Жилье Дубая на любой вкус. Новое и уникальное на мировом рынке недвижимости

За 35 лет своего существования Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) сумели стать страной с конкурентоспособной экономикой при минимальных налогах на импорт и отсутствии налога на недвижимость. Благоприятный инвестиционный климат, удобное сообщение (прямые авиарейсы из Киева) и разнообразие предложений на рынке жилья сделали ОАЭ настоящей Меккой для инвесторов
 
Восточные ценности
 
Здесь нет нищих, нет мусора на улицах и не бывает зимы. Результатом «сухого» закона и норм Шариата, которые приводят в ужас жителей СНГ, является отсутствие пьяных в общественных местах и очень низкий коэффициент преступности – 0,001%. Здесь можно покататься на лыжах, сыграть в гольф в лучшем гольф-клубе или получить диплом Оксфордского университета – в ОАЭ находятся представительства всех крупных высших учебных заведений мира. Если сказать об Эмиратах в двух словах, этими словами будут «роскошь» и «стабильность». Средняя продолжительность жизни в ОАЭ – 70 лет. Атмосфера страны настраивает на отдых – огромное количество зелени и близость воды создают ощущение райского сада. Курс местной валюты – 3,66 дирхама за 1 доллар США – не меняется уже 20 лет. Все это, а главное – сотни строительных проектов и лояльное законодательство, привлекает сюда как бизнесменов, так и тех, кто приобретает недвижимость «для семейного фонда».
 
По закону
 
В 2002 году наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Мохаммед бен-Рашид аль-Мактум особым декретом разрешил продавать землю и жилье в Дубае иностранцам в полную собственность. 15 марта 2006 года в ОАЭ был принят «Закон о регистрации недвижимости», определяющий основные понятия, связанные с владением недвижимостью и землей на территории эмирата Дубай. Главными пунктами Закона стали следующие положения: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку недвижимости в полное владение, а также на долгосрочную аренду на 99 лет в любой точке эмирата Дубай; граждане остальных стран имеют право на приобретение земли и недвижимости в полное владение и на долгосрочную аренду только в специально отведенных территориях. Также всем вышеуказанным категориям лиц было предоставлено право официально регистрировать покупку в Земельном департаменте Дубая, чтобы получить статус владельца.

 
«Сейчас сделки купли-продажи официально регистрируются в Департаменте земли и недвижимости Дубая, – рассказывает Ольга Андрущакевич, юрист компании Tax Consulting U.K. – Регистрация в Земельном департаменте служит подтверждением права собственности владельца на недвижимость, оформленную на его имя. В большинстве случаев клиент обязан заплатить депозит от цены покупки (обычно 10% или больше), а затем осуществить дальнейшие выплаты на различных этапах строительства. Для регистрации права собственности покупателю необходимо подать в Земельный департамент следующие документы:

 
- копию контракта купли-продажи объекта;
- копию паспорта покупателя (если покупатель – физическое лицо);
- письмо-разрешение от разработчика на регистрацию;
- оформленную в надлежащем порядке доверенность на представителя покупателя (при необходимости);
- регистрационный взнос (если берется кредит, нужно оплатить дополнительный взнос).
Для оформления сделки, при условии оплаты первых взносов, требуется только загранпаспорт инвестора».

 
В эмирате Аджман объекты покупаются непосредственно у правительства, при этом покупатель получает право собственности и платит 3%-ный налог в казну. В Шардже приобретается право аренды недвижимости на 99 лет. Если в течение этого времени владелец перепродает или передаривает свою собственность, новый контракт оформляется опять на 99 лет. О сложившейся системе продажи недвижимости иностранцам в эмиратах Фуджейра и Рас-эль-Хайм пока говорить трудно. Так что на сегодня наиболее «европеизированным» и привлекательным для инвесторов является эмират Дубай. За четыре последних года его административный центр с таким же названием стал городом, в котором иностранцы покупают недвижимость охотнее, чем где-либо еще в мире.
 
Право владеть
 
Согласно распоряжению правительства, иностранные инвесторы, купившие недвижимость в Дубае, обладают равными с гражданами ОАЭ правами на использование собственности, а также имеют возможность получить вид на жительство.

 
В Эмиратах существует три вида собственности – freehold, leasehold и commonhold. Freehold – полное право собственности, при котором владелец единолично распоряжается землей и недвижимостью, свободно ею пользуется и может передать ее другому лицу. Право freehold переходит и к наследникам владельца. В то же время существуют определенные ограничения – обладатель freehold перед началом работ обязан получить разрешение как на планирование участка, так и на строительство дома. Он также должен выполнять требования всех законов – за этим неукоснительно следят государственные и общественные службы контроля.
Еще одним ограничением, связанным с freehold, является право соседей владельца земли проходить через его участок, прокладывать канализацию, кабель и другие коммуникации. При подписании договора с застройщиком у владельца объекта могут появиться дополнительные обязанности, например: поддерживать здание в хорошем состоянии, платить взносы на содержание общественной парковки и дороги. На первый взгляд, подобные ограничения кажутся слишком жесткими, но их конечная цель – повышение качества территории, а значит и стоимости самой недвижимости.

 
Leasehold дает возможность получить право полной собственности после того, как будущий владелец окончательно выплатит предыдущему стоимость объекта, а также арендную плату за использование помещения.

 
Commonhold – право полной собственности двух или более лиц. Обычно в таком случае объект имеет несколько отдельных частей с общей инфраструктурой. Владельцы наделены правом управления и, как правило, состоят в ассоциации жильцов, куда платят взносы на поддержание в порядке совместного пространства. Таким образом создается система самоуправления, при которой коллектив ухаживает за общественной территорией.
 
Финансовый вопрос
 
«Нормальный инвестиционный климат и множество разнообразных проектов привлекает в ОАЭ инвесторов со всего мира. Отсутствие подоходного налога, налога на прибыль и налога на недвижимость делают вложение средств в жилые объекты весьма выгодным. В цену квадратного метра входит отделка, сантехника, кухня – купленная квартира полностью готова для проживания», – рассказывает Инна Михайлова, директор компании «Житло Економiя».

 
Сроки возврата инвестиций в недвижимость в ОАЭ едва ли не самые короткие в мире. Жилье, сдаваемое в аренду, полностью окупается за 7-8 лет. «В договоре аренды можно прописать, что владелец имеет право проживать в своей квартире 30 дней в году, – рекомендует Инна Михайлова. – В таком случае инвестор всегда сможет остановиться в собственной квартире, при этом получая стабильный доход в течение года».

 
Для резервирования собственности инвестор вносит гарантийный платеж в размере 10% стоимости объекта. Остальная сумма выплачивается в рассрочку, при этом последний взнос осуществляется, когда покупатель заселяет объект. «Вопрос кредитов еще не полностью отработан, но существует несколько вариантов для нерезидентов, – отмечает Ольга Андрущакевич. – Учитываются многие факторы: покупаете ли вы недвижимость на первичном рынке, есть ли сразу вся необходимая сумма, нужно ли обращаться в банк. И после того, как будет произведена оценка собственности, получить ипотечный кредит можно во многих зарубежных банках или финансовых компаниях ОАЭ. Гарантию банкам дает залог в виде недвижимости, который может покрыть долг при возникновении неплатежеспособности покупателя по ссуде. Без такой гарантии большинство банков неохотно предоставляют кредиты на покупку домов».

 
На рынке недвижимости Дубая работают три крупнейшие строительные компании: Nakheel (создатель известных всему миру проектов The World, The Palm Jumeirah, The Garden View Villas), Estithmaar (самый успешный проект которой – Jumeirah Beach Residence) и Emaar (ей принадлежат такие проекты, как Arabian Ranches, Dubai Marina, Emirates Hills, Emaar Tower, The Meadows, The Springs, Hattan, The Greens, The Lakes). «В отличие от других стран, в Эмиратах инвестор общается напрямую с застройщиком, – рассказывает Инна Михайлова. – На начальном этапе строительства компания-застройщик вносит на депозит банка 50% стоимости объекта – эта сумма служит гарантией инвесторам от возможных неприятностей, которых в ОАЭ практически не бывает. Законодательство и отсутствие посредников надежно защищают инвесторов от афер с недвижимостью».

 
В Эмиратах выгодно вкладывать средства не только в жилую, но и в коммерческую недвижимость – отсутствие квот на импорт привлекает в ОАЭ крупные торговые компании из разных стран. Они арендуют помещения в бизнес-центрах для своих представительств, поэтому инвесторы, вложившие средства в объекты коммерческой недвижимости, имеют возможность неплохо заработать. В этом отношении определенный интерес представляет проект Marina Heights – комплекс из двух 26-этажных зданий, которые включают как жилые, так и коммерческие площади. Для инвестора он привлекателен большой разницей между оптовой и розничной ценой – до 20%, а также удобной схемой оплаты – равными платежами в течение всего периода строительства. Преимуществами данного проекта является и его месторасположение – в престижном районе столицы ОАЭ (город Абу-Даби) на естественном острове, на самом берегу залива, вид на который за счет удачного архитектурного решения открывается из всех апартаментов. Стоимость целого этажа общей площадью 2202 кв. м составляет $ 3 млн 800 тыс., половины – $ 1 млн 900 тыс., а средняя цена кв. м отдельной квартиры – $ 3,3 тыс.
 
Жилье на любой вкус
 
Капитальных ремонтов зданий старой застройки в Эмиратах не делают. Устаревший дом сносят, точнее разбирают, а на его месте возводят новый – более высокий и комфортабельный. Процедуру строительства в этой жаркой стране значительно упрощает отсутствие системы отопления.

 
Dubai Marina – наиболее престижный квартал высотных домов, расположенный в непосредственной близости от побережья. Жемчужиной этого проекта является морская бухта, вокруг которой построены и продолжают возводиться жилые комплексы, отели и торговые центры. Здесь находится Дубайская Ривьера – набережная протяженностью 11 км, где расположены сады, фонтаны, рестораны и уютные кафе. Стоимость кв. м апартаментов в Dubai Marina варьируется от $ 2 тыс. до 3,5 тыс., а квартиру с одной спальней общей площадью 64 кв. м можно приобрести по цене от $ 164 тыс.

 
На элитном участке Dubai Marina возведено 82-этажное здание Ocean Heights, открывающее доступ к расположенным на первой линии от моря роскошным отелям (таким как семизвездочный Burj Al Arab), торговым галереям, пляжным клубам, полям для гольфа и водному парку Wild Wadi. Кондоминиум состоит из 680 фешенебельных квартир, из окон которых открываются красивые виды на все стороны. Сама волшебная башня спиралевидно упирается в небо и смотрится со всех сторон по-разному. В ее дизайне удачно использованы футуристические элементы, а каждый уголок Ocean Heights имеет оригинальное архитектурное решение. На территории комплекса расположены рестораны, бары, плавательный бассейн, клуб здоровья, тренажерный зал, стойка консьержа с круглосуточным обслуживанием. Сроки окончания строительства намечены на июнь 2008 года.

 
Уникальная система искусственных островов The Palm Jumeirah – самый дорогой и всемирно известный проект Дубая. Сверху ее очертания похожи на пальму, на ветвях и стволе которой расположились особняки, таунхаусы, многоэтажные жилые комплексы и отели. Здесь уже приобрели виллы Мадонна, Дэвид Бэкхем, Элтон Джон, Шумахер и Король Монако Альберт. Рядом возводятся еще два подобных проекта: The Palm Jebel Ali и The Palm Deira. Первый интересен тем, что между полумесяцем пальмы и ее кроной разместят цепочку возведенных на сваях «водных» домов так, что они составят строчку стихотворения шейха Мохаммеда, нынешнего правителя Дубая. А проект The Palm Deira станет самой большой сетью искусственных островов в мире.

 
Готовые к заселению таунхаусы в жилом комплексе Spring, находящемся неподалеку от гольф-клуба и Американского Университета в районе Джумейра, предлагаются по цене от $ 1,7 тыс. до 2,5 тыс. Таунхаус площадью 160 кв. м обойдется покупателю в $ 300 тыс., а площадью около 200 кв. м – в $ 355 тыс.

 
Еще один интересный проект – элитный жилой комплекс Arabian Ranches, состоящий из частных вилл и особняков. Он был построен по инициативе шейха Мохаммеда бен-Рашид аль-Мактума, который мечтал создать комплекс арабских ранчо с конюшнями, где будут размещены лучшие породистые скакуны. Покупателям предлагают широкий спектр жилья разных размеров, от малогабаритных таунхаусов до 5–7-ми спальных вилл, расположенных рядом с Dubai Land и примыкающих к автомагистрали Emirates Road. Стоимость кв. м варьируется от $ 1,7 тыс. до 2,5 тыс. Вилла с двумя спальнями площадью 175 кв. м обойдется покупателю в $ 260 тыс. Развлекательная и сервисная инфраструктура жилого комплекса отвечает высочайшим мировым стандартам, здесь находятся площадки для игры в гольф, SPA-центры, бутики и рестораны.

 
В эмирате Аджман можно приобрести квартиры в новом проекте Cornishe Tower, на территории которого находится тренажерный зал, бассейн, торговый центр, стоянка и закрытый пляж, а из окон квартир открывается вид на море. Квартира с одной спальней общей площадью 124 кв. м стоит $ 152,5 тыс., апартаменты с двумя спальнями общей площадью 179 кв. м – $ 212 тыс.
 
Строительство будущего
 
Один из наиболее амбициозных проектов ОАЭ – «Бурдж Дубай», или «Дубайская башня». Это самое высокое здание в мире – 1100 м, в котором планируется разместить как жилые апартаменты, так и бизнес-центры. Квартира с одной спальней (площадь 104 кв. м, 24-й этаж) стоит $ 640 тыс., а с двумя (площадь 205 кв. м, 83-й этаж) – от $ 1 млн 840 тыс.

 
К 2020 году планируется завершить строительство Dubai Land – развлекательного комплекса для детей с множеством аттракционов. Уникальный проект The World (Мир), состоящий из 300 искусственных островов, расположенных в виде карты мира, обещает быть наиболее привлекательным в инвестиционном плане.
У гостей ОАЭ в скором времени появится возможность не только искупаться в Персидском заливе, но и выйти в открытый космос. В пятидесяти километрах от города Шарджа строится туристический космодром – отсюда планируется отправлять туристов в космос. И, судя по уже осуществленным достижениям, эта мечта тоже скоро будет реализована.
 
Яна Беспалова, генеральный директор компании «БРК»

 
Украинские потребители, которые намереваются вложить инвестиции в высококлассную недвижимость за рубежом, все чаще выбирают ОАЭ, а именно – Дубай. Довольно высокий спрос на 2-х и 3-х комнатные квартиры, виллы, а также офисные помещения.

 
Так как застройщики в ОАЭ – государственная структура, инвестиционный риск сведен к минимуму, особенно по сравнению с украинским рынком недвижимости. Практически безрисковое вложение капиталов в Дубае на сегодняшний день – инвестиции в The Palms, небоскребы Dubai Marina и в недвижимость дубайского делового района «Бизнес-Бэй».

 
Современный Дубай – это великолепные сады и парки, школы и университеты, а также очень развитая инфраструктура. По темпам строительства этот эмират опередил Нью-Йорк, количеством развлекательных мест и магазинов превосходит даже Канны, великолепные пляжи и климат не хуже, чем на южном берегу Франции. Кроме того, при покупке недвижимости в ОАЭ дается право на жительство, ипотечное кредитование стало более доступно, улучшается ситуация с налогами.

 
Инвестиции в Дубай поступают со всего мира, стоимость недвижимости постоянно повышается, но при этом цены ниже, чем в других мегаполисах мира, а арендная плата – выше, что очень благоприятно для инвесторов и покупателей. Вложив капитал в строящиеся объекты, за год можно получить до 100% прибыли, за квартал официальный рост цен составляет от 15 до 30%. Дубай – это нечто новое и уникальное на мировом рынке недвижимости.
 
Ольга Федоровская