Застройщик жаждет простоты

Конфедерация строителей Украины (КСУ) инициирует разработку законопроекта по упрощению процедур и сокращению сроков получения прав на землю. «Сегодня самое важное – выявить проблемные точки в приобретении земельных участков и получении договоров на аренду. Вопросов много, ведь законы нам достались еще от советских времен. А мы уже давно перешли к рыночным отношениям», – заявил председатель совета директоров КСУ Лев Парцхаладзе (на фото 1 справа)  на прошедшем 28 июля круглом столе «Земля и строительство. Сокращение сроков и упрощение процедур получения прав на землю».

Результатом широкой дискуссии, по его словам, должен стать проект закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по упрощению процедур и сокращению сроков приобретения права на землю». Планируется, что документ появится уже к концу сентября. В его разработке активное участие должна принять рабочая группа, которая создается при Кабмине по инициативе вице-премьер-министра Сергея Тигипко. Ее состав, по словам Льва Парцхаладзе, будет утвержден в ближайшее время.

Путь эволюционный

В качестве идеологии грядущих изменений в отрасли эксперты КСУ предлагают упростить процедуры отвода земельных участков. А именно:

– Заменить получение разрешений на землеотвод заявительным механизмом;

– Исключить процедуру согласования места расположения объекта для всех видов объектов, кроме имеющих стратегическое назначение;

– Исключить из процесса отвода земельного участка процедуру проведения экспертизы землеустроительной документации.

Кроме того, предлагается упростить процедуру возобновления договоров аренды земельных участков; усовершенствовать применение права аренды; оптимизировать минимальные сроки аренды; упростить получение прав на землю для размещения временных сооружений. В целом, предполагается, что в результате принятия нового закона сроки землеотвода сократятся с нынешних 522 дней до 116 дней (см. таб.) .

Свои предложения разработчики поясняют необходимостью гармонизации действующих норм со вступившим в силу законом о градостроительной деятельности. Дескать, документ потребовал принятия большого количества подзаконных актов и внесения поправок в действующее законодательство. «В первую очередь это касается пакета законов, связанных с землей, – уверяет Андрей Мирошниченко, эксперт КСУ (на фото 2 в центре) . – Мы не можем реформировать строительную отрасль и экономику в целом, не решив вопросы, связанные с землей».

При этом разработчики предлагают рассматривать два этапа развития земельного законодательства. Первый этап – переходный. По их словам, он будет длиться до того момента, пока не заработают новые принципы градостроительства – то есть зонинг и кадастр. Тогда начнется второй этап. Эксперты рассчитывают, что после того как в городах будут внедрены зонинг и кадастр, схема выделения земельных участков станет более простой и прозрачной. «Например, мы убеждены, что для получения землеотвода можно будет сократить количество сессий местных советов до одной. В то время как сейчас приходится проходить две или три при оформлении земельного участка», – говорит Андрей Мирошниченко.

В Конфедерации строителей полагают, что им удалось добиться взаимопонимания с Кабинетом министров в вопросе внесения правок в существующее законодательство и разработке соответствующего документа.

Путь революционный

Выбор, как известно, есть всегда. Эксперты выделяют два подхода к реформированию отрасли. Первый – пойти по пути сокращения количества и сроков процедур, необходимых для получения землеотвода. Второй – радикальная реформа, которая заставила бы глубоко переработать существующее законодательство. Речь идет о том, чтобы объединить недвижимость и землю в одном реестре и считать, что это неделимое целое. Специалисты отмечают, что такой шаг смог бы серьезно повернуть Украину в сторону экономических реформ и улучшения инвестиционного климата. Как и у всякого смелого новшества, у такой идеи много противников, но много и сторонников.

«Мы должны выбрать лучший вариант для нашей реформы, – говорит Лариса Скорик, глава экспертного совета КСУ (на фото 2 слева) , – для того чтобы потом через какой-то промежуток времени не потребовалось снова реформировать отрасль. Главная идея земельной политики в сфере градостроительства – это неотчуждаемость, абсолютное единство недвижимости и земли. Это даст возможность провести действительные реформы. Все остальное будет даже не паллиативами, а всего лишь 1/16, 1/10 от того, что хотели изменить. Такое единство потребует еще одной очень важной институции – единого реестра».

Подобный подход успешно реализован в Грузии. Специалисты из этой страны любезно согласились консультировать наших реформаторов строительной отрасли. По словам Давида Эгиашвили, международного эксперта по земельным вопросам (на фото 2 справа) , прежде чем говорить об отчуждении земли, нужно зафиксировать общие принципы.

Первый принцип , по его мнению, заключается в том, что земля и расположенное на ней недвижимое имущество неразрывны, и они находятся в собственности одного лица. Земля и недвижимое имущество, которое находится на ней, не могут иметь разных собственников.

Второй – земля должна рассматриваться как товар. Ее должны продавать соответствующие местные или центральные органы власти. «Безвозмездная передача земли, помимо возможности роста коррупции, создает неравные и несправедливые условия на рынке недвижимости, что создает дисбаланс и препятствует развитию рынка недвижимости и строительного бизнеса»,– подчеркивает международный эксперт.

Третий – это гарантированная защита прав собственности на землю. Что требует функционирования единого реестра земли и недвижимости, который будет отражать назначение земли – сельскохозяйственное/несельскохозяйственное, расположение на них зданий и сооружений, а также отягощений, например ипотеки, и ограничений, например сервитутов.

Четвертый – это защита прав собственности покупателя земли. До отчуждения земельного участка он должен быть надлежащим образом зарегистрирован единым государственным регистрационным органом. Покупатель земли должен быть заранее осведомлен о соответствующих ограничениях.

«Это принципы, по которым позже было создано все национальное законодательство в этой сфере», – резюмировал Давид Эгиашвили. По его словам, теперь при отчуждении земли в Грузии покупателю приходится пройти всего шесть ступеней. А вся процедура занимает 65 дней (см. «Опыт») . К тому же существенно упрощает ситуацию зонинг. На территориях, где он проведен, известно, что можно строить. В итоге архитектурным службам легче принимать решения о функции земли и целесообразности ее продажи.

Компромиссы

Как бы долго эксперты ни спорили о методах и подходах, обобщить и оформить в документ соображения членов рабочей группы предстоит Государственному агентству по земельным ресурсам. Первый заместитель председателя Госземагентства Артем Кадомский (на фото 1 слева)  отмечает, что земельная реформа в отношении открытого рынка земель не ограничивается сельскохозяйственными землями. «В законе о рынке земли, который зарегистрирован в Верховной Раде, предусмотрен порядок проведения аукционов для продажи земель несельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов и прав на земельные участки», – напомнил он.

При этом, по его словам, нормы данного законопроекта принципиально не отличаются от тех механизмов, которые внедрены, например, в Грузии. «Эта процедура не уникальна для Грузии. Она характерна в принципе для европейских стран. И именно такую процедуру проведения аукционов и подготовки земельных участков к аукционам мы и прописали», – заверил Артем Кадомский. Он все же пообещал, что рабочая группа, созданная Сергеем Тигипко, еще раз внимательно изучит грузинский опыт, и ко второму чтению законопроект о рынке земли можно будет усовершенствовать.

Александр Спиридонов

ОПЫТ

Процедура землеотвода в Грузии:

1)       Архитектурная служба принимает решение о целесообразности отчуждения земельного участка и его функций.

2)       Органы регистрации недвижимого имущества проводят измерительные работы и оценивают стоимость земельного участка для установления начальной цены на аукционе. Начальная цена земельного участка не должна быть ниже нормативной. На этом этапе привлекаются независимые оценщики. На все дается 10 дней.

3)       На основании измерительных работ и соответствующего заявления земельный участок в течение пяти дней регистрируется органом регистрации недвижимого имущества.

4)       Исполнительный орган принимает решение об отчуждении земли, о продаже земельного участка, о его начальной цене на аукционе и о шаге.

5)       Проводится аукцион, объявление о котором размещается в средствах массовой информации. Победитель объявляется на основании конкуренции цен. При этом важно установить предварительный взнос за участие в аукционе земли. Минимальный взнос – 30% от первоначальной стоимости на аукционе. Количество участников на аукционе не ограничено.

6)       Муниципалитет и победитель на аукционе в течение пяти дней заключают договор купли продажи, и еще 5 дней понадобится на то, чтобы этот контракт бы зарегистрирован соответствующим органом.

Сроки землеотвода до и после принятия законопроекта