Зачем городить пригород?

Земля под бортом

 

Согласно социологическим опросам, 53% украинцев мечтают сменить жизнь в шумной городской квартире на тишину и покой собственного дома в пригороде. Но свой дом сначала надо построить. Причем желательно на собственной земле. И стоит она тем дешевле, чем дальше от города. Например, в Барышевке (50 км от Киева по Харьковской трассе) участки в 15-100 соток продаются по $250 за сотку. В Борисполе участок можно купить уже по $1,8 тыс. и больше за сотку. В среднем нижний предел стоимости сотки в "пристоличных" районах - примерно $1,5-3 тыс. Кроме близости к городу, на цену земли сильно влияют живописность, престижность и рекреационные достоинства места. Например, участок на берегу Каневского водохранилища, а это в 60-70 км от Киева, может обойтись примерно в $3-6 тыс. за сотку. Дескать, красивое место на берегу водоема с возможностью швартовки своей яхты стоит этих денег.

 

Купить несколько гектаров земли можно и от $400 за сотку, но обычно "оптовая" цена мало отличается от "розничной". Хотя, например, в одесском направлении, примерно в 20 км от столицы, участок более чем в 10 га продают по $1,9 тыс. за сотку. В целом верхний уровень цен на землю под Киевом может колебаться от $10 тыс. до $50 тыс. за сотку, иногда даже выше. Например, в селе Вишенки, что в 12 км от Киева, участок в 14 соток обойдется в $49 тыс. за сотку. А на Софиевской Борщаговке - в $12-15 тыс. В Одессе стоимость земельных участков сравнима с киевской и крымской, особенно если речь идет о побережье. Например, в районе Аркадии цена земли может достигать $45 тыс. и даже $70 тыс. за сотку. Во Львове и Карпатах - примерно $1-$1,5 тыс. за сотку. А возле горнолыжного курорта "Буковель" за землю просят около $4 тыс. за сотку.

 

Не менее дорогая, нежели столичная, земля в Крыму. Например, стоимость сотки в Севастополе колеблется от $0,9 тыс. до $5 тыс. В рекреационных зонах, на побережье, стартовая цена составляет от $2,5 тыс. до $10 тыс. Есть предложения и по $25 тыс. за сотку. Примечательно, что продажа участков в особо "вкусной" двухкилометровой прибрежной зоне законодательно запрещена. Однако благодаря "лазейкам" в Земельном кодексе земля продается, а дома строятся. В Интернете и в специализированных газетах размещена масса предложений о продаже земельных участков "под строительство, сельскохозяйственного значения с возможностью перепрофилирования... ". Например, в Гурзуфе участок в 250 метрах от моря продают за $140 тыс. Застройщики и агентства недвижимости отказываются комментировать легальность подобных предложений. "У нас есть все документы на землю, но каким образом они получены - я не знаю. А даже если бы и знал, то все равно вам не сказал бы", - заявил представитель одной из строительных компаний Крыма.

 

Покупка земли - дело ответственное. Поэтому, решившись выложить деньги за понравившийся кусочек родины, желательно изучить его историю. Стоит выяснить целевое назначение участка (и возможность его перепрофилирования, если назначение не соответствует светлой цели - строительству дома), узнать, не претендует ли кто на эту землю, не является ли она объектом залога или самозахвата. После покупки участка на руках у покупателя обязательно должны остаться две важные бумаги, удостоверяющие покупку: акт на землю и договор купли-продажи земли. Если покупается готовый дом вместе с участком, эти бумаги все равно должны быть в наличии. А плюс к ним еще и документы на дом.

 

Сдерем за терем!

 

Сейчас стоимость "квадрата" жилплощади в центральных районах Киева часто превышает цену такого же "квадратика" частного дома в коттеджных городках, даже с учетом стоимости землеотвода. Например, квартирка размером 100-150 кв. м на столичном Печерске может обойтись в $1 млн. А домик площадью 200 м кв. на столичных же Осокорках - в $300 тыс. По подсчетам экспертов, минимальная себестоимость строительства коттеджа размером 100 кв. м в пригороде столицы составит примерно $500 за 1 кв. м (с учетом внутренней отделки). А стоимость квартиры в новостройке в спальном районе - от $1 тыс. за "квадрат".

 

Впрочем, не стоит обольщаться невысокой ценой коттеджа. Во-первых, дом, как правило, больше, чем квартира той же полезной площади - в нем много необходимых подсобных помещений. А во-вторых, сплошь и рядом случается, что по ходу строительства приходится докупать стройматериалы или брать их по цене выше, чем рассчитывалось изначально. Сама стройка может затянуться на неопределенное время: то у хозяина деньги закончатся, то строители "исчезнут", предварительно потребовав аванс. Да и качество работ может быть не на высоте. Поэтому существует масса примеров, когда срок строительства затягивается, а стоимость его в два раза превышает запланированную (правда, то же самое часто случается и с обычным ремонтом в городской квартире).

 

Гораздо надежнее, хотя и дороже, заказать строительство дома в строительной компании, которую в случае срыва сроков и превышения сметы, по крайней мере, можно будет привлечь к ответственности. Минимальная цена строительства с отделочными работами составит $700 за кв. м. К сожалению, пригородные коттеджи, как правило, строят менее "раскрученные" компании, чем те, которые возводят высотки в городах (строительство коттеджей более хлопотно и менее выгодно). Часто для "пригородных" застройщиков строительный бизнес - не основной, ну и отношение к нему соответствующее.

 

Строители уверяют: тот, кто экономит деньги, - не экономит собственное время и нервы, поскольку все вопросы по строительству вынужден решать самостоятельно. Посему самым простым по затратам времени и сил, но и самым дорогим по финансовым затратам является третий вариант - покупка дома в коттеджном городке. По словам руководителя проектов ЗАО ТД "Интерсервис" Сергея Щербины, коттедж эконом-класса (200-300 кв. м) будет стоить от $150 тыс. до $300 тыс. А простенький "бюджетный" дом (80-100 кв. м) без "наворотов" обойдется в $60-200 тыс. "Человек должен выбирать: зарабатывать деньги и комфортно жить в хорошем доме или экономить и тратить много времени на решение различных проблем", - подчеркивает г-н Щербина.

 

Если же покупать сборный домик (их еще называют "финскими" или "канадскими") и устанавливать его при помощи бригады из 4-8 работяг, то строительство выльется в $150-250 за кв. м (для "летнего" варианта, без утепления) и в $200-1800 за кв. м (для утепленного домика). То есть дом площадью 150-250 кв. м обойдется в $140-250 тыс. Домик собирается прямо на участке за срок от недели до двух месяцев, в зависимости от сложности и качества конструкции. Главное - для сборного домика не требуется мощного фундамента. С наружной стороны дом облицовывается древесноволокнистыми плитами, фанерой, кирпичом или сталью, изнутри - деревом или гипсокартоном. Между наружной и внутренней панелями укладывается слой утеплителя. После установки крыши, окон и дверей дом практически готов. Вместе с окончательной внутренней отделкой на строительство дома уйдет менее полугода. Главными недостатками такого быстровозводимого домика являются недолговечность (компании-продавцы конструкций говорят о 30-35 годах службы), недостаточная толщина стен (психологически некомфортно жить, когда между тобой и улицей всего 10 сантиметров "бутерброда") и однообразие конструкций (а ведь хочется, чтобы такого дома больше ни у кого не было).

 

Долговечность и комфортабельность дома зависит не только от стен - не меньше важны фундаменты и кровля(см мнение г-жи Симонишиной). Мало кто из потенциальных застройщиков и покупателей имеет строительное образование и опыт, так что для оценки готового дома или выбора конструкции возводимого стоит позвать специалистов. Причем желательно не из числа тех, кто дом будет строить и не тех, кто его проектирует.

 

На все готовенькое

 

Состоятельные украинцы предпочитают либо строить самостоятельно, нанимая бригады строителей, либо покупать уже готовый дом. Самое дорогое готовое жилье можно найти в Крыму и под Киевом. Нынче домики в Конча-Заспе, Вишенках и Козине стоят от $0,5 млн. - если площадь невелика. А верхней ценовой планки нет - существует немало предложений и по $3-4 млн. Софиевская и Петропавловская Борщаговки могут порадовать ценами в $250-800 тыс.

 

Вообще-то, можно прикупить домик и в обычном селе недалеко от города. Например, в 40-50 км от Киева дом площадью 70-80 кв. м будет стоить от $50 тыс. "В нагрузку" к дому покупатель получит немалый надел земли. А еще - соседей, которые не всегда доброжелательны к "понаехавшим тут из Киева". Только не стоит при покупке домика в деревне рассчитывать на тот пай в сельхозугодьях, который положен сельским жителям, - покупатель его получить не сможет.

 

Маленький дачный домик обойдется еще дешевле. Например, обиталище размером 50 кв. м в 60 км от столицы, правда, с удобствами во дворе и без водопровода, обойдется всего в $10 тыс.

 

В Симферополе приличный домик будет стоить не менее $80 тыс., в Форосе - от $200 тыс. А за полностью оборудованный дом с видом на море и горы, например в Гурзуфе или Массандре, придется заплатить не менее $2 млн. Что сказать, недвижимость в Украине еще не такая ценная, как на Лазурном берегу, но куда более дорогая, чем в Испании или на Кипре, где коттедж у моря запросто можно приобрести за треть миллиона евро.

 

То ли дом, то ли квартира

 

Роль "квартиры за городом" может выполнить и таунхаус, который доступней коттеджа или квартиры в центре города. Таунхаусы представляют собой коттеджные секции, объединенные в один корпус и имеющие смежные стены. Для каждой секции предусмотрен отдельный вход и небольшой участок земли. Обычно это 2-3-этажные домики, причем часто - из быстровозводимых конструкций. Площадь помещений в них - от 100 кв. м до 350 кв. м. Таунхаусы в Украине появились относительно недавно, где-то в конце 2004 года. Однако пока строительство подобных объектов продвигается вяло. По словам Евгения Некрасовского, начальника отдела продаж компании "Таунхаус-Украина", под Киевом таунхаусы есть в пяти поселках: "Лесники", "Три реки", "Романово", "Сосновый бор" и "Золотые ворота".

 

Стоимость таких домиков колеблется от $1,5 тыс. до $3 тыс. за кв. м в "Сосновом бору". "Таунхаусы рассчитаны на тех, кто может купить столичную квартиру в 100 кв. м и готов заплатить за нее не менее $300 тыс. Однако, покупая таунхаус, человек за такие же деньги получает жилье за городом, в два раза больше городской квартиры, и небольшой участок земли", - объясняет мотивы покупателей г-н Некрасовский. Надо сказать, массово строить таунхаусы, по его прогнозам, начнут не ранее чем через три года. Тогда же появится и спрос на них.

 

Загородные будни

 

Близость водоема и леса, отдаленность от городского шума, пыли и суеты не могут не радовать. Однако стоит быть готовым к тому, что за аспирином или хлебом придется ездить из своего "пасторального рая" в город. Многие украинские коттеджные городки не имеют своей инфраструктуры: в них нет магазинов, детских садов, аптек и прочих "городских" удобств. К тому же, даже минимальная отдаленность от города требует наличия у новоявленного сельского жителя автомобиля, иначе придется толкаться в переполненном автобусе. Несмотря на то, что в рекламных проспектах коттеджных городков застройщики обещают чуть ли не стадионы и бассейны "под домом", в поселках, нет даже обыкновенных фитнес-центров. Оно и понятно: трудно убедить инструкторов ездить на работу за город. То же самое - и с учителями, и с врачами.

 

Чем больше коттеджный городок, тем выше потребность в учебных, медицинских, культурно-развлекательных заведениях. Но рассчитывают жители коттеджей не на поселковую инфраструктуру, а на те возможности, которые предоставляет близлежащий город или городок.

 

Относительно хорошо в коттеджных городках обстоят дела с ремонтно-обслуживающим персоналом. Домовладельцам не надо думать о том, как почистить дороги, вывезти мусор, починить линию электропередач. За это они ежемесячно платят деньги, и специальные службы устранят все неполадки. Домохозяину или, скажем, владельцу дачи в "неорганизованном" городке тоже придется платить деньги, но уже по факту какой-то неисправности. К тому же искать ремонтников придется самостоятельно, надеясь на их порядочность и оперативность.

 

Жить - дорого

 

"Есть квартиры по $1,6 за кв. м и дома по $10 тыс. за кв. м, а есть и наоборот. При прочих равных стоимость "квадрата" в доме будет ниже, однако жить дешевле в квартире", - считает специалист столичного рынка недвижимости.

 

Владелец домика площадью 150 кв. м на участке в 10 соток так рассказал о своих расходах на содержание дома. В среднем в частном доме ежемесячно тратится около 500 кВт/ч электричества (приблизительно на 112 грн.). На отопление уходит до 1200 кубометров газа в месяц (примерно на 500 грн., если считать, что газ стоит 0,44 грн. за куб. м). На водоснабжение и канализацию - около 200 грн. в месяц. Только коммунальные платежи зимой обходятся в $200 за месяц. Летом - почти в два раза меньше, поскольку тратится меньше газа. Однако, помимо коммунальных расходов, хозяин загородной резиденции должен платить налог на землю, а также оплачивать охрану коттеджного городка, (здесь она, как правило, централизованная), вывоз мусора, уборку снега и прочие услуги в виде ежемесячных взносов. По разным оценкам, в среднем на все это придется тратить еще не менее $100 в месяц. Итого - $200-300, в зависимости от времени года.

 

В городе же основными статьями расходов в летние месяцы являются квартплата, водо- и электроснабжение. Зимой - отопление. В целом коммунально-эксплуатационные расходы на городскую квартиру площадью 100-150 кв. м в центральных районах столицы укладываются в $60-80. Получается, что жить в загородном доме будет почти на $200 в месяц дороже, если не учитывать затраты на транспорт - а это еще около $150 в месяц. И каждый сам должен ответить на вопрос, стоит ли платить более $300 в месяц за удаленность от соседей, городской пыли, грязи и шума.

 

Наталья Симонишина, менеджер розничных продаж компании Ruukki.:

 

Наиболее подходящим типом кровли в Украине является металлочерепица. Она может служить долго, прочна, проста в обслуживании, устойчива к внешним воздействиям, легко монтируется. Крыша из металлочерепицы не требует дополнительных расходов в процессе эксплуатации, ее не нужно красить, чистить и т. д. она всегда выглядит нарядно и празднично.

 

Металлочерепица комплектуется всеми аксессуарами и необходимыми элементами, сделанными из того же материала. Например, карнизными и торцевыми планками, элементами примыканий и т. д. Затраты на ее возведение не столь высокие. Укладка одного квадратного метра металлочерепицы стоит EUR10 - 20.

 

Человек, имеющий квартиру в городе и коттедж за городом:

 

- Для того чтобы жить за городом, необходима машина - не все коттеджные городки могут похвастаться развитой инфраструктурой. Да и банальная поездка на работу на своем автомобиле будет стоить меньших нервов, чем в пригородном автобусе. Если у вас есть деньги на дом, но нет автомобиля и своего жилища в городе, то лучше купить квартиру и автомобиль. Если, конечно, денег хватит, ведь сегодня домик часто стоит меньше квартиры. Домики вообще покупают люди с хорошим достатком, и чем человек богаче, тем вычурнее и дороже его дом.

 

Сергей Щербина руководитель проектов ЗАО ТД "Интерсервис": - Рынок коттеджной недвижимости находится на стадии становления, однако уже сегодня спрос превышает предложение. Это связано с тем, что у людей появляются деньги и жизнь в коттеджах становится престижной. Люди стали осознавать, что жить за городом, на свежем воздухе, хоть и дороже, но гораздо лучше, чем в душном Киеве. Это подтверждается количеством сделок купли-продажи, которое за последний месяц увеличилось на 30%. Если выбирать между покупкой дома в коттеджном городке и, скажем, дачей, то, на мой взгляд, выбор лучше остановить на коттеджном городке. Ведь там есть много преимуществ. Например, возможность прописаться в домике, вместе с домом "получить" приличный участок земли. А владелец дачи будет самостоятельно решать все проблемы.

 

От $700 за квадратный метр обойдется строительство жилья за городом без личного в нем участия От $150 тыс. стоит строительство коттеджа эконом-класса площадью 200 кв. м От $10 тыс стоит участок земли под застройку (площадь - от 6 соток) в пригороде Киева От 6 месяцев длится обычно строительство коттеджа эконом-класса 200 кв. м От $250 тыс. стоит готовый дом в коттеджном поселке Около $300 в месяц обходится зимой содержание небольшого загородного дома, летом - около $200

 

Татьяна Сидоренко