Застройщик. Инструкция по применению

Оживленно идут "информационные войны" между строительными организациями. В этом потоке простым людям, мечтающим о своей жилплощади, немудрено утонуть. Разобраться, какой компании можно доверить свои деньги, а какой не стоит, порой, не так-то просто.

 

Даже если в порядке вся документация, даже если фирма много лет работает на строительном рынке и имеет хорошую репутацию, от обмана не застрахован никто. Ассоциация помощи обманутым дольщикам советует вообще не вкладывать деньги в долевое строительство.Но, зачастую иначе получить квартиру у человека нет возможности, ведь, кроме того, что не нужно платить сразу все деньги, квартира покупается по "ценам вчерашнего дня". Кто не рискует, тот не пьет "Шампанского". А возможность этого риска можно снизить до минимума.

 

Точное количество обманутых дольщиков, т.е. тех, кто отдал деньги на строительство квартиры, а в итоге остались у разбитого корыта, не знает никто. Цифра пострадавших от недобросовестных застройщиков варьируется от 80 до 150-и тысяч человек. К недобросовестным застройщикам относятся как откровенные мошенники, так и фирмы, которые собирались выполнить договорные обязательства, но по каким-то причинам не смогли сделать это. Однако, итог все равно один - дольщики не получают ни денег, ни квартир.

 

Застройщик застройщику рознь

 

По словам специалистов, в России существует множество рисков, которые невозможно спрогнозировать, как то - случившийся скачок цен на цемент или банковский кризис. Застройщики, зачастую, не могут выполнить свои обязательства по вине третьих лиц.

Пресс-секретарь межрегиональной общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвестирам" Сергей Фуфаев привел пример, когда в подмосковном городе Химки сменилась местная власть. Новое руководство, просмотрев бумаги на строительство, которое заключило старое руководство, пришло к выводу, что они неправильно оформлены, и отозвало их. В результате вся стройка повисла, люди не могут вселиться до сих пор. Сейчас идут суды, но, как известно, это долгий процесс. "Изначально фирма не была настроена на обман, но им не дали выполнить свои обязательства. Сейчас закон не гарантирует защиту прав вкладчика", - отметил Сергей Фуфаев.

 

Получается, что даже самый, казалось бы, надежный застройщик, не может дать 100%-ой гарантии своевременности сдачи строительного объекта в срок. Но это не значит, что дольщик останется обманутым.

Председатель комитета по защите прав потребителей администрации Екатеринбурга Андрей Артемьев заверяет, что шанс вернуть деньги достаточно большой, более того, суды чаще всего принимают решения в пользу дольщика. Другое дело, сколько времени и нервов придется потратить. И хорошо, если решение суда будет исполнено и деньги строительная компания все-таки вернет.

 

"Бывает, что у компании денег нет, одни долги. Да, суд состоится, решение примут в вашу пользу, а исполнение будет невозможно", - говорит Андрей Артемьев.

 

Однако, как уверен президент некоммерческого партнерства "саморегулируемая организация независимых арбитражных управляющих "дело" Владимир Коробов , чаще всего компания может избежать банкротства. Как говорится, было бы желание.

"Наша основная цель при банкротстве - обеспечить сохранность имущества, исключить негативные явления. Второй критерий - реально проанализировать финансовое положение этого предприятия и предоставить на основе анализа собственнику данного предприятия пути решения, каким образом рассчитаться с кредитором. Я не встречал, чтобы хорошее предприятие прибегало к процедуре банкротства, - подчеркивает арбитражный управляющий, - Прибегнуть к банкротству можно в одном случае - спастись от недобросовестного кредитора".

 

По его словам, у должника есть возможность любую кредиторскую задолженность оспорить в суде. И, если у фирмы есть денежные ресурсы, она вправе погасить долг и избежать процедуры банкротства. Другое дело, что зачастую единовременная выплата всех долгов как раз и приведет к краху фирмы.

 

Типичный пример: екатеринбургская строительная организация "Урал-Альянс" отсудила (но не получила) у фирмы-подрядчика

"Гидроспецстрой", которая является дочерним предприятием "Нового града", чей офис оживленно пикетируют якобы обманутые дольщики, 54 млн руб. Однако компания "Новый град" уверена, что "Урал-Альянс" фальсифицировал документы, представленные в суде. При этом, сейчас в "Гидроспецстрое" идет процедура банкротства. Как рассказала арбитражный управляющий, ведущий это дело, Ольга Рущицкая, компания не предоставляет документы без которых невозможно дальнейшее развитие процесса.

 

"Мною подано ходатайство в Арбитражный суд об отстранении руководителя "Гидроспецстроя". Я надеюсь, что новый назначенный руководитель будет более лояльно сотрудничать, и мы получим документы. Это можно рассматривать как намеренное затягивание процедуры банкротства", - отмечает Ольга Рущицкая.

 

Гендиректор ООО "Гидроспецстрой" Рафаил Хакимянов считает иначе: "Документы предоставляются Арбитражному управляющему согласно его запросам. Однако запрос управляющего содержит большой объем финансово-бухгалтерской документации предприятия, охватывающие последние три года работы предприятия. В связи с этим информация не может быть предоставлена в один момент, так как для предоставления требуется достаточно большое количество времени и трудозатрат. Запрос арбитражного управляющего в адрес ООО "Гидроспецстрой" поступил 21 июня 2006 года, на подготовку и предоставление которого отводилось всего пять дней".

 

Как бы то ни было, Владимир Коробов утверждает, что в ситуации, когда не пускают арбитражного управляющего, случаются две вещи. Во-первых, выводятся активы. "Активы продаются второму, третьему лицу за бесценок, потом появляется добросовестный покупатель. При обращении в суд выясняется, что имущество ушло. Для этого применяют искусственное наращивание кредиторки во время банкротства", - поделился Владимир Коробов.

 

Случаи банкротства строительных компаний случались не раз и не два в Екатеринбурге. Многие из них преднамеренные, когда фирма изначально создавалась для того, чтобы получить деньги дольщиков, а затем испариться. В Екатеринбурге известна и деятельность Уральской инвестиционно-строительной корпорации, которая переводила деньги дольщиков на счета фирм-однодневок, которые сразу же исчезали. Руководители корпорации обвиняются в похищении более 3,2 млн руб. Разумеется, отсудить хоть какие-нибудь деньги обманутые люди так и не смогли.

 

На государство надейся…

 

"Страхование вкладов может защитить дольщика, - утверждает президент некоммерческого партнерства "саморегулируемая организация независимых арбитражных управляющих "дело" Владимир Коробов, - Вопрос с банками законодательно решили, и теперь вкладчики находятся в первой очереди при банкротстве банка. Сейчас возникает вопрос о страховании денежных вложений дольщиков, но пока при банкротстве компании-застройщика их не ставят в отдельную очередь" . Грубо говоря, одно из решений проблемы видится в том, чтобы точно также, как государство страхует банковские вклады, оно страховало деньги дольщиков.

 

Теоретически существует два варианта. В первом - поручителем в сделке застройщик-дольщик будет банк, во втором - государство. Первый вариант в современных реалиях утопичен. Банки не готовы стать поручителями таких рода сделок. В лучшем случае, они будут работать с крупными застройщиками, которых на строительном рынке меньшинство. Еще один момент: если сделки застраховывать в банке, то тогда участие в долевом строительстве станет существенно дороже, цены, как говорит Сергей Фуфаев, на вторичное и строящееся жилье станут сопоставимы, и долевое строительство потеряет всякий смысл.

 

Второй вариант кажется более реальным, только, другой вопрос, пойдет ли на поручительство государство. "Если мы принимает ответственность о том, что государство гарантирует своими ресурсами участников подобного рода сделок, то это вызовет колоссальный вздох облегчения у тысячи тысяч пострадавших людей, но, с другой стороны, в Конституции прописано, что государство не несет ответственность по коммерческим сделкам" , - замечает Сергей Фуфаев.

 

Договор на долевое строительство, вне сомнения, является коммерческой сделкой, но она выполняет еще и социальную функцию, не зря строительство выделено в приоритетный нацпроект. А незащищенность человека, вложившего деньги в жилищное строительство, является, кстати, прямой его угрозой, о чем не раз говорили специалисты. Утверждать, что для защиты дольщика ничего не делается, было бы несправедливо, однако дольщик не стал более защищенным. Пока.

 

Сейчас же создана рабочая группа при Министерстве регионального развития, которая разрабатывает способы, как обезопасить дольщиков. По словам пресс-секретаря ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, чьи представители, кстати, вошли в эту рабочую группу, Министерство регионального развития на днях начало "всероссийскую перепись" пострадавших. Перепись проводится для того, чтобы определить типичные схемы и по каждой из них выработать пути решения проблем. Сергей Фуфаев уверен, что большинство проблем возможно решить в рамках действующего законодательства.

 

"Строительный рынок - это очень лакомый кусок. В конце концов, если фирма разорилась и не в состоянии достроить дом, муниципалитет может привлечь к достройке более солидную компанию. Они потеряют процентов десять рентабельности, но при этом стабилизируют ситуацию и сработают на репутацию", - предлагает Сергей Фуфуев один из вариантов.

 

Да сам не плошай

 

Схемы, как вернуть дольщику деньги, могут помочь, если дом все-таки начали строить, и у застройщика был хоть какой-то базовый капитал. Другое дело, если человек пострадал от рук мошенника, когда фирмы уже в природе не существует.

Если вы думаете, что на удочку мошенников попадаются только лохи, глубоко ошибаетесь. Даже самые образованные и, казалось бы, компетентные люди становятся жертвами обмана. Владимир Коробов рассказал, что, например, участниками строительных пирамид стали два доктора экономических наук.

 

"Три кита" без которых застройщик не может называться добросовестным - это лицензия на строительную деятельность, право на земельный участок (чаще всего это право аренды) и разрешение на строительство.

Председатель общественной организации "Просветительское право на жилище" Василий Ганьжин сообщил Накануне.RU , что должно быть конкретно сказано об аренде участка именно под строительство жилого дома, а не гостиницы, торгового комплекса или чего-либо еще.

 

Отсутствие одного из этих трех документов может обернуться

тем, что в дальнейшем у дольщика возникнут проблемы. Например, некоторые организации первые два документа имеют, а разрешение на строительство часто, при наличии которого составляется рабочий проект, где подробно описываются все этапы застройки, не оформляют. Таким образом, процесс нельзя проконтролировать и увеличивается опасность, что дом будет возведен с нарушением технологий. В результате дольщики не смогут заселиться. Впрочем, история с подобным же концом происходит, если отсутствует лицензия или право за землеотвод.

 

Процедура получения различных разрешений сложна и запутана, так что строительная фирма оставляет прохождение всех бюрократических препонов на потом. Или же документы начинают оформляться уже после начала стройки, а затем происходят какие-то нестыковки. Как итог - дом уже построен, а застройщик не может его сдать, а люди, вложившие деньги, соответственно, получить свои квартиры.

 

Однако наличие всех трех документов не спасает от обмана. Председатель комитета по защите прав потребителей

администрации Екатеринбурга акцентирует внимание на одном из важнейших документов - договоре. Оказывается, большинство договоров составляются не совсем корректно. Если говорить юридическим языком, то дольщик - это не тот человек, который хочет приобрести себе квартиру, а тот, кто вместе с застройщиком хочет построить, продать квартиру и получить доход. Дом будет построен, квартиры будут проданы и доля к вам с прибылью вернется. Человек же, который хочет построить себе квартиру, называется потребителем, заказчиком бытового подряда строительства своего жилья.

 

"Это принципиальная разница, - поясняет Андрей Артемьев, - Дольщик несет те же риски, что и застройщик, потому что он ведь хочет доход получить, а тот, кто заказал себе квартиру, имеет право на то, чтобы в обещанный срок она ему была готова за те деньги, за которые договорились. Как только я вижу договор долевого участия, я говорю - это с самого начала обман потребителя".

 

С выходом закона №214 о долевом строительстве, запрещающем использовать деньги дольщиков, люди, вкладывающие деньги в свою квартиру, оказались еще более незащищенными. Дело в том, что с его вступлением в силу договоры долевого участия перестали заключаться, ведь строительным организациям теперь невыгодно работать с дольщиками , поскольку на застройщиков лег такой груз обязательств, который они посчитали неподъемным.

 

В результате, для продажи строящегося жилья компании изобрели юридические схемы, выводящие сделки из-под действия этого закона. Застройщики начали привлекать средства дольщиков с помощью векселей. В другом варианте фирма предлагает заключать предварительный договор "бронирования" права покупки квартиры.

 

Подписывается предварительный договор, в котором стороны высказывают пожелания о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости в будущем, после окончания строительства. При этом одновременно компания-"застройщик" продает вексель на сумму будущего договора. Но юридически обязательства предоставить квартиру у продавца при использовании этой схемы - не возникает. Что касается договора бытового подряда, то очень немногие организации идут на это.

 

Договор. Казалось бы, само собой разумеющаяся вещь - внимательно изучить его перед тем, как его подписать. Однако, как замечает Сергей Фуфаев , многие этого попросту не делают. Не говоря уже о том, что не консультируются с юристом, хотя деньги, затраченные на консультацию, несоизмеримы с возможными финансовыми потерями. Экономя на нескольких тысячах, можно потерять сотни тысяч.

 

"Конечно, лучше показать юристу, но как минимум, взять договор домой, внимательно изучить, ведь здравый смысл есть у каждого человека. Пункты, ущемляющие права дольщика, можно заметить и не будучи юристом. Сразу подписывать договор, не исследовав его вдоль и поперек, нельзя", - говорит пресс-секретарь ассоциации помощи пострадавшим инвесторам .

 

Но договор может быть составлен грамотно и прои этом не спасет от

обмана. Обязательный шаг - собрать о фирме как можно больше информации, просмотреть сообщения в СМИ, разузнать, сколько домов застройщик уже построил, сходить в градостроительное управление и расспросить, получены ли на данный земельный участок все необходимые документы. Андрей Артемьев советует обратиться в комитет по защите прав потребителей и узнать, были ли обращения по поводу выбранной строительной организации.

 

"Если обращения есть, но все вопросы решены в досудебном прядке, тогда это совершенно нормальная организация, а вот если не решены, то я бы просто не советовал пользоваться услугами таких фирм", - отмечает Андрей Артемьев.

 

К сожалению, и хорошая репутация фирмы - это не гарант ее надежности. Репутация репутации рознь. Например, Уральская инвестиционно-строительная компания для того, чтобы создать положительную репутацию, построила несколько домов, дольщики довольны. А затем создавала только видимость деятельности. О результате несложно догадаться. В первую очередь, стоит обращать внимание на то, сколько времени и как фирма работает на рынке строительства.

Поручительство местных органов власти также не свидетельствует о добросовестности застройщика. Сергей Фуфаев рассказывает: "Год назад московская городская дума в торжественной обстановке наградила Ольгу Волкову почетной грамотой за вклад в строительство города. Она сейчас сидит в тюрьме, потому что продавала одну квартиру по два-три-четыре раза. Эти люди сейчас ходят на митинги, перспективы достаточно туманные".

 

Должны настораживать и низкие цены. Занижая стоимость квадратного метра на 30, 50, а то и 100%, проводя широкую рекламную компанию, порой, обвиняя конкурентов в пиар-атаке, уже погибающие фирмы зачастую привлекают таким образом средства инвесторов, т.е. дольщиков.

 

Итак, у фирмы в порядке все документы, грамотно составлен договор, хорошая репутация, работы по строительству активно ведутся. Следующий шаг, чтобы обезопасить себя - объединение с другими дольщиками.

Вспоминается притча, про веник, который легко разломить по соломинке, но не возможно, когда он целый.

Установив контакты с людьми, вложившими деньги в строительство дома, необходимо обмениваться информацией, установить дежурство по контролю за стройкой, в случае невыполнения сроков вместе предъявлять застройщику претензии. Возможно, опросить все дольщиков, и если их окажется больше, чем количество строящихся квартир, то очевидно, что присутствует факт двойной-тройной продажи.

 

Однако, списки дольщиков с адресами и телефонами строительные организации хранят как зеницу ока. "Многие придумывали самые изощренные ходы, чтобы получить эти списки, - рассказывает Сергей Фуфаев, - Например, одни дольщики пришли к застройщику и получили списки под таким соусом, что согласны подождать дом еще два года, готовы даже сами собрать с других дольщиков деньги и принести их, но нужна ведомость, чтобы знать, у кого эти деньги брать".

 

Для того, чтобы, заплатив столь большую цену за столь желанную жилплощадь, получить ее, нужно основательно подходить к выбору строительной организации, стать почти что детективом. Даже если государство и защитит дольщиков от рисков строительного рынка (хотя когда еще это произойдет...), то мошенники все равно останутся. А, значит, найдутся и те, на ком они смогут заработать, и чтобы не попасть в число этих несчастных, при всем желании без тщательного выбора и постоянного контроля не обойтись.