, что связано с ростом цен на цемент, металл, газ и электроэнергию. Сами строители называли меньшую цифру: 10-12%. В частности, так считал тогда президент холдинга "Киевгорстрой" Владимир Поляченко. Однако и сейчас ясно, что по итогам года все эти прогнозы будут превзойдены. В сравнении с началом года газ уже подорожал в 2,4 раза, электроэнергия - в 1,7 раза. В следующем году это подорожание продолжится по утвержденному НКРЭ графику. Страшно представить, сколько будет стоить тот же кирпич, когда его начнут обжигать в печах с помощью закупаемого по мировым ценам газа. Кстати, 250 долларов за куб голубого топлива уже через 5 лет - вполне реальная перспектива. Вот тогда наш кирпич станет поистине золотым, как, впрочем, и другие энергоемкие стройматериалы. Останутся дешевыми отечественный песок и щебень. Но из одного песка дом не построишь...

 

Причина четвертая: чиновники и бюрократия

 

В августе этого года строители, риэлторы и независимые эксперты уже в один голос заявили, что Украина стоит на пороге очередного резкого повышения цен на жилье. Одна из его главных причин заключается в том, что во многих крупных городах, в том числе и в Киеве, новые власти начали передел строительного и земельного рынков. Например, этим летом в столице было объявлено, что новые земельные участки под строительство не будут выделяться полтора года! Конечно, такие заявления чреваты, мягко говоря, напряженной обстановкой на строительном фронте. Уже выделенные участки будут перепродаваться втридорога, нарушится общестроительный цикл, упадут объемы возводимого жилья. Естественно, все это опять приведет к росту цен на уменьшившееся количество новых квартир. Ведь известно, что рынок - система саморегулирующаяся, здесь желателен минимум административного вмешательства.

 

Еще одной причиной грядущего подорожания называют сокращение количества "игроков" на рынке недвижимости. По словам одного из директоров Украинской строительной ассоциации, многие иностранные (и не только) компании покидают Украину. В первую очередь это объясняется тем, что строительный бизнес связан с риском не получить прибыли от вложенных средств. Виной всему, считают строители, работа бюрократической машины, непродуманные, а часто и безответственные действия чиновников. Например, полученное разрешение на строительство вовсе не означает, что, начав возведение дома, дело доведут до конца. В общем, прозрачностью на рынке строительства жилья до сих пор даже не пахнет.

 

Причина пятая: аппетиты строителей

 

Впрочем, в непрозрачности первичного рынка недвижимости независимые эксперты обвиняют прежде всего самих строителей: свою калькуляцию они скрывают за семью печатями, прикрываясь, как модно нынче говорить, коммерческой тайной, тогда как информация, предоставляемая в открытом виде, выглядит явно недостоверной. Например, по данным разных проектных организаций, себестоимость строительства 1 кв. м жилья в Киеве немногим превышает 3,1 тыс. гривень (около 615 дол.). А в "КиевЗНИИЭП" разработали проект "экономного дома", где постройка "квадрата" обойдется в 2900 гривень вместе с отделкой. Проектанты даже заложили в эти цифры семь процентов рентабельности. Однако о таких расценках строители даже слышать не хотят: мол, мало ли что насчитали там в теории "белые воротнички", а вот в суровой действительности на стройплощадке получается по-иному... Неудивительно, что крупные компании, диктующие условия (и, на радость мелким фирмам, - цены) на строительном рынке, пользуясь де-факто монопольным положением, намеренно завышают свои расходы (а затем, соответственно, цены) на квадратные метры в строящихся домах, получая в итоге сверхприбыли. По данным портала "Недвижимость", средняя цена "квадрата" в новостройках Киева в августе уже достигла 1700 долларов (сравните с расчетными 615 долларами), а к концу года, не исключено, перейдет и двухтысячный (в долларах) рубеж. То есть реальные цены (даже с учетом инфляции и подорожавших стройматериалов) уже сегодня завышены как минимум в 2,5 раза - то есть на 150 процентов!

 

Причина шестая: тяжесть кредитов

 

Бурное развитие в Украине ипотечного кредитования также заметно влияет на рост цен на недвижимость. Сегодня уже каждая четвертая квартира в Украине покупается в кредит. С одной стороны, это большое благо, если средний украинец, имеющий высокооплачиваемую работу, может купить квартиру сегодня, а основную сумму выплачивать в течение 10-15 лет. Но с другой стороны, когда спрос и без того превышает предложение, увеличение количества покупателей еще на 25 процентов создает атмосферу прямо-таки ажиотажа на рынке недвижимости. Представьте, что на остановке в ожидании такси стоит двенадцать человек, а в машине, как известно, могут разместиться только четыре пассажира. Кого в первую очередь повезет водитель? Естественно, того, кто больше заплатит. Другим придется ждать следующих машин. Понятно, что по реальной, а не завышенной цене смогут уехать только пассажиры последней, третьей машины, когда спрос и предложение уравняются. Так и с жильем: пока будут покупатели, готовые платить за квадраты в полтора-два раза выше их сегодняшней рыночной цены (плюс еще на столько же удорожает жилье в кредит), "водилы" строительного (и банковского) бизнеса и не подумают сбросить газ, то есть цены на жилье. Ну и кредитные ставки тоже.

 

Причина седьмая: бесценная земля

 

Хотим мы того или нет, но земля стала таким же товаром, как и прочая недвижимость. Причем цены на этот специфичный, но вечный товар растут еще стремительнее, чем на само жилье. Сотка земли, продававшаяся в пригороде пять лет назад по 100-150 у. е., сегодня выставляется на продажу по 4-5 тысяч "зеленых". И риэлторы в один голос твердят, что "земля своей цены еще не набрала". Это особенно остро почувствуют те, кто решил купить старую дачу или участок для строительства нового дома. Например, в радиусе 20 километров вокруг столицы приобретение участка для возведения собственного коттеджа уже может стоить не меньше, чем сам будущий коттедж. В крупных городах никто уже не удивляется цене 20-30 тыс. долларов за сотку, а в центре Киева просят 60-70 тыс. долларов.

 

Растут расценки и на муниципальную землю, выделяемую фирмам-застройщикам для возведения многоэтажных домов. Но поскольку хороших участков в престижных районах мегаполисов почти не осталось, то борьба за них идет уже с миллионами в руках. Понятно, что решение о выделении такого участка имеет собственную стоимость, помимо суммы, которая пошла в городской бюджет. В итоге же расплачиваться все равно будут покупатели новых квартир: "сверхнормативные" расходы распределяются на всех будущих владельцев путем увеличения стоимости одного квадратного метра за счет, скажем, "сложных геологических условий при рытье котлована и прокладке коммуникаций". Кроме того, в последнее время, как мы уже говорили, власти многих крупных городов затеяли ревизию своих земельных ресурсов, а проще говоря - их передел, что только подготовит почву для дальнейшего роста цен.

 

P.S. Когда же жилье начнет дешеветь и станет доступным для простого украинца?

 

По каким причинам рынок недвижимости может рухнуть?

 

Где сегодня еще можно купить новую квартиру по доступным ценам?

 

Об этом мы поговорим в следующей публикации под рубрикой "Квартирный вопрос".