Земельная реформа: грозит ли Украине глобальный "передел"

Мораторий на продажу сельхозземель может перестать действовать уже в январе 2016 года.

Что лучше – продавать земли сельхозназначения или нет – достоверно не знает никто. При желании эффективную систему хозяйствования можно создать при любом из сценариев. Различие состоит в скорости этого процесса, затратах и рисках, количестве выигравших и проигравших.

Сейчас в публичном пространстве более активны сторонники снятия после 1 января 2016 г. моратория на продажу  с\х земель. В Коалиционном соглашении парламентских фракций говорится об этом же. Президент Петр Порошенко на недавнем заседании национального совета реформ призвал вынести на всеобщее обсуждение вопрос о продаже земель сельскохозяйственного назначения. Но сильны позиции и сторонников сохранения моратория. Решение должно быть принято до конца этого года, поэтому острота дискуссий будет нарастать.

Политические консультанты считают, что момент для снятия моратория сейчас довольно удачный: парламентские и президентские выборы

будут нескоро, поэтому электорально опасную, но экономически привлекательную задачу можно решить без потерь для предвыборных рейтингов.

Состояние рынка земли

В ходе земельной реформы, проведенной после обретения Украиной независимости, государство передало 29 млн га бывшей колхозной земли в частную собственность крестьян. Так 6,9 млн сельских жителей стали обладателями земельный паев, размер которых варьируется от полугектара на западе до нескольких десятков гектаров на востоке страны (в среднем – около 4 га).

Бывшие колхозники получили паи, но продать их теперь не могут

Сделав первый шаг, власть остановилась и практически сразу ограничила новых собственников в их правах, запретив продажу земли. Мера эта был названа временной, но срок моратория несколько раз отодвигался, пока не достиг нынешней даты – 1 января 2016 г.

В Земельном кодексе указано, что условием снятия моратория является вступление в силу закона об обороте земель с\х назначения – работа над его проектом сейчас ведется в Госагентстве земельных ресурсов.

В условиях моратория на рынке с\х земель возможна только аренда, рынок же других земель в стране развивается уже около 20 лет и сейчас характеризуется наличием на нем всех форм гражданско-правовых соглашений. С 1 января 2013 г. в Украине заработал электронный земельный кадастр, в котором содержится информация о 50 млн участков.

Главные аргументы сторонников снятия моратория

Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику, упростит земельные отношения. Запрет на продажу земли сохраняет фрагментацию собственности, которую получила Украина после приватизации. Если с\х производством будут заниматься не арендаторы, а владельцы, то они будут больше думать о мелиорации, охране и восстановлении плодородия земель.

Опросы показывают, что подавляющее большинство собственников паев не собираются продавать свои участки. Их продадут 10-15% владельцев, уже перебравшиеся в города, или пенсионеры, желающие дожить свой век в относительном достатке, так что массовых пертурбаций не будет.

Украинская земля не дорожает, а теряет в стоимости, поэтому дальнейшее затягивание открытия рынка ничего хорошего не принесет.

Продление моратория не приносит практической пользы украинскому сельскому хозяйству. Расчеты показывают, что доля арендной платы в стоимости произведенной с\х продукции сейчас в 3-4 раза меньше вклада земли. Тем самым фактически субсидируются относительно неэффективные технологии производства. В нынешних условиях доход , который получают владельцы земли от сдачи ее в аренду, значительно уступает доходности банковских депозитов.

Сохранение моратория является постоянным риском для инвестиций. Арендаторы и землевладельцы сталкиваются с неопределенностью правил игры после возможной отмены моратория, поэтому стороны редко решаются на заключение долгосрочных договоров аренды.

Поскольку землю нельзя продать, многие участки не имеют четко определенных границ или установленных прав собственности. Это способствует теневому землепользованию и приводит к недоиспользованию земельных ресурсов.

Главные аргументы противников

Среди противников снятия моратория есть те, кто просто против частной собственности на землю. Их лозунги обычно таковы: "Капиталисты за бесценок скупят крестьянскую собственность", "Нельзя открывать рынок земли в олигархической стране", "Земля – наш последний и самый ценный актив". Но с угасанием в стране коммунистической идеологии такие аргументы становятся все менее заметными.

Противники отмены моратория боятся масштабного "передела" земли

Кроме того, противники снятия моратория утверждают что:

• "снятие моратория приведет к тому, что часть с\х земли отдадут под застройку". Однако это  происходит и сейчас, после изменения целевого назначение земель. И будет происходить в урбанистических зонах, но доля застраиваемых с\х земель будет ничтожно малой в масштабе страны из-за ограничений экономической целесообразности;
• "продав землю, крестьяне получат деньги один раз, а они рано или поздно закончатся";
• "если разрешить продажу земли, то появится нелегальное принуждение к такой продаже, как происходит с квартирами". С этим должны бороться правоохранительные органы, а не мораторий.

Есть аргументы, которые приводят те, кто в общем выступает за продажу земель, но не сейчас:

• "нельзя продавать землю по такой низкой цене. К этому вопросу можно вернуться через 4-5 лет". Однако минимальную цену продажи можно закрепить в законе, а мировой опыт показывает, что цена на землю часто начинает расти как результат открытия рынка;
• "до открытия рынка нужно завершить формирование Государственного земельного кадастра". Кадастр действительно требует доработки, но усовершенствование будет более эффективным после открытия рынка, когда к кадастру будут обращаться продавцы и покупатели участков;
• "как показывает практика, мораторий не является препятствием для роста производства, для инвесторов это также не преграда. Главный вопрос – как гарантировать производителям долгосрочное использование земли?";
• "инвесторы не понимают, что такое пай? Для них существует только такое понятие, как "поле". Поэтому должна существовать процедура преобразования паев в поля";
• "в случае открытия рынка земли отечественные сельхозпредприятия не смогут быстро выкупить арендуемые ими наделы, поскольку не имеют нужных средств, поэтому могут разрушиться из производственные процессы".

От чего зависит достижение желаемого результата

Если мораторий будет снят, то ответы на  вопросы противников его отмены должны быть приведены в законе о рынке сельхозземель.

В документе должно быть четко определено:

1. Кто имеет право покупать землю. Вариантов здесь много. По аналогии с опытом других стран можно сохранить на несколько лет мораторий для иностранцев. Можно запретить покупку земли любыми юрлицами. Разрешить покупку только местным жителям и т.п. Хотя нужно отдавать себе отчет в том, что все подобные запреты при желании можно обойти.
2. Какие будут ограничения на максимальный размер земельного банка.
3. Будут ли нынешние арендаторы, соседи продавца по участку или местные власти обладать приоритетным правом на покупку.
4. Какие меры будут введены для уменьшения интереса к спекуляциям землей (например, большой налог при перепродаже земли в короткий срок).
5. Нужно урегулировать вопрос с землями коллективной собственности. Сейчас около 1,5 млн га находятся в такой собственности и не имеют фактического распорядителя.
6. Следует предусмотреть возможность своеобразного земельного гринмейла, когда владелец участка внутри большого поля будет отказываться от его продажи, блокируя тем самым всю сделку.

Экспертная группа при Минагрополитики уже предложила запустить рынок земли в порядке государственно-правового эксперимента в нескольких административных районах двух-трех областей с разными правилами рыночного оборота. После анализа опыта этого эксперимента появится больше вероятности принять верное общегосударственное решение о стратегии завершения земельной реформы.

Кто выиграет от открытия рынка

• Наибольшую выгоду получат владельцы паев, т. к. они станут полноценными хозяевами своего актива.
• Выиграют производители, которые готовы конкурировать за счет использования технологий и повышения производительности труда, а не доступа к дешевой аренде.
• Участники рынка получат качественные активы, под которые смогут брать кредиты.
• Выиграет банковская система и экономика в целом, т.к. в оборот будут введены новые активы стоимостью в десятки миллиардов долларов.

Кто потеряет от открытия рынка

• Больше всех потеряют нынешние арендаторы, которые сейчас уплачивают относительно невысокую арендную плату и имеют сильную позицию при переговорах с владельцами земли.
• Невыгодно открытие рынка агрохолдингам, которым могут не разрешить владеть таким же количеством земли, как они сейчас арендуют. Но наверняка, у них останется возможность аренды земли. Хотя аренда эта неизбежно подорожает.

Кстати, мораторий пытались отменить еще при президенте Викторе Януковиче. Но говорят, что именно лобби латифундистов не позволило тогда это сделать.

Автор: Сергей Гусев