Жилье в Харькове: эконом-класс по цене «бизнеса»
Проблема классификации жилья – одна из самых острых на строительном рынке Украины. И если в Киеве ее хотя бы пытаются решить, то в других городах пока подвижек в этом направлении не наблюдается. Из-за отсутствия четкого перечня параметров, которым должна соответствовать недвижимость того или иного класса, у некоторых не слишком добросовестных компаний есть возможность продавать квартиры эконом-класса по цене бизнес-класса.
В частности, подобные примеры можно наблюдать на рынке жилья Харькова. Впрочем, риэлторы уверяют, что на данной стадии развития рынка четкие критерии для различных классов жилой недвижимости появиться просто не могут. «Несколько лет назад, когда в Харькове были «заморожены» стройки, на вторичном рынке элитным жильем считались «сталинки» и лишь последние 3 года в продаже стали появляться квартиры в более современных комфортабельныхе домах. Для того, чтобы жилье в Харькове приобрело мировые параметры «элитности» необходимо гораздо больше времени», – поясняет директор по экономике и инвестиционной деятельности корпорации «Авантаж» Юрий Костоглодов.
Строители идут в пригород
Количество подходящих для строительства жилья свободных участков в черте Харькова катастрофически уменьшается. Уже через 3 года строить будет практически негде, утверждают специалисты. В связи с этим вполне объяснимы увеличивающиеся темпы строительства в ближнем пригороде. Да и спрос на жилье в приближенных к Харькову населенных пунктах в последнее время растет как на дрожжах: квартиры в многоэтажных новостройках начинают активно разбирать еще на начальных стадиях строительства, причем большинство покупателей - харьковчане.
«Это можно объяснить тем, что в ближнем пригороде предлагают достаточно комфортабельное новое жилье по доступным ценам. К тому же из определенных районов ближнего пригорода добраться в центр Харькова гораздо проще, чем из некоторых районов города. И, конечно же, в пригороде более благоприятная экологическая обстановка», – считает директор «Харьковского агентства недвижимости» Борис Каган.
В феврале текущего года интерес к пригороду еще больше подогрели городские власти, которые заявили о том, что рассматривают вариант расширения границ города.
К территории областного центра планируют присоединить 8 поселков: Кулиничи, Павленки, Горбани, Лигачевку, Коммунист – полностью, а Песочин, Циркуны и Безлюдовку - частично. Таким образом, площадь Харькова, которая на сегодняшний день составляет 30 тыс. га, может увеличиться еще на 4 тыс.
«Трешки» не предлагать
В настоящее время основной объем спроса на вторичном рынке, как в Харькове, так и в пригороде составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, а жилье с тремя и более комнатами, наоборот, стараются продать в связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Наибольшим спросом пользуется жилье в спальных районах города.
По данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул+», основную массу предложения на вторичном рынке жилья Харькова составляют квартиры в многоэтажных домах современного периода строительства. Однако в центре города ситуация несколько иная – около 80 % продаваемых квартир расположены в зданиях, построенных в ХIХ – первой половине ХХ века. В прилегающих к центру районах 20 % всего предлагаемого жилья – «хрущевки», около 40% – квартиры в старых здания, примерно такое же количество предложений приходится на современные высотные дома. В отдаленных районах большинство квартир предлагаются в современных зданиях.
Строители идут в пригород
Количество подходящих для строительства жилья свободных участков в черте Харькова катастрофически уменьшается. Уже через 3 года строить будет практически негде, утверждают специалисты. В связи с этим вполне объяснимы увеличивающиеся темпы строительства в ближнем пригороде. Да и спрос на жилье в приближенных к Харькову населенных пунктах в последнее время растет как на дрожжах: квартиры в многоэтажных новостройках начинают активно разбирать еще на начальных стадиях строительства, причем большинство покупателей - харьковчане.
«Это можно объяснить тем, что в ближнем пригороде предлагают достаточно комфортабельное новое жилье по доступным ценам. К тому же из определенных районов ближнего пригорода добраться в центр Харькова гораздо проще, чем из некоторых районов города. И, конечно же, в пригороде более благоприятная экологическая обстановка», – считает директор «Харьковского агентства недвижимости» Борис Каган.
В феврале текущего года интерес к пригороду еще больше подогрели городские власти, которые заявили о том, что рассматривают вариант расширения границ города.
К территории областного центра планируют присоединить 8 поселков: Кулиничи, Павленки, Горбани, Лигачевку, Коммунист – полностью, а Песочин, Циркуны и Безлюдовку - частично. Таким образом, площадь Харькова, которая на сегодняшний день составляет 30 тыс. га, может увеличиться еще на 4 тыс.
«Трешки» не предлагать
В настоящее время основной объем спроса на вторичном рынке, как в Харькове, так и в пригороде составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, а жилье с тремя и более комнатами, наоборот, стараются продать в связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Наибольшим спросом пользуется жилье в спальных районах города.
По данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул+», основную массу предложения на вторичном рынке жилья Харькова составляют квартиры в многоэтажных домах современного периода строительства. Однако в центре города ситуация несколько иная – около 80 % продаваемых квартир расположены в зданиях, построенных в ХIХ – первой половине ХХ века. В прилегающих к центру районах 20 % всего предлагаемого жилья – «хрущевки», около 40% – квартиры в старых здания, примерно такое же количество предложений приходится на современные высотные дома. В отдаленных районах большинство квартир предлагаются в современных зданиях.
Больше всего в продаже на вторичном рынке сейчас имеется трехкомнатных квартир, они составляют 45 % общего объема предложения. Меньше всего однокомнатных – около 23%.
Основной объем предложения составляют квартиры, расположенные в многоэтажных домах спальных районов Харькова, в том числе на Салтовке, Алексеевке, Павловом Поле, Холодной Горе, Баварии, ХТЗ, Рогани.
За 5 лет стоимость 1 кв. м выросла в 4 раза
По различным данным, в течение 2006 г. цены на вторичном рынке жилья Харькова выросли минимум на 35 %, а максимум на 51 %.
В самом начале прошлого года стоимость жилой недвижимости была практически стабильной, однако в мае ситуация кардинально изменилась и цены неуклонно поползли вверх, отмечают специалисты «Харьковского агентства недвижимости». Ежемесячно средняя стоимость жилья в городе увеличивалась в среднем на 3,16 - 4,57 % по отношению к предыдущему месяцу. В летний период, когда начинается сезон отпусков эксперты обычно ожидают снижения цен, однако в прошлом году ожидания не оправдались. За август средняя стоимость квартир по городу выросла на 4,72% по сравнению с июлем. При этом было замечено, что цены на квартиры в домах различного класса росли неодинаково. В зданиях бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 4,3% по сравнению с июлем и составила $858 за 1 кв. м, в домах эконом-класса на 5,3% (цена 1 кв. м – $810), а в объектах элитной недвижимости на 11,8%, при этом стоимость 1 кв. м. составила $1107. Наибольший рост цен в 2006 г. произошел в третьем и четвертом квартале, стоимость жилья в эти периоды увеличилась на 11,7% и на 12,18% соответственно.
Всего за последние 5 лет стоимость 1 кв. м жилой площади в Харькове на вторичном рынке выросла более чем в 4 раза. При этом в последнее время наметилась тенденция к сокращению разрыва цен между районами города. «Многие покупатели при выборе квартиры уже не придают особого значения ее расположению, поскольку в настоящее время в спальных районах активно развивается инфраструктура: появляются магазины, развлекательные заведения. Если раньше разница между ценами на квартиры в центральных и отдаленных районах составляла 200-300%, то теперь только 150%», – считает Б. Каган.
В текущем году рост цен продолжился, однако более медленными темпами – за 2 последних зимних месяца стоимость жилья выросла в среднем на 2-3 %.
На начало марта 2007 г. средняя цена на вторичном рынке жилья в зависимости от местоположения объекта была следующей: в центральных районах Харькова (ул. Сумская, Пушкинская, район Госпрома, а также ст. метро «Научная» и пл. Розы Люксембург) 1 кв. м жилья стоил $1535. В прилегающих к центру районах (Павлово Поле, районы Цирка и ст. метро «Киевская», «Гагарина», «Спортивная», «Восстания», «Южный Вокзал») – $1164 за кв. м. В спальных (Алексеевка, Салтовка, Новые Дома, Холодная Гора, Одесская, пос. Жуковского, Шишковка, ХТЗ) – $1103 за кв. м. На окраинах Харькова (районы Залютино, Аэропорта, Баварии, Основы, Рогани, Горизонта, Лысой Горы и завода Шевченко) – $928 за кв.м. Квартиры в ближнем пригороде (пос. Солоницевка, Песочин, Кулиничи) – до $500 за кв. м.
Основной объем предложения составляют квартиры, расположенные в многоэтажных домах спальных районов Харькова, в том числе на Салтовке, Алексеевке, Павловом Поле, Холодной Горе, Баварии, ХТЗ, Рогани.
За 5 лет стоимость 1 кв. м выросла в 4 раза
По различным данным, в течение 2006 г. цены на вторичном рынке жилья Харькова выросли минимум на 35 %, а максимум на 51 %.
В самом начале прошлого года стоимость жилой недвижимости была практически стабильной, однако в мае ситуация кардинально изменилась и цены неуклонно поползли вверх, отмечают специалисты «Харьковского агентства недвижимости». Ежемесячно средняя стоимость жилья в городе увеличивалась в среднем на 3,16 - 4,57 % по отношению к предыдущему месяцу. В летний период, когда начинается сезон отпусков эксперты обычно ожидают снижения цен, однако в прошлом году ожидания не оправдались. За август средняя стоимость квартир по городу выросла на 4,72% по сравнению с июлем. При этом было замечено, что цены на квартиры в домах различного класса росли неодинаково. В зданиях бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 4,3% по сравнению с июлем и составила $858 за 1 кв. м, в домах эконом-класса на 5,3% (цена 1 кв. м – $810), а в объектах элитной недвижимости на 11,8%, при этом стоимость 1 кв. м. составила $1107. Наибольший рост цен в 2006 г. произошел в третьем и четвертом квартале, стоимость жилья в эти периоды увеличилась на 11,7% и на 12,18% соответственно.
Всего за последние 5 лет стоимость 1 кв. м жилой площади в Харькове на вторичном рынке выросла более чем в 4 раза. При этом в последнее время наметилась тенденция к сокращению разрыва цен между районами города. «Многие покупатели при выборе квартиры уже не придают особого значения ее расположению, поскольку в настоящее время в спальных районах активно развивается инфраструктура: появляются магазины, развлекательные заведения. Если раньше разница между ценами на квартиры в центральных и отдаленных районах составляла 200-300%, то теперь только 150%», – считает Б. Каган.
В текущем году рост цен продолжился, однако более медленными темпами – за 2 последних зимних месяца стоимость жилья выросла в среднем на 2-3 %.
На начало марта 2007 г. средняя цена на вторичном рынке жилья в зависимости от местоположения объекта была следующей: в центральных районах Харькова (ул. Сумская, Пушкинская, район Госпрома, а также ст. метро «Научная» и пл. Розы Люксембург) 1 кв. м жилья стоил $1535. В прилегающих к центру районах (Павлово Поле, районы Цирка и ст. метро «Киевская», «Гагарина», «Спортивная», «Восстания», «Южный Вокзал») – $1164 за кв. м. В спальных (Алексеевка, Салтовка, Новые Дома, Холодная Гора, Одесская, пос. Жуковского, Шишковка, ХТЗ) – $1103 за кв. м. На окраинах Харькова (районы Залютино, Аэропорта, Баварии, Основы, Рогани, Горизонта, Лысой Горы и завода Шевченко) – $928 за кв.м. Квартиры в ближнем пригороде (пос. Солоницевка, Песочин, Кулиничи) – до $500 за кв. м.
Рост цен на рынке жилья Харькова был вызван несколькими факторами. Один из них – увеличение доли спекулятивного капитала на рынке. Немаловажную роль сыграл и политический фактор. В 2006 г. горсоветом был отменен ряд решений по землеотводу участков, а также приостановлена реализация отдельных проектов, которые находились в стадии строительства. В результате чего некоторые покупатели жилья на первичном рынке переметнулись на вторичный, что также не могло не отразится на состоянии цен.
Не сдержал рост цен на вторичном рынке и пересмотр банками кредитных программ. «Около 60-70 % сделок по купле-продаже происходит через механизм кредитования. В конце прошлого года банки подняли кредитные ставки. Понятно, что существуют определенные банковские риски. Но если Украина стремится в Европу, то процент по кредиту не должен быть таким высоким, как на сегодняшний день. Минимальная кредитная ставка сейчас составляет 11,4 %, а средняя – 12,5 -13 %», – рассказывает директор компании «Проконсул+» Алексей Попов.
В целом эксперты прогнозируют, что в 2007 г. на рынке жилья Харькова за счет строящихся зданий будет увеличиваться предложение, а рост цен составит в среднем 20-30 %.
Любовь Юхновская
Не сдержал рост цен на вторичном рынке и пересмотр банками кредитных программ. «Около 60-70 % сделок по купле-продаже происходит через механизм кредитования. В конце прошлого года банки подняли кредитные ставки. Понятно, что существуют определенные банковские риски. Но если Украина стремится в Европу, то процент по кредиту не должен быть таким высоким, как на сегодняшний день. Минимальная кредитная ставка сейчас составляет 11,4 %, а средняя – 12,5 -13 %», – рассказывает директор компании «Проконсул+» Алексей Попов.
В целом эксперты прогнозируют, что в 2007 г. на рынке жилья Харькова за счет строящихся зданий будет увеличиваться предложение, а рост цен составит в среднем 20-30 %.
Любовь Юхновская
