Хрущевки опять обещают снести

Заместитель главы Киевгоргосадминистрации Михаил Голица сообщил «i», что киевские власти уже приняли решение сносить старое и строить новое жилье по 10 кварталам. Кто будет строить эти микрорайоны, в столичном градсовете даже не прогнозируют. «Те, кто выиграет тендер»,— сказала пресс-секретарь градостроительного совета Марина Забельская.

 

«Наша компания рассматривает квартал на ул. Маршала Гречко»,— рассказал Василий Можар, старший вице-президент компании «Киевгорстрой». По его словам, приблизительная оценочная стоимость реконструкции может составлять около 600 млн. грн.: «Чтобы проект состоялся, нужно из 180 тыс. кв. м существующей площади получить 600-700 тыс. кв. м».

 

Другие застройщики пока не определились. «Нужно вначале получить условия тендера, которые Киевсовет пока не предоставил инвесторам. Каждый год очень много обещаний»,— утверждает Юрий Шасиев, директор проектного подразделения «Круг-проект». По его словам, выгодным будет только полный снос зданий. «Пока нет законодательной базы, то реконструкция хрущевок — это просто хороший проект»,— говорит Максим Белоус, директор по стратегическому развитию и маркетингу ИК «ХХI век».

 

Столичный опыт

 

 

В июле 2004 г. коммунальное предприятие «Житлоінвестбуд-УКБ» начало возведение первого дома (в квартале между ул. Алма-Атинской и пер. Симанским), предназначенного для отселения жителей нескольких кварталов в микрорайоне «Соцгород». Согласно плану, в результате реконструкции со сносом старых двух- и трехэтажных домов на территории квартала должно быть построено около 380,4 тыс. кв. м жилья. Всего планировалось возвести 17 зданий, в том числе — 14 жилых домов, рассчитанных на 3,3 тыс. квартир. На территории микрорайона площадью около 18 га проживали около 2,5 тыс. человек, после реконструкции их число должно было превысить 9 тыс. Для обеспечения жителей объектами инфраструктуры на территории квартала план реконструкции предусматривал строительство двух детских садов и реконструкцию школы в соседнем квартале.

 

«На январь 2008 г. уже отселено 80 семей из 700 и построены административные здания, милиция, прокуратура, а также решены проблемы и с коммерческими структурами. Отселенные семьи получили жилье с коэффициентом 1,5»,— сказал «i» идеолог проекта Михаил Голица. Он объясняет, что этот проект одобрен градсоветом полностью, но запускается по частям: «По нашему законодательству нельзя отводить землю с людьми». Поэтому, утверждает он, сносить дома разрешается только после полного отселения жителей.

 

Заказчиком выступает КП «Житлоінвестбуд-УКБ» на объектах, финансируемых коммунальной финансовой компанией «Житло-інвест». Ее курирует главное управление жилищного обеспечения КГГА.

 

Очередные обещания

 

«Любая компания будет заниматься такими проектами, только если это экономически целесообразно. Пока мы делаем упор на коммерческую недвижимость»,— говорит Максим Белоус. К тому же многих застройщиков пугает неудачный опыт коллег и непонятные ежегодные обещания правительства.

 

Премьер Юлия Тимошенко в начале января торжественно заявила: «Правительство начинает программу комплексной перестройки жилых микрорайонов, особенно в центрах, там, где хрущевки, старая застройка, ветхие и аварийные дома». А новое Министерство строительства провело специальное совещание, чтобы, как пишет пресс-служба ведомства, «определить пилотные города для реконструкции ветхого жилья, первый среди которых — Киев».

 

Годом сноса хрущевок был и 2007 г. Об этом торжественно объявлял тогдашний вице-премьер Владимир Рыбак. Кабмин даже договорился с американским инвестиционным фондом Education Development Relief Fundation Inc. о выделении EUR6,3 млрд. на строительство нового жилья на месте домов, прослуживших более 50 лет. Тогда выбрали проект на ул. Маршала Гречко, но этот вариант опять фигурирует в списках градсовета.

 

В 2006 г. обещали начать снос хрущевок на Соломенке. Но, как отметили в КГГА, разработчики не предоставили документов, необходимых для начала работ.

 

В 2005 г. обновлять ветхое жилье на Сырце хотела российская компания «Конти», которая участвует в подобных проектах в Москве. Стоимость проекта по реконструкции в 2005 г. была заявлена в $1,358 млрд. А для отселения жильцов 200 пятиэтажек планировали еще $150 млн. Эта реконструкция не сдвинулась с места.

 

В 2004 г., после поездки Александра Омельченко в Москву, КГГА распорядилась разработать список районов, подлежащих реконструкции. Планировали провести реконструкцию 61 жилого дома: в Днепровском районе — «Соцгород», в Печерском — на бульв. Дружбы народов, в Соломенском — квартал между ул. Лукашевича, Брюллова и Фурманова. Власти хотели реконструировать хрущевки на Нивках (в районе ул. Щербакова и Стеценко), в Беличах, на Южной Борщаговке, в Старой Дарнице, в районе ДВРЗ, на Быковне, на Русановке, Воскресенке, в Бортничах. Многие из этих проектов так и остались на бумаге.

 

Рынок недвижимости

 

«Если дом попадает под проект сноса, то его жители, конечно, ждут нового жилья, потому что каждый хочет получить этот коэффициент в 1,5 от метража своей квартиры»,— объясняет исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко. По его словам, цены на старые панельные и кирпичные дома в других районах растут из-за нехватки жилья.

 

По имеющейся информации, следующим запустят проект квартала на ул. Маршала Гречко в Шевченковском районе. В этом районе только за прошлый год, согласно исследованиям компании «Планета Оболонь», цена 1 кв. м в старом панельном доме выросла на 25,3%, а в старом кирпичном — на 19,5%. Но массово скупать хрущевки, надеясь получить новое жилье, Алексей Котенко не советует: «Как быстро он попадет в список реконструкции, никто сказать не может».

 

Законодательные проблемы

 

Эксперты рынка и представители строительных компаний утверждают, что пока не будет разработан механизм отселения жителей и внесены изменения в закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», мало кто возьмется за снос ветхого жилья. Проблемами такого строительства называют и сложности с землеотводом, ограниченное количество земельных участков в микрорайонах и др. Одним из неудачных считается проект на ул. Щербакова. После того как инвесторы построили новый дом, квартиры в нем пришлось просто продать, потому что туда не смогли отселить жильцов дома, идущего под снос. Василий Можар утверждает, что нужно создавать отдельный орган администрирования проекта реконструкции жилья: «И эта структура должна входить в состав КГГА, как, например, Главархитектура».

 

«Необходимо изменить норму действующего законодательства, где проекты под снос выбираются только, если там 60% пятиэтажных домов»,— сказал «i» замглавы Минрегионстроя Анатолий Беркута. По его словам, в новых изменениях к закону о реконструкции устаревшего жилфонда эта норма будет изменена: «Есть районы, которые состоят не только из хрущевок, среди них есть девяти- и 12-этажные дома в плохом состоянии». Господин Беркута утверждает, что в новом законе будет прописано, что инициатива должна исходить от мэрии: «А то сейчас инвесторы ходят по местным властям и умоляют дать им разрешение реконструировать и строить новое жилье».

 

Однако главное изменение в законе, которого ждут застройщики,— отмена согласия абсолютно всех жителей на снос дома. «Отселение будет принудительным и по общественной необходимости. Решение о старте такого проекта будет принимать местный совет»,— добавил Анатолий Беркута. По его словам, сейчас обсуждают изменения, через две недели его направят в Кабмин, а в парламент законопроект может быть внесен максимум через два месяца.

 

Риэлторы только в столице насчитывают более 4600 домов 50-80-х годов постройки. Это около 9 млн. кв. м жилья, или 40% киевской недвижимости. Подобной недвижимости по всей стране насчитывается около 75 млн. кв. м. Некоторые эксперты оценивают рынок ветхих построек в 1 млрд. кв. м.