Коллапс строительства, новые «Элита-Центры» и подорожание: чего ждать от законопроекта 5600

Как стало известно порталу Domik.ua, 1 июля 2021 года Верховная Рада поддержала в первом чтении законопроект № 5600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений». Его инициатором стал Кабинет Министров Украины. Законопроект предусматривает повышение налогов почти во всех сферах экономики. В правительстве считают, что изменения помогут собирать в государственный бюджет дополнительно 50 млрд грн ежегодно.

Законопроект в СМИ назвали «антиолигархическим», «антиахметивским». Документ предлагает в частности повысить размер ренты на добычу железной руды, ввести акцизный налог на электроэнергию, произведенную из солнечных и ветровых электростанций, на чем специализируются компании, принадлежащие Ринату Ахметову. По данным украинского журнала Forbes, его активы менее чем за год выросли почти втрое, по состоянию на май 2021 года составили $7,6 млрд. Предприниматель традиционно возглавил рейтинг самых богатых украинцев. Однако, кроме крупного бизнеса, законопроект № 5600 затрагивает интересы малых и средних предприятий. Среди положений, вызывающих споры, повышение налогов от продажи недвижимости.

Читайте также: Налоговая амнистия от Зеленского: кому, что и зачем нужно будет декларировать

Какие изменения предлагает законопроект

18% с продажи 3-й квартиры

Согласно действующему Налоговому кодексу Украины (НКУ), при продаже квартиры, дома или участка не чаще, чем раз в год и при условии, что недвижимость находится в собственности более 3-х лет, украинцы платят только по 1% в Пенсионный фонд и пошлину. За объект, которым владеют менее 3-х лет, или если в течение года владелец продает несколько квартир, налог увеличивается: с каждой сделки дополнительно собирают 5% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

Законодатели хотят ввести 18% налога с доходов, полученных от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение года. Также от продажи второго и последующих объектов, находящихся в собственности менее 3-х лет. Плюс 1% госпошлины и 1,5% военного сбора. То есть в результате получается 20,5%. Если квартира стоит $100 тыс., государству придется заплатить более $20 тыс.

НДС для вторичного рынка

Законопроект предлагает ввести 20% налога на добавленную стоимость на перепродажу объектов недвижимости. Это, вроде, должно закрыть возможности спекуляций для юридических лиц.

На текущий момент налог платят только за первую продажу (от подрядчика заказчику). В цену квартиры НДС уже заложен. Некоторые находят способы сэкономить покупателям при оформлении договора купли-продажи этих 20%. Так схемы инвестирования через ФФС і КУА освобождены от НДС, поэтому застройщики могут оптимизировать налоги. Для всех последующих продаж (вторичный рынок), независимо от сроков, в НКУ установлена льгота, освобождение от уплаты. Например, заказчик приобрел недвижимость за 500 тыс. грн, а инвестору продает уже за один млн грн. Эта разница в 500 тыс. грн НДС не облагается, за первую покупку физическим лицом платить не надо. Такую поблажку Министерство финансов предлагает отменить.

В пояснительной записке сказано, что это обеспечит «равные условия ведения бизнеса для всех участников рынка жилья учитывая, что в условиях рыночной экономики цены на жилье формируются с учетом спроса и предложения». НДС возникает только у юридических лиц. Итак платить 20% будут, например, фирмы, которые приобрели квадратные метры у застройщика или другого лица и затем перепродают эту недвижимость. Допустим, компания приобрела у застройщика квартиру за один млн грн., учитывая налог, в случае перепродажи цена возрастет до 1,2 млн грн. Если первая фирма будет продавать недвижимость второй, а та — следующей, уплачивать НДС необходимо будет с каждой операции, пока владельцем не станет физическое лицо.

Льготы для государственных программ

Исключение остается для операций с первой поставки доступного жилья и недвижимости, которая строится с привлечением государственных средств. Они, как и раньше, освобождаются от налогообложения.

В документе также прописано освобождение от НДФЛ на доходы, полученные в виде частичной или полной компенсации процентных ставок, которая выплачивается в рамках государственной программы внедрения финансово-кредитных механизмов обеспечения граждан жильем.

Читайте также: Украина должна отказаться от субсидирования частной собственности на жилье — аналитический центр Cedos

Мнения экспертов

Европейская Бизнес Ассоциация

Против законопроекта выступили многочисленные общественные организации, объединения, ассоциации, чьи интересы затрагивают положения закона. В частности бизнес-сообщество, объединенное Европейской Бизнес Ассоциацией, Американской торговой палатой в Украине и Союзом украинских предпринимателей. На странице ЕВА опубликовано обращение, в котором предприниматели призывают чиновников сесть за стол переговоров. По мнению бизнеса, предложенные правительством меры приведут к углублению кризиса в экономике Украины и уменьшению налоговых поступлений в бюджет.

«Если правительство и ВРУ продолжат использовать только методы усиления налогового давления на бизнес, расширяя и без того немалые полномочия различных контроллеров то, к сожалению, теневой сектор будет только расти. Бизнес призывает к развитию экономики через привлечение инвестиций и создание новых рабочих мест и к увеличению доходов государственного бюджета путем перекрытия нелегальных схем», — говорится в обращении.

Застройщики

Строительные компании объединились против законопроекта, предупреждают о резком подорожании жилья. На сколько именно, мнения экспертов разнятся. Одни называют сумму в $150 на каждом квадратном метре, другие говорят о плюс 30-50% стоимости. В Конфедерации застройщиков Украины предупреждают, что цены могут взлететь даже вдвое.

«Введение НДС на продажу приведет к перекладыванию обязанности уплаты этих 20% на конечного покупателя, то есть застройщик вынужден будет заложить это в цену жилья. И это на фоне роста инфляции, которая с начала года уже составила 8,5% и превысила инфляционные прогнозы на 2021 год. А также после прошлогодней неудачной реформы архитектурной инспекции, в результате которой в 2020 году было введено в эксплуатацию всего 6 млн кв. м, по сравнению с 12 млн кв. м 2019-го, в результате чего цены на квартиры выросли на 30%. Несправедливая система налогообложения уменьшит и объемы строительства, и производство смежных со строительством отраслей более чем в два раза, а это непременно отразится на экономике страны. Если говорить о международном опыте, в соответствии с директивой Совета ЕС 2006/112/ЕС от 28 ноября 2006 года «О совместной системе налога на добавленную стоимость» в странах ЕС предусмотрено освобождение вторичного рынка жилья от НДС. То есть то, что существует у нас сейчас. Таким образом новая норма, предложенная правительством, идет вразрез с европейским опытом», — написал президент КСУ Лев Парцхаладзе на своей странице в Фейсбук. 

Поддерживают позицию КСУ и в ХК «Киевгорстрой». Компания ориентируется на сегмент жилья эконом- и комфорт-класса. В холдинге отмечают, что новые нормы приведут к резкому скачку цены, и жилье для многих станет недоступным. Для значительного количества застройщиков резкий отток клиентов будет смертельным.

«В течение всего 2021 года в мире наблюдается стремительный рост цен на всех сырьевых рынках. Поскольку экономика страны зависима от мировых цен на сырье, то этот рост приводит к росту цен, в том числе на строительные материалы. Особенно заметен этот рост в изделиях из металла. Учитывая то, что недвижимость дорожает из-за роста цен на строительные материалы, дополнительная налоговая нагрузка (предложенная законопроектом № 5600) приведет к еще большему увеличению цен на недвижимость. Для конечного покупателя цена может оказаться неподъемной», — заявил вице-президент «Киевгорстроя» Андрей Джигиль во время пресс-конференции «Негативные последствия новых налогов на жилье (законопроект № 5600)», где выступили представители крупнейших строительных компаний Украины.

Нововведение может негативно отразиться на государственной программе «Доступная ипотека 7%», стартовавшей в марте 2021 года.

«Ее основная цель — сделать жилье более дешевым и доступным для населения. На фоне того, что Президент Украины всеми силами пытается удешевить квадратные метры, нормы законопроекта № 5600 приведут к обратному эффекту. Получается, что предложенный законопроект практически сводит на нет искреннее желание Президента помочь украинцам в приобретении собственного жилья», — отметил Андрей Джигиль.

Есть в законопроекте и спорные моменты. Например, касательно налогообложения ранее заключенных соглашений. Если они также будут облагаться НДС, то застройщики прогнозируют коллапс строительной отрасли. У небольших компаний может не оказаться дополнительных средств на оплату нового сбора, что приведет к их банкротству и появлению очередных недостроев. Это в свою очередь усилит недоверие к застройщикам в целом и повлечет отток инвестиций из отрасли, а следовательно поспособствует падению строительного сектора.

Что касается увеличения подоходного налога до 18% на третью и последующие сделки с квартирами, то это повлияет на покупательную способность с целью дальнейшей перепродажи и повлечет за собой сокращение инвестиций в два раза, прогнозируют в КСУ. Тогда как инвестирование в жилую недвижимость — главный источник финансового ресурса отрасли, занимает до 50% в структуре сделок на рынке нового жилья. Застройщики утверждают, что новая система налогообложения уменьшит объемы строительства и производство смежных со строительством отраслей более чем в два раза. Поэтому в результате законопроекта № 5600 чиновники рискуют вместо наполнения бюджета, получить снижение налоговых поступлений. Подорожание недвижимости сделает ее менее доступной для молодежи и будет подталкивать трудоспособное население выезжать за границу на заработки или постоянное жительство. Таким образом экономика государства понесет значительные убытки.

Главное научно-экспертное управление

Нововведения могут ударить не только по доходам профессиональных инвесторов и строительного бизнеса, но и рядовых украинцев. В выводах Главного научно-экспертного управления касательно текста законопроекта, подготовленного к первому чтению, указано, что он «будет способствовать ликвидации некоторых схем минимизации налогов на рынке жилой недвижимости, одновременно обращаем внимание, что в отношении добросовестных налогоплательщиков такой подход может выступать существенным препятствием, например, для покупки ими другого (большего и/или лучшего) жилья путем продажи принадлежащих ему нескольких объектов недвижимости».

Например, владелец решил продать дачу, комнату в общежитии и землю под гараж, чтобы приобрести квартиру. То со второго проданного объекта придется заплатить 5%, с третьего — уже 18%.

Минфин

Министр финансов Сергей Марченко уверяет, что дополнительные налоги не будут иметь значительного влияния на стоимость построенного жилья, как уверяют застройщики.

«Учитывая, что разница стоимости 1 кв. м жилья в разных районах города Киева достигает почти 100 тыс. грн (от 17 тыс. грн до 110 тыс. грн), при одинаковой себестоимости строительства, налоги не оказывают прямого влияния на стоимость жилья, которая формируется в большинстве случаев спросом на рынке. Норма законопроекта № 5600, об отмене льготы по НДС на операции по поставке жилья на вторичном рынке, вообще не касается физических лиц, которые продают или собираются продать свое жилье на вторичном рынке, поскольку физические лица — граждане не являются плательщиками НДС. Она будет касаться посредников на строительном рынке, которые ничего не создавая получают огромные доходы (объем доходов больше 22 млрд грн в год), а в бюджет не платят ни НДС ни налога на прибыль», — объясняет глава Минфина.

По данным министерства, в 2020 году продажи трех и более объектов осуществили 1189 человек на общую сумму 3,6 млрд грн. При этом, по подсчетам Минфина, налогов не уплатили минимум на 629 млн грн.

Читайте также: Налог на недвижимость в Украине: сколько и кто должен платить

Выводы

Увеличить размер сбора от дохода, полученного от продажи в течение отчетного налогового года третьего и последующих объектов недвижимости, депутаты пытались во время голосования за законопроект о налоговой амнистии № 5153. Соответствующая поправка была внесена в документ, подготовленный ко второму чтению. 15 июня 2021 года Верховная Рада законопроект в целом приняли, но без этой нормы.

Законопроект № 5600 пока готовят ко второму чтению. В документе сказано, что закон вступает в силу с 1 июля 2021 года, за исключением некоторых пунктов. Если депутаты примут документ, эксперты прогнозируют рост цен. Предполагают, что большая часть рынка уйдет в тень, увеличится уровень коррупции и мошенничества. Многие объекты могут пополнить ряды проблемных новостроек. 

Зарегистрировано несколько петиций, авторы которых просят или отменить законопроект в целом или отдельные его положения. Так в Верховную Раду обратились с требованием изъять из законопроекта № 5600 от 02.06.2021 правки к статье НКУ относительно внедрения дополнительной налоговой нагрузки на граждан в случае покупки недвижимости. «Многих покупателей такое значительное увеличение расходов заставит или отменить соглашения «до лучших времен», или продолжать собирать средства еще несколько лет. Кроме того, что касается тех граждан, которые уже вложились в строящиеся объекты недвижимости и выплачивают рассрочку, то на них накладываются непросчитанные ранее обязательства, которые могут привести к непредсказуемым последствиям. ... поступления в бюджет наоборот сократятся, а не вырастут как ожидается от законопроекта. Как результат, кроме воздействия на покупательную способность потребителей, возникнут негативные последствия и для застройщиков, девелоперов. Уменьшение сделок на строительном рынке приведет к свертыванию проектов и увеличению количества замороженных строительных объектов. Могут возникнуть новые прецеденты остановки строительства, вдобавок к уже существующим проблемам с «УкрБудом», «Аркадой», — говорится в подаче. Поддержать эту петицию могут все желающие. 

Депутаты уже пообещали пойти навстречу застройщикам. Так по результатам двух рабочих групп, которые касались законопроекта № 5600, договорились, что для 18% с третьей продажи базой налогообложения будет разница между стоимостью покупки и реализации. Об этом председатель парламентского налогового комитета Даниил Гетманцев написал на своей странице в сети Фейсбук. НДС не будет применяться к действующим договорам, которые были заключены с людьми и уплачены на 1 января 2022 года. Независимо от доплат в случае изменения метража.

«По самой идее НДС договорились договариваться. Честно, не услышал в контраргументах строителей «зради». А уровень налогообложения строительной отрасли надо повышать», — отметил депутат.

Каково ваше мнение по дополнительной налоговой нагрузке на строительную отрасль и рынок недвижимости?

Обсудить нововведения или получить разъяснения специалистов можно на форуме Налоги и сборы при покупке и продаже недвижимости.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021