Выгоднее сдавать офисы, чем квартиры
Похоже, что стремительному росту цен на московские квартиры пришел конец. Сначала этого года они стоят на месте. Но эксперты предлагают инвесторам обратить взоры на коммерческую недвижимость - офисные и торговые помещения.
Там перед ними раскроются более широкие горизонты. Именно благодаря этому сектору на Россию пришлась четверть сделок с недвижимостью во всей Центральной и Восточной Европе в прошлом году. "Известия" решили разобраться, можно ли простому гражданину с умом и наименьшими потерями вложиться в офисы и торговые залы.
Еще совсем недавно вложения в жилую недвижимость были одними из самых выгодных. Год назад, имея необходимую сумму (примерно $100 000), можно было приобрести однокомнатную квартиру и сейчас иметь доход в 60% только за счет увеличения ее стоимости. Но, судя по всему, в этом году покупка квартир уже не принесет прежних доходов. По данным риэлторов, средние цены на жилье в Москве достигли предела и застыли в этом месяце на отметке $4200 за кв. м. Рассчитывать, что купленная сейчас квартира в обычном доме подорожает, не стоит. При таких ценах средние по качеству квартиры уже некому покупать. И если элитное жилье еще будет расти, то платить за "однушку" в панельном доме больше нынешних $200 000 вряд ли кто захочет.
В этой ситуации желающим инвестировать в недвижимость и имеющим на это средства стоит обратить внимание на так называемую коммерческую недвижимость - это в первую очередь офисы и торговые помещения. Аналитики в один голос утверждают, что это весьма перспективный рынок. Так, по оценке эксперта консалтинговой компании DTZ Holding Николаса Спайро, Россия, вообще, самая привлекательная для инвестиций в коммерческую недвижимость страна Центральной и Восточной Европы. По данным исследований, 25% всех сделок с недвижимостью в этом регионе, заключенных в минувшем году, приходится на Россию. Тогда как в 2005 году этот показатель составлял 13%. А в 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России вырастут на 70% - до $6.5 млрд.
Почему же рынок коммерческой недвижимости более перспективен по сравнению с жилищным фондом? Потребности бизнеса, устремившегося в российскую столицу, намного выше, чем населения. Из-за экономического бума все большее число отечественных и зарубежных компаний хотят обзавестись офисами в Москве. Помимо этого бум на рынке коммерческой недвижимости объясняется постоянно растущей покупательной способностью россиян. Для удовлетворения потребностей населения в товарах требуется все больше торговых помещений. По оценкам DTZ Holding, в ближайшие два года в России должно появиться около 3 млн. кв. метров торговых помещений, причем половина из них - в Москве и области.
К тому же, как указывает замгендиректора риэлторской компании Delta Estate Павел Пряников, на инвестиции в офисы и торговые помещения в Москве более активно идут иностранные инвесторы. Они сторонятся столичного рынка жилья из-за его непрозрачности и административных рисков. При инвестициях же в коммерческую недвижимость они избегают бюрократической волокиты. К тому же, подчеркивает Пряников, "это и самый доходный сегмент рынка недвижимости. В прошлом году инвестиции в него принесли около 80%".
Однако частным лицам вкладывать в более доходную коммерческую недвижимость намного сложнее. Каким же образом, они все-таки могут сделать это? Директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила допускает, что самые активные частные инвесторы могут прикупить офисное помещение среднего размера стоимостью $600 000 -700 000 и сдавать его за $10 000-12 000 в месяц. На бумаге доход составит около 20%. Но на практике хлопот не оберешься. К тому же и сумма вложений еще больше, чем придется отдать за квартиру. Могила и другие эксперты в один голос утверждают, что самый удобный инструмент вложений в коммерческую недвижимость - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Самому покупать ничего не надо, надо только отдать средства (минимальная сумма 100 000 рублей) профессиональной управляющей компании. А она распорядится ими лучше вашего. Правда, как всегда, когда вы доверяете средства посреднику, он возьмет с вас комиссию за расходы. Максимум, на что можно рассчитывать, вкладываясь в ЗПИФН, - 35% доходности. Да и их вы получите не сразу, а через несколько лет. Потому что "ваши" офисы и магазины, как правило, еще надо построить. Зато и защищены ваши средства в ЗПИФН будут намного лучше.
Олег Митяев
Еще совсем недавно вложения в жилую недвижимость были одними из самых выгодных. Год назад, имея необходимую сумму (примерно $100 000), можно было приобрести однокомнатную квартиру и сейчас иметь доход в 60% только за счет увеличения ее стоимости. Но, судя по всему, в этом году покупка квартир уже не принесет прежних доходов. По данным риэлторов, средние цены на жилье в Москве достигли предела и застыли в этом месяце на отметке $4200 за кв. м. Рассчитывать, что купленная сейчас квартира в обычном доме подорожает, не стоит. При таких ценах средние по качеству квартиры уже некому покупать. И если элитное жилье еще будет расти, то платить за "однушку" в панельном доме больше нынешних $200 000 вряд ли кто захочет.
В этой ситуации желающим инвестировать в недвижимость и имеющим на это средства стоит обратить внимание на так называемую коммерческую недвижимость - это в первую очередь офисы и торговые помещения. Аналитики в один голос утверждают, что это весьма перспективный рынок. Так, по оценке эксперта консалтинговой компании DTZ Holding Николаса Спайро, Россия, вообще, самая привлекательная для инвестиций в коммерческую недвижимость страна Центральной и Восточной Европы. По данным исследований, 25% всех сделок с недвижимостью в этом регионе, заключенных в минувшем году, приходится на Россию. Тогда как в 2005 году этот показатель составлял 13%. А в 2007 году инвестиции в коммерческую недвижимость в России вырастут на 70% - до $6.5 млрд.
Почему же рынок коммерческой недвижимости более перспективен по сравнению с жилищным фондом? Потребности бизнеса, устремившегося в российскую столицу, намного выше, чем населения. Из-за экономического бума все большее число отечественных и зарубежных компаний хотят обзавестись офисами в Москве. Помимо этого бум на рынке коммерческой недвижимости объясняется постоянно растущей покупательной способностью россиян. Для удовлетворения потребностей населения в товарах требуется все больше торговых помещений. По оценкам DTZ Holding, в ближайшие два года в России должно появиться около 3 млн. кв. метров торговых помещений, причем половина из них - в Москве и области.
К тому же, как указывает замгендиректора риэлторской компании Delta Estate Павел Пряников, на инвестиции в офисы и торговые помещения в Москве более активно идут иностранные инвесторы. Они сторонятся столичного рынка жилья из-за его непрозрачности и административных рисков. При инвестициях же в коммерческую недвижимость они избегают бюрократической волокиты. К тому же, подчеркивает Пряников, "это и самый доходный сегмент рынка недвижимости. В прошлом году инвестиции в него принесли около 80%".
Однако частным лицам вкладывать в более доходную коммерческую недвижимость намного сложнее. Каким же образом, они все-таки могут сделать это? Директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила допускает, что самые активные частные инвесторы могут прикупить офисное помещение среднего размера стоимостью $600 000 -700 000 и сдавать его за $10 000-12 000 в месяц. На бумаге доход составит около 20%. Но на практике хлопот не оберешься. К тому же и сумма вложений еще больше, чем придется отдать за квартиру. Могила и другие эксперты в один голос утверждают, что самый удобный инструмент вложений в коммерческую недвижимость - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Самому покупать ничего не надо, надо только отдать средства (минимальная сумма 100 000 рублей) профессиональной управляющей компании. А она распорядится ими лучше вашего. Правда, как всегда, когда вы доверяете средства посреднику, он возьмет с вас комиссию за расходы. Максимум, на что можно рассчитывать, вкладываясь в ЗПИФН, - 35% доходности. Да и их вы получите не сразу, а через несколько лет. Потому что "ваши" офисы и магазины, как правило, еще надо построить. Зато и защищены ваши средства в ЗПИФН будут намного лучше.
Олег Митяев
