Жилье для избранных
О незрелости и недостаточной структурированности отечественного рынка недвижимости, а также о связанных с этим явлениях (например, об отсутствии четкой классификации элитарных построек) было сказано немало, поэтому сразу перейдем к главному.
Для начала попробуем определиться, что же на сегодняшний день называется элитарным жильем. Если собрать все имеющиеся предложения воедино, можно выделить следующие его категории:
Из всего этого многообразия понятие «клубный дом» относится только к малоэтажным жилищным комплексам, расположенным в пределах центральной части города. Собственно, такое явление, как клубный комплекс, своим существованием во многом обязано тому, что в ряде районов существуют ограничения по этажности.
Для постройки клубного дома в первую очередь необходимы отличное месторасположение и престижный район, а также индивидуальный архитектурный проект. Как правило, высота таких домов не превышает 5-6 этажей, а количество квартир колеблется от 6 до 20. Впрочем, в отношении этажности и количества квартир мнения часто расходятся. Площадь свободных площадок под застройку в Киеве ограничена, и на дорогом участке в центре не всегда выгодно строить 20 квартир. Поэтому критерии «клубности» подчас подгоняются под те показатели, которые устраивают и инвестора, и застройщика.
Обязательными атрибутами клубного дома являются также благоприятное социальное окружение и оснащение по последнему слову техники: центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, автономное водоснабжение, фильтры воды, индивидуальный тепловой пункт. Важно наличие хорошей управляющей компании и многоуровневой системы охраны. Особое внимание уделяется качеству использованных материалов (в частности фасад и холлы в подъезде должны быть отделаны мрамором или гранитом), охранным системам, маркам скоростных лифтов, оборудованию подземного гаража. Впрочем, все эти качества являются стандартными для любого элитарного жилья. Главное свойство клубного дома — камерность. Именно поэтому застройщики клубного жилья отказались от размещения просторных фитнес-клубов и прочих сервисов на территории подобных объектов. «Развитая нежилая инфраструктура в виде спортивных залов, магазинов, салонов красоты и детских садов сегодня оправданна и необходима только в многоквартирных комплексах», — считает директор ЗАО «Трест КГС-1» Валерий Бабич. Внешний вид и этажность — существенные характеристики клубного дома, наряду с местом расположения, ценой, планировками и высотой потолков. Иногда бывает так, что покупатель отказывается от покупки именно по причине недовольства архитектурными решениями.
К категории клубных домов в Киеве относится и жилищный комплекс по ул. Мельникова, 12-а, построенный компанией «ЛКС». Он представляет собой 4 блока домов, образующих замкнутый двор площадью 0,5 га. Всего в доме 16 квартир площадью от 323 до 419 кв. м, расположенных на 3 этажах; есть также цоколь и мансарда. В домах имеются системы центрального кондиционирования и пылеудаления, круглосуточная охрана. У каждого владельца — отдельный вход со двора.
А недавно сегмент элитарной недвижимости пополнился еще одним клубным особняком-замком на 10 квартир, возведенным по ул. Паньковской, 10. В доме есть патио с фонтаном, редкие растения, консьержи, водители для парковки машин, охрана, центральное кондиционирование, каминные залы, кабинеты, бесшумные лифты класса «люкс», многоканальные телефонные линии и Интернет, детская площадка, альпинарий, зимний сад, беседка. На каждом этаже располагается по одной квартире с потолками высотой 3,5 м. Круглосуточная охрана, закрытый внутренний двор, фонтан, бронзовые статуи, майолика, отделка холлов гранитом выгодно отличают особняк от остального элитарного жилья Киева.
Клубный особняк на 10 квартир, расположенный в историческом центре столицы, на ул. Круглоуниверситетской, отличается прежде всего своей архитектурой. К услугам жильцов — круглосуточно охраняемая территория, собственный парк с водопадом, подземный паркинг, фильтры для очистки воды, бесшумные лифты класса «люкс», камины, окна с рамами из красного дерева, панорамный вид на центр города.
В июне компания «Консоль» сдала в эксплуатацию клубный дом на 10 квартир, также расположенный в историческом центре Киева, по ул. Смирнова-Ласточкина, 16 (подробнее о нем можно прочесть в этом номере. — Ред.). К реконструированным элитарным особнякам в центре можно отнести дом на Липках, по ул. Шелковичной, 22. Площадь квартир в нем колеблется от 132 до 444 кв. м; его отличительные характеристики — центральное кондиционирование, автономные отопление и горячее водоснабжение, круглосуточная охрана здания и прилегающей к нему территории, высокий уровень тепло- и шумоизоляции, подземный паркинг.
Особняк «Золотая рапсодия» на Ярославовом Валу также отличается от окружающей застройки. Это 10 роскошных квартир с каминными залами, террасами и потолками высотой 4 м, расположенных в исторической зоне столицы. Дом оснащен новейшими инженерными системами, лифтом французской фирмы «Prestige», имеет благоустроенную территорию, паркинг, свою сервисную службу и охрану, а из его окон открывается вид на Софийский собор.
Компаний, специализирующихся на строительстве малоэтажного элитарного жилья, немного — впрочем, как и самого предложения. Оно и не удивительно, ведь одна квартира или один особняк в клубном комплексе стоит свыше 1-2 миллионов долларов. Это намного дороже, чем самые дорогие автомобили, и поэтому подобное жилье считается жильем для избранных. Наиболее модным на сегодняшний день является сочетание клубного дома с частными особняками. С одной стороны, это обеспечивает достойное окружение и хорошую транспортную доступность, а с другой — речь по-прежнему идет о тихом, отдаленном от шумных магистралей месте, к тому же большинство окружающих объектов сочетает элитарность и малоэтажность. К элитарным жилищным комплексам можно смело отнести район «Воздвиженка» (4 улицы) в урочище Гончары-Кожемяки, комплексно застраиваемый коттеджами и малоэтажными элитарными домами. На территории в 17 га будет возведено 194 дома высотой от 2 до 4 этажей и площадью 400-900 кв. м; в каждом из них будет 2-3 квартиры с выходом в тихий двор. К услугам их обитателей предлагаются одно- и двухуровневые апартаменты с автономным отоплением, общий холл, каминный зал и фитнес-клуб. К малоэтажным элитарным жилищным комплексам можно отнести и дом по ул. Лютеранской, 10 (11 этажей, 39 квартир, 4 таунхауса площадью 300 кв. м и высотой потолков 3,3 м с отдельными входами со двора; видеонаблюдение по периметру, паркинг, очистка воды, закрытая территория).
На Печерске известны комплексы и дома, построенные корпорацией «Познякижилстрой» в Царском Селе (по ул. Старонаводницкой, а также по бул. Леси Украинки, 7/9 и 23). По ул. Зверинецкой, 59 компания «Т. М. М. » строит элитарный комплекс «Триумф». От существующих комплексов он отличается тем, что в его основу положена система «умный дом», а его обитателям предлагается развитая инфраструктура: магазин, кафе, фитнес-центр, аквапарк, прачечная, химчистка. Компания серьезно подходит к выбору площадок под будущее жилье. Кроме того, «Т. М. М. » — единственная компания в столице, которая сдает объекты с полной отделкой квартир. Построенные ею дома по ул. Воровского, 36, ул. Владимирской, 47-49 и ул. Лысенко, 2-а — 4-а радуют глаз киевлян и гостей столицы.
Компания «Гранит» тоже занимается малоэтажной жилищной застройкой. Плодами ее труда являются комплекс по ул. Л. Толстого, 35-39 с видом на ботанический сад им. Фомина; элитарный комплекс «Киевская династия» по бул. Шевченко, 11-а и -б; дома по ул. Ветрова, 23-а и ул. Панаса Мирного, 11/17, а также комплекс по ул. Межигорской, 3/7-б.
Дома, построенные компанией «Житлобуд» в центральных районах Киева, являются украшением города и отмечены разнообразными премиями (Бехтеревский пер., 14 — дом получил Государственную премию 2000 года в области архитектуры; ул. Кудрявская, 13-19 — Государственная премия в области архитектуры 2001 года; ул. Павловская, 18; ул. Тургеневская, 45-49; ул. Щорса, 36; ул. Паторжинского, 14; ул. Кловский спуск, 5; ул. Гончара, 26-28; ул. Б. Хмельницкого, 80-82; ул. Тургеневская, 28-а — 30-а; ул. Круглоуниверситетская, 5-7; ул. Ирининская, 5/7). К категории элитарных относятся также жилищный комплекс «Софийская Брама» по ул. Владимирской, 20-22 и пер. Рыльского, 1/5 и жилищно-офисный комплекс «Панорама» по ул. Большой Житомирской, 20, возведенные компанией «ЮЗТС».
На проживание в индивидуальных коттеджах или малоквартирных домах ориентированы, как правило, люди, которых принято причислять к элите. Они много путешествуют по миру и знакомы с лучшими образцами элитарного жилья, потому предъявляют высокие требования к качеству. Из соображений приватности они очень тщательно подходят к выбору будущих соседей и предпочитают уединение. По той же причине деловые люди покупают пентхаусы и таунхаусы. Это, безусловно, отражается на стоимости такого жилья. Цены на квартиры в клубных домах сегодня стартуют с отметки $3 тыс. за кв. м и доходят до $6 тыс. Существенно влияют на стоимость жилья престижность района, в котором оно расположено, и общий уровень технической оснащенности дома.
Высший класс
Одним из главных критериев, которым должен отвечать пентхаус, является панорамный обзор. Классический пентхаус предполагает наличие эксплуатируемой кровли — в отечественных условиях это чаще всего терраса небольшой площади. Изначально пентхаусы были жилищем бунтарей, богемы, и селились в них те, у кого не хватало денег на полноценное жилье. В них не было коммуникаций, воды, могла протекать крыша. Пентхаусы появились в Америке в шестидесятые годы — время, когда во всем царила нестандартность. Сейчас в столичных пентхаусах тоже четко просматривается установка на «непохожесть». Здесь все нестандартное: нетрадиционное зонирование, отсутствие четких границ между одним пространством и другим, кухня может быть расположена на цокольном балконе, который висит над спальней, туалет нередко делают абсолютно открытым, отделенным от остальных помещений одной лишь занавеской и расположенным в холле площадью 120 квадратных метров. Многие архитектурные и планировочные решения переносятся из общественных зданий. Главное в пентхаусе — то, что жилье это является выражением определенного склада ума, который диктует свой, особый, образ жизни. Сейчас пентхаус, конечно, уже не назовешь романтическим жильем, расположенным в неблагополучных районах, — это действительно элитарное жилье.
Пентхаус стал принадлежностью моды, как роман-бестселлер или как некогда рок-н-ролл. И так же, как культовый роман, он вызывает кривотолки и окутан тайной. При этом пентхаус в каком-то смысле сродни коммунизму: все знают, что это очень хорошо, но никто до конца не понимает, в чем тут изюминка.
Квартира или пентхаус?
Само собой, какое-то количество застройщиков использует моду на пентхаусы для того, чтобы взвинтить цены на квартиры на последних этажах. Настоящих пентхаусов в Украине очень мало, зачастую речь идет о квартирах на последнем этаже дома, которые с пентхаусами объединяет лишь название. Пентхаус в американском понимании — это не квартира на последнем этаже, а в полном смысле слова «хаус», то есть дом. Это значит, что на целом этаже должна быть расположена только одна квартира.
Пентхаусы должны быть частью малоквартирных домов, а такие объекты могут находиться только в районах исторической застройки. Говоря о пентхаусах, обычно вспоминают и о лофтах. Это тоже жилье с богатым художественным подтекстом и тоже американская мода. Оно расположено на неработающих заводах, к которым подведены коммуникации. Особенно бурно развиваются лофты в Германии и США. В Киев это поветрие пока не пришло. Конечно, у нас тоже есть достаточное количество остановившихся заводов, но при этом пока нет публики, которая желала бы селиться в лофтах и платить за этот атрибут элитарности даже дороже, чем за пентхаус.
Современный пентхаус — пока неисследованный культурный пласт, про него известно только то, что это — дорогое удовольствие. Его стоимость без отделки в Киеве составляет в среднем $2500-6000/кв. м. Как считают риэлторы, таким высоким ценам есть два объяснения: первое — небольшое предложение пентхаусов на рынке, второе — престижность обладания такой недвижимостью. Престижность пентхаусов в столице Украины настолько велика, что потенциальные покупатели даже готовы закрывать глаза на их несоответствие архитектурным канонам. Следуя их запросам, девелоперы возводят все более фешенебельные пентхаусы — нередко по 500 и даже по 800 кв. м; в них присутствуют уже не зимние сады, а настоящие уголки природы. Последний писк моды в этом направлении — имитация пустыни: на 100-150 кв. м рассыпается песок, в который высаживаются кактусы и суккуленты. Еще один важный атрибут пентхауса — возможность полноценного обзора местности.
Пентхаус в жилищном комплексе по ул. Гали Тимофеевой, по мнению архитектора А. Серегина, является классическим представителем данной категории недвижимости. Это не мансарда, не искусственно выделенный этаж в «высотке», а отдельный жилищный комплекс со всеми присущими ему атрибутами и инфраструктурой: 3-этажный особняк общей площадью более 700 кв. м, расположенный на высоте 82 м! Высота потолков в помещениях составляет здесь 3,90 м. Вокруг строения расположена большая площадка — так называемая «коктейльная зона» с открытым бассейном, обязательная в этом жанре. Для владельцев пентхауса предусмотрен и отдельный лифт, что обеспечивает строгую конфиденциальность и безопасность.
Трехуровневая конструкция пентхауса по ул. Клинической открывает широкие комбинаторные возможности по расположению гостевой и спальных зон, столовой и зоны отдыха. На террасах пентхауса можно провести незабываемые вечера с барбекю под ночным небом, с видом на огни древнего города. Удобное кресло, друзья, чистый воздух и запах зелени, — что еще нужно…
Пентхаус по ул. Старонаводницкой, 2-20 является жильем принципиально иного уровня, концепцию которого можно, пожалуй, сформулировать, так: «Энергия новой жизни». Трехуровневые апартаменты расположены на верхних этажах элитарного жилого дома в самом сердце Киева. Из окон апартаментов открывается потрясающий вид на столицу Украины. Особенно прекрасна панорама ночного города, Лавры и древнего Днепра. В апартаментах «Пентхаус» предусмотрены помещения под тренажерный зал, бассейн, сауну, зимний сад, бильярдную и библиотеку.
Трехуровневый пентхаус по бул. Леси Украинки, 23 расположен на 11-13-м этажах, он имеет камин и скоростной лифт.
«Крамалл-студио» предлагает пентхаус по ул. Круглоуниверситетской, 14 с захватывающим видом на центр Киева. Историческая зона рядом с Крещатиком, с одной стороны, и каминные залы, кабинеты, индивидуальное квартирное отопление, кондиционирование, многоканальные телефоны и Интернет — с другой делают этот пентхаус настоящей жемчужиной рынка недвижимости.
Мансарды и пентхаусы можно встретить и на вторичном рынке недвижимости. К таковым принадлежат помещения, расположенные на улицах Панаса Мирного, Бассейной, Костельной, Софийской, Десятинной, Трехсвятительской, Январского восстания, Шелковичной и Владимирской и имеют площадь от 200 до 500 кв. м; кроме того, по ул. Тургеневской расположен пентхаус площадью 750 кв. м. Из окон этих квартир открывается фантастический вид на старинный Киев; в каждой из них имеются зимние сады, оранжереи, открытые террасы.
Виктор Коваленко
