Земля в Херсоне есть, но застраивать ее не торопятся

О современной специфике рынка недвижимости Херсона в интервью для «Domik.net» рассказал директор Херсонского Центра Недвижимости, член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий СТЕШЕНКО.

 

- Юрий Иванович, что характерно сегодня для рынка недвижимости вашего города – насколько он активен, привлекателен для покупателей, сложный для участия в нем риэлторов или застройщиков?

 

- Не смотря на то, что темпы роста цен на недвижимость ни в 2006 году, ни сейчас не отличались от темпов роста прошлых лет, рынок все же весьма привлекателен для многих. Как и везде, спрос превышает предложение, из-за чего возрастают цены на жилье, на земельные участки и другие объекты недвижимости. Отличительная черта нашего рынка - это слабые темпы строительства новых домов, то есть ощутимое торможение на первичном рынке.

 

А с другой стороны, нам приходится учитывать тот факт, что среди херсонских покупателей есть немало людей, которые зарабатывает средства за границей. Зачастую они жилье приобретают не столько для проживания, сколько с целью вкладывания капитала или покупают впрок. Вторая большая группа – мореходники. Кроме того, есть часть покупателей из числа приезжих – россияне, даже некоторые израильтяне, граждане из других регионов Украины. К примеру, много покупателей оказалось из Донецкой области и не только отсюда. Не скажу, чтобы массовая, но из года в год устойчивая миграция в наш регион все же наблюдается.

 

- На фоне того, что интерес к приобретению недвижимости в Херсоне возрастает, возросли или изменились требования покупателей к жилью?

 

- Конечно! Требования покупателей к приобретаемому жилью меняются регулярно. Это зависит и от доходов людей, и от ряда других факторов. В последнее время мы наблюдаем тенденцию к приобретению жилья с меньшими площадями. Причиной этому - в основном, боязнь перед высокими платами за жилищно-коммунальные услуги. А у более состоятельных людей требования изменились из-за другого: относительно комфортности, высокого качества жилья, его места расположения. Потому у последних больший интерес к новостройкам, к современным планировкам и большим объемам площадей в квартирах. Таких покупателей больше волнует возможность приобрести более роскошное жилье – в новых домах и в частном секторе.

 

Относительно частного сектора, то он сейчас более активно развивается, чем строительство многоквартирных домов. Мы наблюдаем и такую тенденцию, как индивидуальное строительство именно для продажи. Их осуществляют не большие строительные компании, а частные лица, которые выкупают земельные участки, как правило, в приближенных к центральной части города либо в районах, где хорошо развита инфраструктура.

 

- Кстати, а где в последнее время застройки в Херсоне ведутся более интенсивно?

 

- В последнее время застройки интенсивно велись в районе центра, но в связи с повышением цен на землю возник спрос и на участки в более отдаленных от центра районах.

 

В немногих многоквартирных новых домах, появившихся на первичном рынке, преобладают двух-, трехкомнатные квартиры. На однокомнатные квартиры спрос огромный, но они не популярны среди застройщиков. Потому, если и попадаются однокомнатные, то они, как правило, с большими площадями. Инициатива же исходит именно от застройщиков.

 

Тем временем молодые семьи, которые уже могут позволить себе приобрести жилье, отселяясь от родителей, не всегда могут найти однокомнатную квартиру. Этим определяется у нас весьма устойчивый спрос на такой тип жилья. Потому, когда застройщики обращаются к нам за консультацией, мы уверенно предлагаем строить до 40% однокомнатных квартир - они будут успешно реализованы. Особенно если жилье будет достаточно комфортным, не похожим на квартиры в «хрущевках» или в других старых домах.

 

- Даже с учетом того небольшого объема введенного нового жилья в Херсоне, какова ситуация с продажами новых квартир? К моменту окончательной сдачи домов квартиры в них уже выкуплены?

 

- Как правило, уже все выкуплены. Дома и планировали сдавать уже после полного выкупа квартир. Вот почему мы практически не занимаемся объектами первичного рынка – до нас они практически не доходят.

 

- Работают ли на вашем рынке строительные компании из других регионов?
 
- Если верить нашим медиа, то сооружение домов в некоторых случаях ведется по совместным договорам. Но чтобы на наш рынок зашло с десяток крупных строительных компаний, каждая из которых получила бы право на застройку, - такой ситуации пока не было.

 

- А какая ситуация сегодня с херсонскими «хрущевками»? Есть ли намерения у городской власти их реконструировать или хоть что-то делать?
 
- Насколько мне известно, то никаких планов относительно реконструкции «хрущевок» в городе нет. Отмечу, что в жилом фонде областного центра весьма высокий процент этого жилья.

 

Достоверно известно, что планируется реконструкция домов гибкой конструкции (есть несколько таких построек) и домов старого фонда в центре.

 

- Какие тенденции ожидаются относительно появления новых объектов коммерческой недвижимости – офисных, торговых центров, складских помещений? К тому же, если учесть специфику вашего региона, в котором такие объекты наверняка очень нужны…

 

- К сожалению, новых объектов коммерческой недвижимости у нас практически нет. Есть только здания, оставшиеся с советских времен, которые уже не соответствуют требованиям современных компаний-потребителей. Ощутима популярность современных продуктовые маркетов – с большими объемами товара, с большим ассортиментом. И все же торговых площадей не хватает, острый дефицит складских помещений. Сейчас сложно сказать, какие могут быть тенденции относительно спроса на большие офисные центры – их тоже не хватает. Кстати, из того, что у нас сдается из нового жилья, первые этажи под коммерческие точки не используются. А вот в начатых застройках на месте старого фонда в центре города первые этажи однозначно отдаются коммерческим фирмам.

 

Есть ряд промышленных предприятий, чьи производственные объемы в полной мере не используются. У них можно было бы переоборудовать отдельные помещения или построить на их территории новые здания, но пока ничего этого не делается. Спрос на них был бы – некоторые из этих предприятий расположены в весьма удобных для коммерческой деятельности местах. Но объяснить отсутствие движения в этом сегменте можно либо нерадивостью руководства предприятий, либо другими причинами, о которых мы не знаем.

 

- Какие вообще подходы городской власти к землеотводам под строительство?

 

- Под застройки отводятся либо какие-то пустынные территории, либо территории с некапитальными постройками – бывшими овощными ангарами, которые занимали большие площадя. Честно говоря, как происходит процесс землеотводов, - это не афишируется. В 2005 году была скандальная история вокруг землеотвода некоей фирме «Берег» на прибрежной зоне Днепра. Фирма «теневым» образом получила большую площадь под якобы застройку набережной. Позже таких историй уже не случалось, но о какой-либо прозрачности пока говорить не приходится.

 

О том, что наблюдаются как бы в результате, можем сказать, что есть и точечный подход, и осуществлены землеотводы под массовые застройки. В частности, планируется застроить вторую часть острова Корабелов и 5-ый Таврический микрорайон. В херсонских СМИ были освещены планы городских властей относительно этих застроек города.

 

Собственно, создание этих двух новых микрорайонов определено Генпланом. Кроме того, по тому же генплану, должна быть осуществленная реконструкция центра. Но все это пока в планах и на бумагах. А реально строительство ведется весьма низкими темпами. Можно назвать только 4-5 строек. Потому особого прибавления жилья на первичном рынке мы не видим.

 

- А вообще свободных земель для застроек на перспективу в Херсоне еще хватает?

 

- Да, свободной для застроек земли в Херсоне достаточно. Даже если не брать во внимание землю, находящуюся поблизости города (пока в ней просто нет необходимости), на территории областного центра есть немало территорий, которые можно застраивать.

 

- Спасибо.

 

Беседовал Тарас Колиснык