Законодательные и нормативные барьеры при инвестировании в недвижимость
Основные проблемные моменты земельного законодательства
Противоречивость и неполнота регулирования
• Регулирование земельных вопросов на местах недостаточно полное, а иногда и вообще отсутствует.
• Проблемы унификации: разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами.
• Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.
Земельный кадастр
• Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с землей должна проходить в едином реестре.
• Автоматизация и объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п.
• Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.
Целевое назначение
• "Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" - проблемы правоприменения.
• Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы населенного пункта.
• Особо ценные земли: необходимость специального учета.
Взаимосвязь земли и недвижимости
• Переход прав на землю в связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда?
• Прекращение землепользования в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений.
• Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.
Земельные права иностранцев
• Правильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить риск обжалования прав на землю.
• Неоправданные ограничения на приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом.
• Ограничения земельных прав совместных предприятий.
• В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.
Другие барьеры
• Момент приобретения права собственности на земельный участок.
• Земельные аукционы.
• Права на подземную часть земельного участка.
Законодательное регулирование строительства
Разрешительные процедуры
• Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера.
• Новый порядок предоставления исходных данных на проектирование.
• Порядок ввода в эксплуатацию.
Архитектурная деятельность иностранцев
• Доступ к строительным нормам и правилам в Украине является ограниченным.
• Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации.
• Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору - фактическому автору проекта?
Другие барьеры
• Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного участка.
• Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.
Ограничения на инвестирование жилищного строительства
"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".
Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.
Фактически разрешенные инструменты
• Целевые облигации.
• ИСИ + целевые облигации.
• ФФС.
• ФОН.
• Система ФОН-ФФС.
Неоправданные ограничения
• Инвестирование юридических лиц.
• Заключение инвестиционных договоров на объект в целом.
• Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в договорном порядке.
Особенности отдельных инструментов
• Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций.
• Закон двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром.
• ИСИ не может иметь в структуре активов права участия в ФФС.
• Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик - вплоть до изъятия проекта.
• Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.
Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью
Единый реестр
• Права на недвижимость.
• Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные права.
• Залоги, ипотеки и другие обременения.
• Права на земельные участки.
• Сделки с вышеуказанными правами.
Отдельные сложности оформления и регистрации прав
• Отсутствует единый порядок оформления прав на недвижимость.
• Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций.
• Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус.
• Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.
Содержание и управление объектами недвижимости
• Необходимо установить четкие критерии и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками.
• Управление жилыми домами - сложности установления отношений.
• Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости.
• Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.
Развитие государственно-частного партнерства в Украине
• Изъятие земельных участков для общественных нужд.
• Отсутствуют государственные гарантии и механизм их предоставления.
• Целесообразность отдельного закона о ГЧП.
Виктор Коваленко
