Запорожье: риэлтерские услуги на начало года

Сегментация рынка

 

Как и в большинстве сфер бизнеса, рынок риэлтерских услуг в Запорожье можно сегментировать на три группы компаний.

 

1. К первой относятся так называемые "генералисты" (термин из сферы маркетинга), это несколько компаний, в сумме занимающие самую крупную долю на рынке. Как правило, такие компании занимаются всем, то есть у них представлены все виды услуг на рынке недвижимости: продажа вторичного жилья, коммерческая недвижимость, услуги по аренде квартир, услуги ипотечного брокера, оценка недвижимости, консультации для клиентов, оформление документов и т.д. У компаний, занимающих такое положение, с увеличением доли рынка растет прибыльность, то есть затраты, приходящиеся на одну условную сделку, у них меньше, чем у других участников рынка.

 

2. Вторая группа. Здесь находятся в основном компании, специализирующиеся по видам услуг. К таковым можно отнести агентства, занимающиеся только коммерческой недвижимостью ("Мастерская бизнеса", "Консул", "Опцион", "Эксперт"), оформлением документов ("Славута"), куплей-продажей земельных участков и т.п. У таких компаний при попытке выхода на "общий" рынок прибыльность падает.

 

3. Третья группа - маленькие компании, как правило занимаются всем подряд.

 

Большинство риэлтерских организаций Запорожья работают, ориентируясь на покупателя, соответственно и услуги оплачивает покупатель. Главный упор делается на сбор информации о продаваемых объектах недвижимости, формировании базы квартир. Скажем, для привлечения собственников многие агентства прямо указывают в объявлениях (акцентируя на этом внимание), что услуги для продавцов бесплатные, часто предлагается "бесплатный прием заявок на продажу недвижимости". Лишь небольшое количество агентств работает в интересах продавца по эксклюзивному договору, когда услуги оплачивает собственник. Некоторые агентства и риэлтеры говорят о том, что у них есть "эксклюзивный" объект, который продается только через них, но при этом оплата услуг агентства производится покупателем (хотя услуги оказываются продавцу), и вся эксклюзивность заключается только в том, что об этом объекте вроде как больше никто не знает.

 

Практически не делается упор у агентств на работу с первичным рынком жилья. Связано это с низкой конкуренцией в Запорожье у строительных компаний, занимающихся строительством, а также с низкими объемами строительства. Строительным компаниям, очевидно, пока не интересно сотрудничать с агентствами при продаже квартир и передавать им эксклюзивные права на реализацию, что можно встретить в других городах Украины. Вероятно, собственные отделы по продаже сами справляются пока с поставленными задачами.

 

Офисы

 

Как правило, крупные и средние агентства размещают офис в нежилых помещениях на 1-х этажах с отдельным входом, стандартная площадь для офиса - 40-60 кв.м. Большая часть агентств помещения арендует. При развитии филиальной сети агентства используют офисы более простого уровня, часто комнаты в административных зданиях. Агентства - новички, или агентства, давно работающие, но не особо успешные, используют в качестве офиса квартиры в жилом фонде на 1-м или 2-м этажах, без отдельного входа. Бывают случаи, когда в агентстве работает небольшое количество сотрудников, и специфика работы не предполагает большой посещаемости офиса, и в таком случае агентство вполне устраивает и офис с входом через подъезд или пара комнат в админздании.

 

Филиальная система

 

90% компаний имеют один офис и не развивают филиальную сеть в пределах города. Лидерами по количеству филиалов в Запорожье можно назвать "Арсенал" (4 филиала), "Капитал Сервис" (4 филиала), "Брок Сервис" (3 филиала). Агентства "Адрес" , "Нико" , "Универсал Сервис" и "Профит" имеют два филиала. Однако количество филиалов в пределах города для агентства - величина не постоянная. Как пример - агентство недвижимости "Атланта" на начало 2007 года имело в Запорожье 4 филиала (один из которых - специализированный центр коммерческой недвижимости) и один в Мелитополе, на начало 2008 года остался только один в Запорожье.

 

Некоторые из агентств Запорожья являются частью сети агентств. Скажем, запорожский офис "Атланты" - часть всеукраинской сети агентства недвижимости "Атланта", представленных в семи городах Украины и с главным офисом в Одессе, а агентство "Ялта Сити" имеет представительство в Крыму (Ялта) и в Москве.

 

Стоимость услуг

 

В целом по городу ставка стандартная - 3% от стоимости приобретаемого объекта, при большой стоимости объекта некоторые агентства готовы обсуждать возможность скидки. Есть также агентства (совсем мелкие), которые готовы работать и за 1-2%. Такое снижение стоимости услуг - один из методов конкурентной борьбы.

 

Стоимость услуг по аренде коммерческой недвижимости - 50% от стоимости месячной арендной платы, услуги по аренде жилья - 50-60% от размера месячной арендной платы.

 

Далеко не все агентства недвижимости в Запорожье представлены в интернете, на начало года свой сайт имеют только порядка 20% компаний. Объясняется это методами работы большинства агентств - упор делается на недорогие, пользующиеся наибольшим спросом, квартиры, рекламируются которые в основном в печатных СМИ, неготовностью агентств нести затраты по созданию и продвижению сайта и, зачастую, недооценкой возможностей, которые может предоставить качественно сделанный и раскрученный сайт. Некоторые из агентств почему-то не считают нужным даже ставить адрес своего сайта в блочную рекламу в печатных СМИ, теряя таким образом потенциальных клиентов.

 

Для запорожских риэлторов в целом характерна слабая активность в вопросах обучения, сертификации, вступления в ассоциации и т.д. Так, на начало 2008 года согласно реестру Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), членами Ассоциации по Запорожской области являются 27 человек, из которых 20 в Запорожье, 5 в Бердянске и по одному в Токмаке и Мелитополе. Из Запорожских агентств недвижимости "Арсенал" представлен наибольшим количеством членов АСНУ - 6 человек. Далее идут "Реал Сервис" - 3 человека, по два у агентств "Консул" и "Хортис Истейт групп", и пять агентств недвижимости, имеющие по одному представителю. Также в Запорожье есть еще две компании, сотрудники которых состоят в Ассоциации, однако эти предприятия занимаются скорее строительством, чем риэлторскими услугами. В целом получается, что в АСНУ представлено менее 10% запорожских риэлторских компаний. Если сравнивать с другими городами, то в соседней Днепропетровской области членами АСНУ являются 62 риэлтора.

 

Если говорить о других риэлторских объединениях, то дело для Запорожья обстоит еще хуже. Так, на состоявшийся в октябре 2007 года в Запорожье Круглый стол, организованный Союзом специалистов по недвижимости Украины и посвященный сертификации риэлторов и обучению, делегировали своих представителей не более десятой части агентств города, а то и меньше.

 

Тенденции

 

В целом рынок риэлторских услуг в Запорожье сформировался, есть группа компаний - лидеров рынка, более-менее стабильно работающее среднее звено, и группа мелких компаний. В последней группе периодически происходят изменения - кто-то не выдерживает конкуренции и покидает рынок, на их место приходят новые компании. Тенденция последних лет - увеличение количества агентств - скорее всего сохраниться и в ближайшее время. Причин этому несколько. Во-первых, в Украине на законодательном уровне риэлторская деятельность пока еще не урегулирована, нет обязательной сертификации или лицензирования, поэтому этим видом деятельности может заниматься каждый. Главное иметь соответствующий вид деятельсности в учредительных документах предприятия. Во-вторых, рынок недвижимости по-прежнему интересен как объект для капиталовложений, соответственно востребованы и риэлторские услуги. В третьих, есть возможность войти на рынок без больших капиталовложений, чем и пользуется большинство вновь открывающихся агентств. Правда, завоевать приличную долю рынка в таком случае практически невозможно. В четвертых, большое влияние оказывает "кадровый" вопрос. Часть риэлторов, сделав пару сделок, начинают считать себя большими специалистами, для которых негоже работать на кого-то, и принимают решение работать самостоятельно и открыть свое агентство. Нередко причиной появления новых агентств становиться нежелание некоторых руководителей развивать свое предприятие. Достигнув определенного уровня и видя, что дальше прогрессировать в такой компании некуда, риэлтор принимает решение открывать свою компанию.