Инвесторы не обращают внимания на риск и массово раскупают киевские офисы. На очереди - торговая недвижимость, пишет Сара Седдон Килбингер, журналистка американского издания The Wall Street Journal, в статье Украинская недвижимость. Потенциальные прибыли манят иностранных инвесторов, опубликованной 15 августа.
В первой половине 2007 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Украине составил примерно $293,75 млн. Львиная доля этой суммы - $231,25 млн. - пришлась на офисную недвижимость, остальная часть - на торговую. Для сравнения, согласно данным специализированного консультационного агентства Jones Lang LaSalle, за весь прошлый год объем операций с недвижимостью составил $497,2 млн., а в 2005 - всего $22 млн. Более 90% сделок заключено в столице страны, Киеве.
Одним из самых активных покупателей стала фирма London & Regional Properties. Эта лондонская фирма, занимающаяся застройкой и инвестициями в недвижимость, пришла на украинский рынок только в марте месяце, но уже успела приобрести в Киеве три объекта - офис, торговый центр и склад. Кроме того, фирма намерена и сама выступать в качестве застройщика.
"В Центральной Европе наступила ужасная дороговизна, и поэтому в прошлом году мы обратили взоры в сторону России. Наш выход на украинский рынок - продолжение той же стратегии", - говорит Макс Фаулз-Паздро [Max Fowles-Pazdro], глава отдела центрально- и восточноевропейских приобретений в London & Regional. За последние полтора года мы инвестировали в Россию $2 млрд., а теперь планируем сделать то же самое и в Украине.
Инвестиции в киевскую недвижимость планирует также Invesco Real Estate, лондонская компания по управлению активами, - говорит Пол Кеннеди [Paul Kennedy], отвечающий в компании за анализ европейского рынка недвижимости. Invesco готова также покупать незавершенные проекты застройки и создавать совместные предприятия с местными партнерами, - говорит др. Кеннеди.
Доходность вложений столь высока, что трудно устоять перед искушением. Высококачественная офисная и торговая недвижимость в Киеве может принести до 10% дохода по сравнению с менее чем 5% на большинстве западноевропейских рынков, - говорят специалисты из Jones Lang LaSalle. (Под доходностью имеется в виду процентное соотношение ежегодной чистой прибыли к стоимости недвижимого имущества).
Высокая доходность отражает повышенный риск, связанный с политической нестабильностью и повальной коррупцией в стране
Но высокая доходность отражает повышенный риск, связанный с политической нестабильностью и повальной коррупцией в стране. В прошлом году бывший премьер-министр Украины Павел Лазаренко был осужден американским судом на 10 лет тюрьмы за вымогательство, мошенничество и отмывание денег через американские банки.
По словам Николая Орлова, партнера в киевской юридической фирме "Саенко Харенко", очень часто иностранным инвесторам проще и выгоднее сотрудничать с местным консультантом, чем завязывать партнерство и объединять усилия с местными компаниями. Местный партнер может попросту использовать иностранного инвестора, прибегая к самым различным способам, в том числе и к обычному выкачиванию средств. Еще одна помеха для инвесторов - это непрозрачность рынка. Многие сделки заключаются вне рынка, а их сумма остается неизвестной, - говорит Ник Коттон, управляющий директор киевского отделения DTZ Holdings PLC (фирмы, консультирующей по вопросам недвижимости).
Но многих потенциальных инвесторов эти проблемы не пугают. Так, в этом году управляющая компания Catalyst Capital LLP планирует сделать свои первые шаги на украинском рынке в сотрудничестве с местным партнером, чьи интересы охватывают целый ряд отраслей от производства кирпича до страхового бизнеса, - говорит Киан Хирд [Kean Hird], управляющий партнер лондонского подразделения Catalyst Capital, специализирующегося на развивающихся рынках. Выход на украинский рынок недвижимости станет для фирмы "естественным продолжениям" ее деятельности в Центральной Европе, - говорит он. Поначалу Catalyst Capital сосредоточится на Львове - в силу его близости к польской границе - а затем придет очередь и Киева.
"Сейчас самое подходящее время для выхода на украинский рынок недвижимости, где до сих пор ощущается нехватка предложения, - говорил Киан Хирд. - У нас нет каких-либо определенных планов относительно того, сколько именно мы намерены инвестировать, но поначалу мы будем заниматься промышленной застройкой, например складами около аэропорта и вдоль крупных дорог. Мы также заинтересованы в строительстве супермаркетов, в идеале - для международных торговых сетей. Потребительские расходы в Украине по-прежнему достаточно низкие, но они постоянно растут".
Личное потребление - основной двигатель экономического роста - увеличилось в прошлом году на 18%, тогда как в 2005 прирост составил всего 12%, - отмечают эксперты из DTZ. В результате международные розничные сети серьезно задумываются о том, чтобы развернуть свой бизнес в Украине. Так, в прошлом году германский розничный гигант Metro AG, по словам его представителя Мартина Брюнинга [Martin Brьning], открыл в Украине пять мелкооптовых баз.
"Мы видим постоянный рост численности среднего класса, у которого все больше располагаемых доходов. Именно это - главный движущий фактор нашей экспансии в Центральную и Восточную Европу", - говорит Брюнинг.
Украинский рынок недвижимости привлекает к себе повышенное внимание инвесторов, соблазнившихся крупными барышами
Со времени выхода на украинский рынок в 2003 году Metro уже открыла здесь 13 мелкооптовых баз и не намерена останавливаться на достигнутом. Оборот ее украинских предприятий в прошлом году увеличился почти в два раза и достиг 615 млн. евро ($837 млн.) против 338 млн. евро в 2005. В следующем году компания планирует открыть в Украине первый супермаркет своей розничной сети Real, - добавляет Брюнинг.
Однако торговых площадей по-прежнему в обрез, так что рынок созрел для масштабной застройки. Например, в Киеве имеется всего 290 000 квадратных метров торговой площади - столько же, сколько было в Варшаве в 1999 году. Как говорят представители DTZ, на подходе целый ряд крупных проектов, включая огромный супермаркет площадью 130 000 квадратных метров, открытие которого ознаменует прорыв Ikea AB на украинский рынок.
Гостиничный сектор находится в зачаточном состоянии, однако и здесь наблюдается активный рост. Так, Hilton Hotels Corp. готовится уже в 2009 году открыть отель в Киеве и подумывает о строительстве гостиниц в ряде других городов - говорит Николя Макшейн [Nicola McShane], директор по связям с общественностью европейского подразделения Hilton.
