09.09.2021

Законопроєкт про захист інвестора розширює його права без конкретних механізмів



Народні обранці називають рішення історичним, обіцяють, що недобудови і «подвійні продажі» залишаться у минулому, а інвестори незавершених об'єктів отримають майже такі ж самі права, як і власники готових квартир.

Як стало відомо порталу Domik.ua, 8 вересня 2021 року Верховна Рада України прийняла за основу законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Документ був зареєстрований у парламенті ще у лютому поточного року.

Навіщо потрібен законопроєкт

Одна із ініціаторок законопроєкту, заступник голови Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк назвала цей момент історичним. Написала на своїй сторінці у мережі Фейсбук, що вперше за всі роки незалежності держава отримає законопроєкт, що реально захищатиме інвесторів.

Раніше вона заявляла, що в Україні налічується 200 тис. постраждалих вкладників у нерухомість первинного ринку. У пояснювальній записці до законопроєкту № 5091 зазначено, що серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва відсутність системи гарантування виконання замовником зобов’язань перед інвесторами, зведення на самовільно зайнятих ділянках або за відсутності права на виконання робіт, фінансування за принципом «фінансової піраміди», спрямування коштів не за цільовим призначенням тощо.

«Відтепер вкладати гроші у первинну нерухомість не страшно. Ми довго працювали над цим документом, щоб нарешті покінчити з усіма недобудовами, незаконним перепродажем квартир і схемами!», — прокоментувала рішення депутатів на своїй сторінці у соцмережі Олена Шуляк.

Читайте також: Мітинг постраждалих інвесторів недобудов: чого вимагали та що отримали

Які нововведення пропонують

Проєктом закону пропонуються наступні пункти:

квадратні метри в ще незавершених будинках отримають юридичний статус об'єктів цивільних прав;
врегулюють механізми інвестування та фінансування об’єктів і удосконалять процедуру продажу майбутніх об’єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;
з'явиться можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності за принципом «єдиного вікна»;
запроваджується гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна: певний відсоток площ у новобудові, речові права на які обтяжуються, аби у разі фінансової неспроможності забудовника, за їхній рахунок завершити проєкт;
будуть роз'яснені особливості заключення правочинів із об’єктами незавершеного будівництва, іпотеки, звернення стягнення у рамках виконавчого провадження, посвідчення угод нотаріусами;
встановлять розміри мита, яке потрібно платити нотаріусу за таку послугу та ін.

Як пояснила Олена Шуляк, нові норми зобов’яжуть забудовника реєструвати кожну квартиру в спеціальному реєстрі, до якого зможе вносити дані лише, коли матиме всі необхідні документи для будівництва. Тобто, продавати квартири можна буде тільки після їхньої реєстрації у Мін'юсті. Вся інформація щодо будівництва буде прозорою та публічною. Наявність забудовника в реєстрі зупинить подвійний або потрійний перепродаж, тому що вже на цьому етапі на кожну майбутню квартиру буде конкретний офіційний власник.

Девелоперам заборонять реалізовувати всі квадратні метри, доки будинок не здадуть в експлуатацію. Це створить «недоторканний запас», який використовуватимуть за потреби. Як раніше заявляла депутатка, розмір гарантійної частки має визначити Кабінет Міністрів. Очікується, що це буде 10-20% від вартості об'єкта.

За прогнозами авторів, документ унеможливить зміну технічних характеристик без згоди осіб, які придбали приміщення в об’єкті. Тобто, наприклад, зменшення площі даху чи підвалу для створення нового житла потрібно буде узгодити з усіма особами, які вже придбали квартири або приміщення в будинку. Добудову нового поверху — з особами на суміжному (останньому) поверсі.

Зареєструвати місце проживання можна буде і в апартаментах (крім номерів у готелях), кімнатах та інших придатних для проживання об’єктах нерухомого майна.

Ще одна новація — законодавче визначення терміну «девелопер». Так згідно із законопроєктом, девелопер будівництва — це юридична особа або фізична особа-підприємець, яка на підставі договору із замовником будівництва забезпечує організацію та фінансування будівництва об’єкта (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), та отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов’язань майбутніх об’єктів нерухомості, визначених договором.

Читайте також: Колапс будівельної галузі, нові «Еліта-Центри» та подорожчання житла вдвічі — чого ще чекати від «антиолігархічного» законопроєкту

Плюси та мінуси

1. Законопроєкт передбачає, що інвестор може оформити права на землю і незавершене будівництво (сукупність будівельних матеріалів) ще до того, як все це перетвориться на готове житло.

Уже діючі закони, наприклад, Цивільний кодекс України (ЦКУ), не забороняє продавцю та покупцю укладати попередні договори купівлі-продажу нерухомості, якої іще не існує. Недобудову можна продати, подарувати і успадкувати.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/2070/19 зазначив, що факт здійснення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва не змінює правового статусу такого майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) в розумінні статті 181 та частини 2 статті 331 ЦК України, оскільки така реєстрація не звільняє забудовника від обов'язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно.

Тому вищеописаний договір, хоча й відповідає вже чинним законам, не гарантує абсолютного дотримання прав покупця. Майбутнього мешканця захищає ЦКУ, але повернути свої гроші у разі невиконання договору він зможе тільки через суд.

2. Законопроєкт вводить поняття «спеціального майнового права». Воно дозволяє покупцеві розпоряджатися об'єктом, який ще будується. Ця норма захищає від поширеної на поточний момент практики, коли недобросовісні забудовники одночасно продають один і той самий об'єкт кільком покупцям. Так звані «подвійні», «потрійні» та інші договори. Але, щоб отримати спеціальне майнове право, покупець повинен повністю або частково (якщо це передбачає договір) оплатити вартість житла.

3. Ще одне корисне нововведення — поняття «гарантійної частки будівництва». Забудовник не зможе продати її. Це повинно гарантувати добудову будинку іншими особами, наприклад у зв'язку із банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника. Але сам механізм, як у цих несприятливих випадках треба розпоряджатися гарантійною часткою, законопроєкт не прописує. Як і раніше, знадобиться рішення суду.

Дізнатися більше новин про первинний ринок нерухомості України можна на форумі Ринок новобудов.

Висновки

Законопроєкт № 5091 за допомогою нових понять «спеціального майнового права» і «гарантійної частки будівництва» посилює права покупця у сфері інвестування будівництва.

У деяких випадках єдиним інструментом впливу на несумлінного забудовника, як і раніше, залишається суд. Причому складна і дороговартісна судова процедура не гарантує позитивного результату. Тому в новому проєкті законодавство недостатньо надійно захищає права інвесторів, і купівля житла на етапі будівництва залишається пов'язаною із ризиком і високою фінансовою відповідальністю покупця.

Нагадаємо, що це було перше голосування. На законопроєкт № 5091 чекає друге читання, потім документ ще мають підписати голова ВР та Президент України.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua