Хто ж буде «гросмейстером» на первинному ринку житла столицi?
В одному iз своїх передноворiчних iнтерв’ю керiвник новоствореного Мiнiстерства будiвництва, архiтектури та житлово-комунального господарства України Павло Качур, презентуючи ключовi напрямки дiяльностi галузi на 2006 рiк, дав кiлька оптимiстичних прогнозiв щодо майбутнiх прiоритетiв державної полiтики у сферi будiвництва житла.
Зокрема вiн зазначив: "Оскiльки будiвництво в минулi роки не стало основою для економiчного зростання держави, наше першочергове завдання - створити сприятливi умови для iнвестицiй у галузь, зробити її основою економiчного зростання у наступному роцi. Це насамперед стосується будiвництва житла. Ми хотiли б вже наступного року дати людям середнього достатку доступ до так званих довгострокових кредитiв, щоб вони змогли самi стати учасниками спорудження житла. Далi - ми повиннi розчистити всi перепони, якi iснують нинi у будiвництвi, починаючи з видiлення земельних дiлянок, погодження проекту, видачi технiчних умов - аж до прийняття будинку в експлуатацiю. Будiвництво має стати прiоритетною галуззю 2006 року".
Однак помiтних зрушень, якi суттєво вплинули б на полiпшення ситуацiї на первинному ринку житла, останнiм часом немає. Хоча спостерiгаються нинi й iншi тенденцiї, принаймнi у сферi iнвестування новобудов. Бiльшою мiрою цьому посприяли змiни полiтики деяких банкiв у питаннях кредитування. Наприкiнцi минулого року вони знизили ставки перших внескiв при оформленнi кредиту. Процентна ставка в груднi 2005 була на рiвнi 5%, тобто становила 15-20 вiдсоткiв вiд загальної вартостi житла. Окрiм цього, деякi банки збiльшили термiни кредитування. Якщо в листопадi 2005-го банкiри обмежували термiни позичок до 10-12 рокiв, то вже в груднi дехто з них погоджувався на їх подовження до 15-20.
Експерти первинного ринку житла пояснюють це певними торiшнiми прорахунками полiтики банкiрiв. Причина вiдома - пiдвищення лiквiдностi банкiвської системи. Сталося це тому, що восени на депозитному ринку спостерiгалося перенакопичення капiталовкладень, а вклади в депозитний ринок перевищили попит на них (їх просто не встигали освоювати). Окрiм цього, деякi фiнансовi установи втрачали клiєнтiв через завищену вартiсть кредитiв. Нинi банки намагаються повернути до себе довiру колишнiх клiєнтiв через полiпшення умов обслуговування.
Вiдомо, що за умови пожвавлення iпотечного кредитування попит на кредити зростає. Щоправда це, як правило, призводить до банальних наслiдкiв - подорожчання житла. Але нiяких негативiв фахiвцi на первинному ринку не очiкують, бо, хоч i подорожчає житло, кiлькiсть потенцiйних покупцiв через це не зменшується, а навпаки - зросте.
Особливо це помiтно в Києвi. У столицi, де будується найдорожче житло в Українi, iпотечне кредитування є одним з найкращих засобiв його придбання. Сучаснi квартири в нових будинках можна купувати навiть дешевше, нiж житло в "хрущовцi". Щоправда, лише за умови, коли iнвестори вкладають кошти в проекти ще до початку робiт. Ранiше такий спосiб фiнансування був ризикованим, оскiльки не було гарантiй, що з початком будiвництва проект може матерiалiзуватися.
Нинi iнвестори захищенi навiть i вiд цього. Тепер дiють деякi новi вимоги до iнвестування будiвництва житла. Нагадаємо кiлька з основних: пайова участь у будiвництвi, кредитування забудовникiв або iнвесторiв - фiзичних осiб, а також управлiння фондами фiнансування будiвництва (ФФБ), вiдоме пiд назвою "Правила ФФБ". Цi "правила" надають право фiнансовим установам розпоряджатися коштами вкладникiв. Тобто, пiд час будiвництва фiнансовi установи перераховують кошти, контролюючи при цьому їх освоєння та термiни будiвництва.
ФФБ, створена будь-яким банком, - найкращий гарант того, що всiх умов угоди учасники проекту дотримаються. Тож нинi покупець захищений. Якщо умови договору будуть виконанi, вiн неодмiнно отримає житло. Або, принаймнi, зможе повернути грошi навiть у тому разi, якщо будiвництво заморозять. За умови iнвестування ФФБ iнвестори також без проблем зможуть повернути свої грошi. У правилах ФФБ це чiтко визначено, а закрiплення за iнвестором конкретної квартири є гарантованим.
Однак для бiльшостi банкiв фiнансування ФФБ непривабливе. Великi банки не зацiкавленi у фiнансуваннi напрямкiв, у яких вони не спецiалiзуються, а забудовники не бажають втручання банкiв у свої справи. Така ситуацiя нiчого доброго не вiщує. А на державному рiвнi досi не вироблено чiтких механiзмiв протидiї таким явищам.
На думку голови київського вiддiлення Асоцiацiї фахiвцiв з нерухомостi (рiелторiв) АФН(р) України Михайла Жоголєва, полiпшити ситуацiю, що склалася нинi на ринку нерухомостi, зможуть рiєлтори, якщо вони об'єднаються пiд егiдою цiєї асоцiацiї. Це й стане передумовою для створення справжнього цивiлiзованого простору для всiх учасникiв, якi працюють на ринку нерухомостi.
Iгор Штонь
