Харьков – лидер по торговым площадям?
В настоящее время в Харькове наблюдается бум строительства торговых центров. Данная ситуация обусловлена повышением покупательской способности населения и изменением покупательских предпочтений, побуждающих покупать более качественные товары в цивилизованных условиях.
Кроме того, торговые центры на сегодня стали самым выгодным и надежным объектом для инвестиций на рынке коммерческой недвижимости.
В течение 2006 года объем предложения торговых площадей на рынке Харькова увеличился на 85 тыс.кв.м. или 40 %. Увеличение объема предложения происходило, в основном, за счет ввода в эксплуатацию крупноформатных объектов торговли: гипер- и супермаркетов, торговых и торгово-развлекательных центров.
По данным компании «Build & Live Development» на 1 июля 2007 года общий объем предложения торговых площадей на рынке Харькова составил около 700 тыс.кв.м. В структурном разделении по форматам долю (31%) составляют торговые и торгово-развлекательные комплексы, а также супермаркеты и гипермаркеты (27%). За ними идут рынки (около 17%), небольшие магазины повседневного спроса (15%), магазины-салоны (9%) и дискаунтеры (2%).
Помещения в торговых коридорах продолжают пользоваться в Харькове наибольшим спросом.
Наиболее развитыми районами, в которых сконцентрированы крупнейшие объекты торговой недвижимости, являются Салтовка, Алексеевка, Павлово поле, Проспект Гагарина, Полтавский шлях, проспект Московский, ул. Академика Павлова.
На текущий момент в Харькове функционирует порядка 20 ТЦ/ТРЦ общей площадью более 200 тыс.кв.м. Крупнейшие из них: 1-я очередь «Каравана», «Украина», «Экватор», «Сан Сити», ЦУМ, «Дом торговли», «Харьков» и «Детский мир».
Рост потребительской активности и оживление в сфере ритейла поддерживают высокий спрос на помещения в торговых центрах. Уровень свободных площадей в торговых центрах составляет не более 5%.
Предложение рынка торговой недвижимости Харькова растет в основном за счет строительства новых объектов торговой недвижимости, а также за счет реконструкции промышленных предприятий под торговые центры и трансформации старых универмагов в новые форматы магазинов.
В структуре спроса по форматам торговых помещений, как в сегменте продажи, так и в сегменте аренды, наибольшим спросом пользуются торговые объекты в основных торговых коридорах Харькова под бутики, магазины-салоны.
В структуре спроса на торговые помещения в зависимости от месторасположения происходят некоторые изменения. Повышение стоимости помещений в центральных районах приводит к увеличению спроса на помещения в районах с хорошей транспортной развязкой, а особенно возле основных магистралей города. Кроме того, нехватка качественных помещений способствует хорошему спросу на помещения и площади в торговых центрах, которые расположены в густонаселенных районах.
В течение 2006 года средние значения арендных ставок на недвижимость для розничной торговли выросли в среднем на 35%, средние значения цен на объекты торговли - на 50%. В текущем году ценовые показатели рынка продолжают расти. Основной причиной роста является ограниченное количество предложений качественных торговых площадей в торговых центрах и на наиболее популярных торговых коридорах.
Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик. Здесь аренда в среднем составляет 50-120 у.е./ кв. м./мес., а стоимость — от 2500 у.е./кв. м. Продажа торговых секций в ТЦ обойдется в такую же сумму, а вот диапазон арендных ставок здесь меньше — 40-80 у.е./кв.м./мес. Стоимость торговых площадей в супермаркетах и гипермаркетах колеблется в пределах 1-2 тыс. у.е./кв. м., а аренда — 20-50 у.е./кв.м./мес.
Ставки аренды различаются в зависимости от места расположения торгового центра, профиля компании и размера арендуемой площади. Выявлена также зависимость установления арендной ставки в зависимости от этажа расположения помещения в ТЦ.
Исходя из того, что на 2008-2009 гг. запланировано введение в эксплуатацию более 20 объектов торговой недвижимости, в этот период Харьков может стать одним из лидеров в Украине по насыщенности торговыми площадями на одного жителя, что неизменно повлияет на заполняемость и уровень арендных ставок. Кроме того, по мнению специалистов, есть риск, что емкость Харьковского рынка не позволит в полной мере поглотить весь объем предложения, поскольку выход на рынок значительного количества торговых помещений (свыше 400 тыс. кв. м.) не соответствует потребительскому потенциалу города.
