Земля в прикупе

В аукционном зале Одесского городского управления земельных ресурсов холодно. Лицетатор веселит немногочисленных покупателей земли шутками. А разгуливающая по залу черная кошка выглядит символично. Вместо обещанных двадцати одного участка общей площадью более двадцати гектаров и стоимостью более 100 млн гривен на аукцион 23 февраля Одесса выставила всего десять площадок. Из них пять сняли с торгов из-за отсутствия реального спроса (по словам организаторов аукциона, на эти земли претендовали спекулянты), а один участок — по протесту областного прокурора. В результате город продал всего четыре площадки общей площадью менее гектара и получил только 3,05 млн гривен. На торги не попали самые дорогие участки. Как объясняют одесские бизнесмены, такие земли обычно уходят «с молотка» еще до аукциона. Украинские города все чаще проводят земельные аукционы, однако в большинстве случаев эти распродажи приносят местным бюджетам лишь крохи. Дело в том, что прозрачно и публично местные власти обычно продают проблемные с точки зрения расположения, качества и целевого назначения участки. Самые лакомые площадки (в частности, предназначенные для жилищной застройки) по-прежнему распределяются кулуарно. Неся огромные неофициальные расходы, компании вначале добиваются права аренды на землю, а затем после постройки домов или производственных помещений выкупают ее. Такая система землеотвода создает огромные препятствия для жилищного строительства и создания новых производственных мощностей. Но самое главное, она снижает эффективность экономики, поскольку один из главных законов рынка — перемещение активов от нерадивого хозяина к эффективному собственнику — без полноценного рынка земли не работает.
 
Простор для махинаций
 
В отличие от сельскохозяйственной земли, землей коммерческого назначения в Украине торгуют официально. Территориальные общины предоставляют предпринимателям участки в аренду (на срок до пятидесяти лет) или постоянное пользование, а также продают на аукционах и конкурсах. Согласно Земельному кодексу, продажа земель государственной или коммунальной собственности субъектам предпринимательства под застройку на конкурентной основе является обязательной.

 
Львов продает землю куда прозрачнее столицы
 
Поскольку земельное законодательство широко трактует возможные способы продажи земли, то и распределяются земельные участки, как правило, самым удобным для чиновников способом — вне аукционов. Тем более что на них не всегда нужно оформлять право собственности. Например, Закон «Об аренде земли» позволяет использовать арендуемые площадки под застройку, то есть потом такую землю сможет выкупить только собственник здания.
 
Схема, в рамках которой предприятие сначала берет участок в аренду (пользование), а затем выкупает, выгодна и предпринимателю, и конкретным чиновникам. Но в целом это негативно отражается на экономике: нелояльные к местной власти бизнесмены землю не получают, а ведь они могут быть более эффективными собственниками, чем нашедшие правильные лазейки в коридорах власти, — в результате теряют местные бюджеты. Причем теряют много. Обычно ежегодная аренда земли обходится предприятию в 1% от ее оценочной стоимости. Построив на арендуемом участке здание, оно может выкупить участок все по той же оценочной стоимости, хотя за это время земля на рынке могла подорожать в разы. Чтобы земля попадала в собственность нужным людям, процесс продажи земельных участков состоит из множества цепочек, в которых человек быстро со стороны не разберется. Сначала в местный совет подается заявка на отвод участка в аренду (пользование). Затем чиновники обращаются с просьбой подготовить проект землеотвода в управление земельных ресурсов. Далее проект согласовывается с местными органами исполнительной власти и утверждается местным советом. К примеру, решение Киевсовета от 15 июля 2004 года «Об урегулировании процедуры передачи в пользование земельных участков в городе Киеве» предусматривает согласование отвода участков с Главным управлением земельных ресурсов, Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна, Главным управлением охраны культурного наследия, Управлением охраны окружающей природной среды и Киевской городской санитарно-эпидемиологической станцией. Причем список и порядок прохождения документов по цепочке в любой момент может измениться. Поэтому в крупных городах, особенно в столице, получить землю в срочное или бессрочное пользование очень сложно. С момента подачи заявления до получения компанией решения о предоставлении земли может пройти от полугода до двух лет. При этом документы «застревают» не только в исполнительных службах. Решение о передаче пустого участка обычно рассматривается на трех сессиях местного совета. Неофициальные платежи по линии землеотвода могут достигать нескольких миллионов долларов. Правда, в глубинке у покупателей (арендаторов) земли таких проблем не возникает — там рады любому инвестору.
 
Сложнее всего приобретать землю предприятиям с иностранными инвестициями. Они могут приобрести ее лишь на вторичном рынке, причем только в пределах населенных пунктов при покупке недвижимости или для ведения предпринимательской деятельности. Вне населенных пунктов компании с иностранным капиталом могут приобретать участки лишь вместе с недвижимостью. Покупку земли на первичном рынке, то есть у государства, иностранные предприятия и предприятия с иностранным капиталом должны согласовывать с самим Кабинетом министров, даже если речь идет о сотке.
 
Такие условия покупки земли иностранными компаниями и их дочками, помимо всего прочего, препятствуют притоку в страну инвестиций. По словам руководителя юридического отдела компании «METRO Cash & Carry Украина» Юрия Терентьева, законодательные преграды можно обойти, создав над предприятием с иностранными инвестициями украинскую холдинговую компанию. Необходимость согласовывать покупку земли с Кабмином делает невозможным участие компаний с иностранными инвестициями в земельных аукционах. «Единственный выход — создать отдельное украинское юридическое лицо для участия в аукционах и затем продать землю компании, которая будет ее застраивать», — объясняет Терентьев. Именно таким путем пошла «METRO Cash & Carry Украина»: учредила для участия в аукционах отдельную компанию. В прошлом году с ее помощью METRO удалось приобрести на аукционе во Львове участок для строительства гипермаркета за 17,7 млн гривен.
 
Отстающая столица
 
Механизм проведения земельных аукционов прописан в законопроекте «О рынке земель», который уже давно кочует по органам власти и от которого в том числе зависит судьба моратория на продажу земель сельхозназначения. Сейчас единых правил проведения аукционов не существует — в каждой области свои порядки. Однако такой способ продажи земли становится все более популярным. Опыт проведения земельных аукционов есть у таких крупных городов, как Киев, Харьков, Донецк, Львов, Одесса, Запорожье, Севастополь. При этом столица, обычно первой испытывающая на себе все новое, в земельных вопросах находится в арьергарде.

 
Из всех выставленных в Киеве на аукцион участков — лишь один под жилую застройку
 
Первый в Украине земельный аукцион состоялся 21 января 1994 года в Харькове. Киев последовал такому примеру лишь в 2003-м. Причем данные биржи, на которой проводятся все столичные аукционы по торговле землей, и киевских властей сильно разнятся. Так, заместитель председателя Киевской городской государственной администрации Анатолий Муховиков сообщил «Эксперту», что за 2004–2006 годы столичные власти продали на аукционах одиннадцать участков и привлекли в городской бюджет 42,4 млн гривен. Тогда как по данным Универсальной торговой биржи «Контрактовый Дом УМВБ», в 2003–2006 годах Киев продал только десять участков на сумму почти вдвое меньшую — 22,4 млн гривен. В то же время власти Одессы только в 2006-м провели восемь аукционов, в результате которых за двадцать пять участков получили 95 млн гривен. Большинство анонсированных киевскими властями аукционов не состоялось из-за отсутствия заявок покупателей. «Низкая активность инвесторов по приобретению прав на землю с помощью выкупа ее на земельных аукционах объясняется возможностью получить земельный участок в аренду», — признает Муховиков.
 
В некоторых случаях предприятиям выгоднее договориться с городскими властями, чем участвовать в открытом аукционе, во время которого квадратный метр земли может подорожать в четыре-восемь раз. Но дело не только в этом. Интерес инвесторов к киевским аукционам отбивает и ассортимент предлагаемых участков. В этом году город намерен продать на аукционах одиннадцать площадок (две уже проданы), из них только одна предназначена для жилищного строительства. Но именно через этот участок проложен газопровод высокого давления. То есть потенциальному покупателю придется за свой счет переносить трубу или снижать давление в ней, а это очень дорого. Власти Киева запланировали, что в этом году от продажи земли в городской бюджет поступит около 1,5 млрд гривен (причем земля на 1,4 млрд гривен должна быть продана через аукционы). В 2005-м от продажи и аренды земли и земельного налога бюджет столицы пополнился на 850 млн гривен. По мнению исполнительного директора Универсальной торговой биржи «Контрактовый Дом УМВБ» Александра Рудиченко, с помощью аукционов город ежегодно мог бы привлекать в бюджет 4–5 млрд гривен. «Сейчас из-за существующей системы землеотвода главный источник средств городского бюджета выведен из процесса бюджетообразования», — уверен Рудиченко.
 
Утвержденный Киевсоветом 19 июля 2005 года Временный порядок приобретения прав на землю предусматривает получение права собственности на землю и право аренды на земельный участок исключительно на конкурентных основаниях. Тем не менее пока горсовет игнорирует собственное решение — участки по-прежнему отводятся по старому принципу. Так, 8 февраля Киевский городской совет передал в аренду компании «Укринвестресурс» земельный участок площадью 0,55 га в Шевченковском районе по улице Михайловской, а также на Михайловской площади для строительства гостинично-офисного комплекса и реконструкции сквера. В этот же день депутаты отдали в аренду на пять лет под жилищную застройку 0,45 га территории Института педиатрии, акушерства и гинекологии Академии медицинских наук. Якобы институт собирается найти инвестора, который построит на этом участке двенадцатиэтажный жилой дом, а учреждение получит средства для реконструкции своих корпусов.
 
Опыт регионов
 
Во многих областных центрах уже оценили преимущества продажи земли на аукционах. «Земельный аукцион — оптимальная форма продажи земли. Мы уже провели во Львове тридцать шесть результативных аукционов. Нашему примеру последовали и другие города области — Винники и Мостиска», — сообщил «Эксперту» заместитель начальника Управления природных ресурсов и регулирования земельных отношений Львовской горадминистрации Игорь Гуменчук.
 
Для предпринимателей основная ценность аукционов — в возможности купить землю без проволочек. На открытые торги участки выставляются в комплекте со всеми необходимыми разрешениями служб города и готовым целевым назначением. Аукцион позволяет предпринимателю стать владельцем участка, минуя этап аренды, а городской власти — получить от продажи земли максимальные поступления. Во Львове был случай, когда на один участок претендовали сразу четырнадцать компаний. В ходе аукциона цена за квадратный метр выросла с 290 до 3535 гривен. В то же время на последнем столичном аукционе, состоявшемся в феврале этого года, участок под строительство заведений торговли и общепита был продан по 1483 грн/м2.
 
Во Львове процесс продажи земли максимально публичный: за месяц до аукциона в городе появляются сити-лайты с информацией о времени его проведения и об участках, выставленных на продажу. Кроме того, местная власть дает объявления об открытых торгах на телевидении и в газетах. По словам Игоря Гуменчука, перед продажей мэрия «чистит» участки юридически, чтобы к новому владельцу земли не возникло претензий. Во Львове перед аукционами также проводят переоценку земли, тогда как в Киеве стартовая цена участков может основываться на результатах давней оценки.
 
Открытые торги проводят многие крупные украинские города, однако реальная выгода от них наиболее ощутима в Одессе. Там на аукционы выставляются самые привлекательные и дорогие земельные участки. Остальные регионы пока не могут похвастаться серьезными поступлениями в бюджет от продажи земли на торгах. Особенно непрозрачным с точки зрения земельных отношений остается Крым. Там состоялись только четыре аукциона по продаже права аренды земельных участков. На прошедшем в минувшую среду круглом столе «Эксперта», посвященном инвестиционной привлекательности Севастополя, предприниматели то и дело жаловались, что прежний состав горсовета раздал на непрозрачной основе земельные участки многочисленным посредникам, и теперь получить землеотвод для строительства очень нужного городу объекта, будь то гостиница или жилой дом, стало почти невозможно.
 
Открытые торги иногда используются местными властями для продажи земли не только предприятиям, но и гражданам под индивидуальную застройку. Правда, из-за правовой неурегулированности аукционной деятельности местные власти иногда оказываются в судах в роли ответчика. Так произошло осенью прошлого года в Одессе — торги не состоялись, поскольку за день до их проведения суд наложил арест на четыре выставленных на продажу участка. Иск подала общественная организация «Народный экологический контроль», которая добивалась признания этих участков курортными зонами. Бывает, что местные власти, например в Севастополе, используют аукционы лишь для продажи прав аренды. Так, в Севастопольской городской государственной администрации утверждают, что развитие аукционной деятельности тормозит отсутствие единой методики продажи земли на торгах.
Законодательный запрет на неконкурентные схемы продажи земли коммерческого назначения подтолкнет муниципалитеты продавать участки исключительно на аукционах и решит проблему коррупции
 
Однако, по мнению Рудиченко, отсутствие единых правил — не проблема. Главное, что в Украине развита аукционная инфраструктура: функционируют десятки бирж и аукционных центров, на которых можно продать землю с соблюдением принципов гласности, прозрачности и конкуренции. Сегодня любая биржа может проводить земельные аукционы (ожидается, что в будущем этот вид деятельности будет требовать отдельной лицензии). Предпринимателям, если они хотят иметь полноценные условия для развития своего бизнеса в любом украинском городе — вне зависимости от того, есть ли у них там связи в администрации или нет, — необходимо бороться за законодательный запрет на неконкурентные схемы продажи земли коммерческого назначения. Это подтолкнет муниципалитеты продавать участки исключительно на аукционах и больно ударит по коррупции в вопросах землеотводов.
Необходим мораторий на передачу земли в аренду
 
Александр Рудиченко, директор Универсальной торговой биржи «Контрактовый Дом УМВБ»:
 
— Выставляемые Киевом на аукцион участки в основном предназначены для торговли. Ни разу не предлагалась земля под АЗС, отель, спорткомплекс, рекреационный комплекс. Хотя в столице как грибы после дождя растут фитнес-центры, строятся жилые дома. Аукционы пока не выполняют функцию наполнения бюджета, а используются для создания видимости прозрачности. Стержень коррупции — в возможности получить в Киеве участок под застройку в аренду на срок от двух лет.
 
Система аукционов позволяет выйти на столичный рынок застройщикам из других городов, но при этом они могут не дружить ни с мэром, ни с Киевсоветом. Для того чтобы аукционы выполняли реальную функцию наполнения бюджета, Киевсовету необходимо принять мораторий на передачу участков в аренду. Кроме того, на аукцион надо выставлять не десять участков, а сто. По десять площадок каждого целевого назначения.
 
Земля как фактор инвестиционной привлекательности
 
Андрей Садовый, мэр Львова:
 
— Умело распоряжаясь землей, город может получать хорошие доходы. При этом передавать землю необходимо на конкурентной основе — открыто и прозрачно. Лучшая форма передачи земли под застройку — аукционы. Но может быть и другой механизм землеотвода. Если город заинтересован, скажем, в строительстве бассейна, городская власть может пойти навстречу инвестору, пожелавшему создать социально значимый объект, и передать землю в аренду с правом выкупа.
 
Города Украины конкурируют за инвесторов. Польские города тоже наши сегодняшние конкуренты. Инвестору необходимо сказать: здесь можно строить жилье, здесь — отель, здесь — спорткомплекс. Мы должны максимально упростить его работу, качественно презентовав свой город. Сейчас капитал перетекает из одного места в другое — туда, где условия лучше.
 
Наталия Богута