Земля: нас ждет аукционный бум?

При этом специалисты уже давно подметили, что продажная (читай: рыночная) цена на порядок отличается от официальной, на которую любят ссылаться в разных структурах.

 

Еще бы: что такое пара сотен "условных" по сравнению с несколькими тысячами и даже десятками тысяч долларов, за которые уходит сотка земли в столичной области или в рекреационных зонах (Крым, побережье Черного и Азовского морей). Все это, впрочем, вплотную связано с интересом к здешней земле со стороны покупателей - преимущественно жителей зарубежья: россиян, израильтян, а также представителей большого или среднего бизнеса из ближних и дальних столиц Европы и Америки. Другое дело - земля вблизи от больших городов, которой пока интересуются прежде всего сами их жители и те, кто пытается осваивать их просторы. Поскольку интерес этот не такой уж значительный, то и цена земельных участков не является показательной: на каждый участок есть свой покупатель. Изначально каждый участок уникален. Наверное, именно поэтому аналитики зачастую не рискуют выводить ценовые тенденции, мол, в каждом случае действуют свои факторы: наличие рядом водоема, леса, характер коммуникаций и пр. Свою лепту в нынешний разброд цен внес и мораторий на продажу и покупку земель сельскохозяйственного назначения. Скорее всего, эти земли и дальше будут "защищать" коммунисты и другие представители депутатского корпуса - а значит, еще долго будет находиться вне оборота значительная часть украинской земли, которая могла бы приносить собственникам немалые доходы.

 

Почем есть и пошла земля столичная

 

Единственный доход от земли - это то, что удается выручить за земельные участки на аукционах. Впрочем, хотя прошедшие недавно торги вроде бы дают основания надеяться на некоторое "прояснение" в земельной сфере, тем не менее, как говорили древние, одна лас точка весны не делает. По крайней мере, до сих пор большинство участков в столице уходило, что называется, из-под полы. Но если раньше нельзя было даже строить предположения о стоимости земли, то нынешняя ее аукцион ная цена уже приближается к реальной. Так, участок на улице Срибнокильской, 8 площа дью 0,33 га обошелся компании "Киевбудин вест" в 5,028 миллионов гривень. При этом, судя по замечанию представителя компании, стоимость в 152,4 тысячи грн. за сотку нельзя назвать заоблачной, хотя финальная цена пе рекрыла стартовую более чем втрое (старто вая цена участка составила 1,248 млн. грн.). Правда, была у этой продажи своя специфика: покупателя обязали разместить на участке не обходимый району торгово-офисный центр. Городу даже удалось подзаработать, посколь ку чиновники рассчитывали выйти на четыре миллиона. "В процессе торгов цена участка достигла 1520 грн. за 1 кв. м, в то время как средняя цена 1 кв. м в Киеве составляет на се годняшний день 1359 грн., - отметил началь ник Главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолий Муховиков - и добавил: - Мы довольны ре зультатами торгов".

 

Правда, если кому-то покажется, что цена участка, расположенного в Дарнице, с настоящей его ценностью граничит весьма условно - с учетом перспективы появления в районе нового вокзала и ветки метрополите на, - то уж участок площадью 1,7 га на улице Новопироговской оценивался как весьма не дорогой с самого начала (даже несмотря на то, что он ближе к центру). В столичном Управ лении земресурсов планируют продать его не менее чем за четыре миллиона. Уйдет он за сумму, скорее всего, в полтора раза большую. С одной стороны, это значит, что город опять выиграет, с другой - учитывая, что Управле ние земресурсов подготовило к продаже 230 участков, сам факт проведения всего лишь двух аукционов удивляет и беспокоит. Значит это только то, что кому-то на руку и дальше скрывать ситуацию на земельном рынке за завесой секретности. Это и не удивительно, ведь на том, чьей цены никто не знает, можно неплохо подзаработать. Естественно, лучше всего в этих условиях чиновнику, который вы ступает посредником между тем, что всегда считалось достоянием народа, и теми, кто хотел бы (не в ущерб собственной прибыли, разумеется) обеспечить комфортное сущест вование столичному населению. Понятно, что сначала вкладывает свои деньги инвестор, и лишь затем их извлекает из собственного кар мана украинец. Именно на этом отрезке пути деньги имеют обыкновение оседать в карма нах чиновников. Несмотря на все уверения в прозрачности процессов распределения зем ли, вряд ли кто-нибудь усомнится в том, что оснований радоваться перспективе расшире ния практики аукционных продаж у чиновника нет. В этом контексте сложно понять, из чего начальник Управления земресурсов сделал вывод, будто нынче беспредел во власти кон чился, ведь в данный момент ситуация в Ки евраде напоминает басню о лебеде, раке и щуке. Г-н Муховиков так и говорит - мол, аук ционы не проводились по причине смены ру ководства города после выборов. "У нас очень жесткие условия по аукционам: на протяжении 5 дней покупатель должен выплатить полную стоимость земли, а на протяжении следующих 5 дней мы, в свою очередь, обязаны выдать ему государственный акт о праве собствен ности, - отмечает Анатолий Муховиков. - При этом в переходной период отсутствовала оп ределенность в отношении того, кто и как под писывает документы. Те, кто имел желание и возможность купить землю, высказывали свои сомнения. Сегодня все стабилизировалось. И мы, и покупатели рассчитываем, что условия, которые заложены в Положении о земельных аукционах, будут выполняться". По словам г-на Муховикова, непонятно также, куда уплыли семь миллионов гривень, раз до сих пор к про даже не готовы две сотни участков. Между тем собери город все деньги с аукционов - хвати ло бы и на социальные выплаты, и на стипен дии, и на пособия с пенсиями. "Согласно за кону о госбюджете 90% средств, полученных от продажи земли на аукционе, идут в бюджет города, а 10% - в бюджет государства. Всего с начала проведения земельных аукционов в Киеве поступления от них составили 30 млн. грн. ", - добавляет А. Муховиков.

 

Специалисты отмечают, что главным со бытием текущего года стала активизация заключения сделок с так называемой паевой землей сельхозназначения: несмотря на то, что продавать такую землю запрещено, спе кулянты все-таки умудряются приобретать ее у крестьян. Смысл покупки - в дальнейшем переводе паев сначала в категорию "для веде ния личного сельского хозяйства", а затем уже под застройку. Учитывая сложность и длитель ность этой процедуры, долгое время паевая земля продавалась перекупщикам по бросо вым ценам - несколько десятков долларов за сотку. Под напором спекулянтов подорожали не только паи, но и вся земля. Так, по инфор мации агентства "Альянс-Брок", если в начале апреля распаеванная земля в районе Вишенок стоила 200 у. е. за сотку, то сейчас эта цифра достигла отметки в 1 тыс. у. е.; стоимость же паев в Вышгородском районе (вблизи с. Хотя новки), составлявшая в начале сезона 250 у. е. за сотку, сегодня колеблется в районе 750 у. е. Говоря о динамике цен в этом сезоне, риэлто ры отмечают, что более всего в цене прибави ла земля возле таких населенных пунктов, как Белогородка (Киево-Святошинское направле ние), Конча-Заспа, Романков, Лесники (Обу ховское направление), Зазимье (Броварское направление) и Счастливое (Бориспольское направление). При этом не редок полуто ра- и даже двукратный рост по сравнению с прошлогодней ценой. В некоторых местах, к примеру, в районе дамбы в Конча-Заспе, был зафиксирован рост в 250 процентов, а в посел ке Счастливое земля подорожала с 2500 (про шлый год) до 9000 грн. (октябрь 2006-го) - т. е. на 260 процентов.

 

На дальней станции сойду…

 

Как бы там ни было, столичную землю собираются распродать окончательно - на верное, предвкушая острый интерес со сто роны инвестора и наблюдая, как медленно расползается дырявый киевский бюджет. Охочих, надо сказать, будет немало, поскольку за то время, пока власть предержащие пыта лись определить, что им, собственно, делать с кормилом власти, образовался достаточный вакуум. В условиях этого вакуума впору оцени вать претендентов не только по предлагаемым деньгам, но и по тому, кто руководит той или иной компанией. В регионах ситуация вроде бы полегче, а вот проблем не меньше. Даже Одесса вызывает определенные нарекания. Так, в Южной Пальмире недавно не удалось продать семь участков. Свои претензии к об луправлению земельных ресурсов областной совет облек в форму иска. Результат - сор ванный аукцион. И это притом, что, по данным Управления земельных ресурсов, в городе на блюдается отставание от плановых показате лей: в 2006 г. от проведения аукционов Управ ление должно было перечислить в бюджет 217 млн. грн., в то время как до сих пор поступило всего 55 млн. грн., то есть четверть от запла нированного объема. Предыдущий аукцион, где выставлялись на торги восемь участков, только двум из них определил хозяев. На не состоявшихся торгах с молотка должны были уйти 2 земельных участка на Французском бульваре, 60. Стартовая их цена составляла 22,5 и 15 млн. грн. По словам начальника Уп равления земельных ресурсов Одессы Ирины Коврижных, на эти участки поступили заявки, покупатели даже заплатили гарантийные взно сы в размере 3,5 млн. грн. - 10% от стартовой цены (35 млн. грн.). Таким образом, из-за су дебного запрета бюджет города недополучил как минимум 40 млн. грн.

 

Средний прирост цен на одесскую землю только за первое полугодие 2006 года соста вил 53%. Больше всего подорожали земель ные участки, расположенные на берегу моря - в Фонтанке, Лесках, Крыжановке и других на селенных пунктах северного пригорода Одес сы. Здесь цена одной сотки выросла с 2 тыс. в конце 2005 года до 4,8 тыс. у. е. Стоимость сотки в центре Одессы стартует с отметки 40 тыс. у. е. Впрочем, если кто-то думает, что подорожание касается только зон рекреа ционного назначения, ему следует обратить внимание на Львов. В городе, где до сих пор не решены проблемы с водоснабжением и не отличается высоким уровнем инфраструктура, земля в центре сегодня уходит по 600 у. е. за сотку (минимальная цена, выставляемая на аукционах, доходит до 400 у. е.). В то же вре мя в промзонах стоимость земли значительно ниже. Например, участок по ул. Надийной (Сы ховская промзона) оценивается в 52,2 грн./кв. м. Тем временем львовские власти и даль ше повышают цены на участки, предназначен ные под застройку. Говорят, что на следующем аукционе они будут продаваться не дешевле 200 "условных" за кв. м. В дальнейшем, по словам местных чиновников, стоимость земли будет только расти, так как свободных наделов в областном центре осталось мало. По инфор мации заместителя мэра Львова по вопросам градостроительства и землеустройства Игоря Гуменчука, общая площадь "ничейной" земли в городе не превышает 150 га. "Такую пло щадь примерно 10 компаний, которые сейчас работают на рынке Львова, могут застроить за 1-1,5 года", - подсчитал он. Однако местные власти и в дальнейшем не намерены отказы ваться от доходов, получаемых от продажи коммунальной земли. До 2007 г. они рассчи тывают утвердить новый генеральный план развития города, согласно которому границы Львова будут расширены за счет прилегающих районов. Финансирование соответствующих работ взяли на себя австрийцы.

 

О привлекательности земли в располо женном на окраине Луганске, кажется, и гово рить нечего. Между тем специалисты отмеча ют, что купить землю в городе очень сложно. По словам аналитиков, в регионе наблюдается острый дефицит земельных участков коммер ческого назначения. По различным оценкам, стоимость одной сотки земли под коммер ческое строительство в центральных районах Луганска стартует с отметки 10 тыс. у. е. За та кие деньги можно попытаться купить участок у хозяев в частном секторе. Что касается земель под индивидуальную застройку, то их цена со ставляет 4-8 тыс. у. е. за сотку в центре и от 2 тыс. у. е. - на окраинах. В поселках, располо женных сразу за пределами города, за 10 со ток земли продавцы просят 10 тыс. у. е. В то же время значительный процент луганской земли покупается и продается на аукционах. Только за первое полугодие было реализовано 155 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 64,25 га на сум му 4 млн. 705 тыс. 290 грн.

 

Значение продажи земли для бюджета города понемногу осознают и на Западе, и на Востоке; отсюда - интенсификация продажи земли через аукционы. Узаконить практику земельных аукционов собираются в том же Тернополе. Как сообщил заместитель мэра Тернополя по вопросам архитектуры, строи тельства и регулирования земельных вопро сов Владимир Дидыч, земельные участки в городе будут выделяться двумя способами: первый - открытый аукцион, в котором смогут принять участие все желающие; второй - вы деление земельных участков на конкурсной основе. Коммерческий конкурс - это почти тот же аукцион, но с определенными услови ями (например, землю выделяют под стро ительство жилого дома, но с условием, что в нем будет размещен социальный объект). Некоммерческий конкурс - это бесплатное выделение участка под строительство конк ретного социального объекта с соблюдением условий горсовета. Ввиду крайней неопреде ленности ситуации до следующего года ввели мораторий на продажу земли и в Житомире. По словам главы депутатской Комиссии по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Вадима Олехновича, до 1 января 2007 года землю можно будет получить в аренду или приобрести на конкурсе. При ис пользовании конкурсного механизма предпо лагается продавать готовые инвестиционные проекты, которые могут предполагать и про дажу земельного участка. В то же время ры ночную стоимость земли предлагается опре делять в том числе и при посредстве "круглых столов" с участием экспертов. За решение о введении помянутого моратория единогласно проголосовали депутаты всех фракций, при сутствовавшие на сессии. Поодаль, поближе к западной границе города, в самом начале года собирались продать с открытых торгов около 35 участков. Правда, функциональное назна чение земель, расположенных в черте облас тного центра, выглядит несколько странно: в самом деле - поди спрогнозируй, что пост роят на участке, отведенном "под админис тративно-торгово-бытово-жилищные цели". В ближайшем будущем собирается продать пять участков на аукционных торгах и Днеп ропетровск. На этих участках предполагается возвести центры коммунального, торгового и бытового назначения, а также центры сер висного обслуживания автомобилей. По два торгово-сервисных автоцентра расположатся в Индустриальном и Бабушкинском районах, один - в районе Самарском.

 

Специалисты считают, что за продажей земли с аукционов будущее, особенно в кон тексте заострения проблем с наполнением бюджетов больших городов. Кроме того, выло жив за землю приличные деньги, собственник просто не позволит участку простаивать - а значит, вынужден будет искать эффективные пути его использования.

 

Игорь Андрущенко