Земля под застройку: ценовой провал

Девять из десяти продавцов земельных участков в Киевской области — мелкие землевладельцы-частники. Cамый перспективный вариант заработка на этом рынке — land development (покупка крупных участков с целью последующей перепродажи частями) занимает не более 5% рынка и только зарождается в Украине. «Продажа земельных участков осуществляется, как правило, частными владельцами. Размер такого участка может составлять от трех-четырех соток до гектара», — поясняет Андрей Голубков, директор департамента профессиональных   услуг  и инвестиций Knight Frank Ukraine.

Самым большим спросом пользуются небольшие участки в 8-15 соток. Они должны обладать следующими характеристиками (в порядке важности для покупателей): наличие инженерных коммуникаций, удобный подъезд и рекреационные условия. Последние не случайно находятся лишь на третьем месте — их ценность крайне нестабильна.

Можно купить участок с видом на озеро или на опушке леса, а уже через год  преимущество  будет уничтожено другим покупателем, оказавшимся еще ближе к природным красотам.

Характерно, что за последние пять лет заметно изменилась география спроса. До кризиса самыми популярными направлениями были Вышгородское и Обуховское. Сейчас фокус сместился в сторону Киево-Святошинского, Макаровского, Броварского и Бориспольского районов — здесь ниже   цены  и больше возможностей для выбора. Одновременно с приведением в порядок основных трасс расширилась и география спроса: если в 2007-2008 годах лучшими считались участки, расположенные не далее чем в 10 км от Киева, то теперь покупатели в основном ищут участки на расстоянии от 30 до 60 км. Впрочем, у изменения географии спроса есть и другие причины. Поблизости от столицы не осталось хороших наделов, чаще встречаются проблемы с инженерными коммуникациями, а цены слишком высоки для большинства потенциальных землевладельцев.

Средняя   стоимость  сотки в Киевской области по состоянию на 24 октября 2012 года находилась на уровне $3104. Самой дорогой традиционно оставалась Конча-Заспа: по отдельным участкам стоимость сотки здесь доходила до $50 тыс. Самой дешевой была земля в Фастовском районе — в среднем $1070 за сотку. Число сделок в Киевской области этой осенью составляло 1,3-1,4 тыс. в месяц. «Рынок живет в темпах, присущих периоду 2000-2005 годов», — говорит Андрей Голубков. При этом предложение существенно превышает спрос: по данным риелторов, в сумме по области на продажу выставлено около 35 тыс. участков.

Многие собственники до сих пор не могут распродать участки, купленные во время земельного бума. Пик спроса на них пришелся на конец 2007-го — середину 2008 года, когда за несколько месяцев можно было выручить за участок двойную, а то и тройную стоимость. Кризис внес свои коррективы — цены и количество сделок упали примерно вдвое. И не будут расти по крайней мере в ближайшие год-два — по прогнозам Сергея Костецкого, ситуация на рынке недвижимости в целом и на рынке земли в частности будет стабильной.