Жилищный «бум» в Нижнем Новгороде: виноваты москвичи?

- Цены на квартиры в городе сошли с ума! - звонят в редакцию "КП"-НН" читатели. - Каждый день риэлтеры набавляют на продающиеся "избушки" не одну тысячу долларов. Невозможно ничего ни продать, ни купить. У нас два вопроса: с чего вдруг цены понеслись вскачь и когда их рост закончится?

 

Утром цена одна, вечером - другая

 

Чтобы оценить ситуацию, идем по стопам наших читателей - покупаем газету бесплатных объявлений и начинаем обзвон. Вот квартира на Автозаводе, три комнаты, санузел раздельный, требует ремонта.

 

- Семьдесят тысяч долларов, - усталым голосом говорит женщина - агент. - Но к вечеру, возможно, будет уже семьдесят две…

 

- Почему?

 

- Нам цены поднимают - и мы поднимаем, - заявляет дама на другом конце провода и бросает трубку.

 

Звоним по другим телефонам. Есть, отчего прийти в ужас: малогабаритная "трешка" на улице Пискунова в Нижегородском районе - 97 тысяч долларов, "хрущевка" из двух комнат и кухни в Ленинском - шестьдесят. Даже стоимость "гостинки" в центре Автозавода давно перевалила за сорок тысяч американских "рублей". Кто же покупает такое дорогое жилье?

 

- А никто! - сказали нам в одном из агентств Автозаводского района. - Цены поднимаются каждый день, никто за этим ростом не успевает. Вы представьте себе ситуацию: нижегородец захотел купить квартиру через ипотеку. Пока он собирает документы на одну сумму, цена квартиры успевает вырасти на несколько тысяч долларов! Или, к примеру, большая семья разъезжается, разменивая трехкомнатную квартиру на три жилья. Стоит продавцу каждого из вариантов поднять цену на одну тысячу долларов, владельцу трехкомнатной квартиры приходится поднимать сразу на три тысячи, чтобы "влезть" в стоимость всего альтерната. Цену на свое жилье поднимает и покупатель этой "трешки" - у него нет иного выхода. Замкнутый круг получается: все только повышают и повышают, а купить и продать квартиру никто практически не может. Все ждут, когда же цены остановятся.

 

Ипотечный кредит взять легко. Но стоит ли?

 

Говорят, вынужденное затишье сейчас и в банках, которые выдают кредиты. С одной стороны, проценты по ипотечным кредитам ползут вниз, а это значит, что большее количество нижегородцев могут воспользоваться помощью банка и взять кредит на жилье. С другой стороны, стремительный рост цен не дает времени на то, чтобы найти и купить квартиру: сегодня банк готов выдать тебе миллион рублей, а завтра квартира, которую ты подобрал, стоит миллион пятьдесят тысяч, через неделю еще дороже. В одном из отделений банка, который успешно кредитует горожан, лежат десятки заявлений с положительным решением комиссии по ипотечному кредиту. Люди не могут им воспользоваться.

 

Еще ходят слухи, якобы жилье дорожает так сильно из-за повышенного интереса к нижегородскому рынку недвижимости москвичей. Якобы они стремятся вложить свои средства в недвижимость и не глядя, скупают квартиры в Нижнем Новгороде. Агентства недвижимости официально эту ситуацию не комментируют, но в приватной беседе говорят: "Да, москвичи вкладывают свои деньги в наше жилье. Это по нижегородским зарплатам цены на квартиры у нас сейчас огромные, а по московским меркам они смешные. Если так и есть, то во многих квартирах, проданных в этом году, никогда не загорится свет.

 

Мнение специалиста

 

Алексей ЧЕМОДАНОВ, начальник информационно-аналитической службы ГК "Триумф":

 

- Рост цен на жилье для Нижнего беспрецедентный. Только за сентябрь на рынке готового жилья он составил 11,5%, на рынке строящегося - 14%. Причин для подорожания много. Но основных две.

 

Первая - ориентация нижегородского рынка на московский, поскольку наш мегаполис близок к Москве. В начале года жилье стало стремительно дорожать там, а через три месяца тоже самое началось в Нижнем. Сейчас в столице темпы подорожания снизились, а значит можно прогнозировать аналогичный процесс и у нас. Тем более что сейчас цены в Нижнем Новгороде находятся на пике.

 

Вторая причина - продолжение первой, как бы цепная реакция на рост цен. Собственники квартир, которые хотели их продавать, учитывая тенденцию к подорожанию, решили повременить. То есть с апреля предложение снизилось, по моим данным, в три раза. К тому же вырос спрос. Почему? Заработали ипотечные программы отдельных банков, появилась конкуренция.

 

На рынке строящегося жилья причины примерно те же. Только предложение регулируют не собственники квартир, а застройщики. В условиях такого роста они стараются продавать меньше, а если и продают, то условно неликвидную продукцию. Например, многокомнатные квартиры. Одно- или двухкомнатные квартиры сейчас найти очень сложно.

 

Ну и строится в Нижнем жилье все равно не в тех объемах, в которых хотелось бы правительству области. Это только кажется, что столько подъемных кранов по городу…

 

Есть еще так называемые инвестиционные дома, когда инвестор вкладывается в жилье как в ценные бумаги. С целью получения дохода, а не для проживания. Такой инвестор может купить как отдельную квартиру, так и целый дом. В Нижнем количество подобных вложений за последнее время увеличилось. Причем совсем необязательно, что жилье скупают москвичи, хотя для них нижегородский рынок сейчас более привлекателен, чем собственный (в Москве, повторю, темпы роста снизились). Есть и нижегородцы.

 

Только цифры

 

Ввод в действие жилых домов и общежитий в г. Нижнем Новгороде в 2003 - 2006 г.г. (по данным Нижегородстата)

2003 г. 261348 кв. м

2004 г. 366373 кв. м

2005 г. 361694 кв. м

Январь - сентябрь 2006 г. 241459 кв. м

 

По данным областного министерства строительства, за девять месяцев этого года в Нижнем введено в эксплуатацию жилья на 50% больше, чем за аналогичный период в 2005 году.

 

Мнение Нижегородской гильдии риэлторов

 

Александр ЖИЛЕВСКИЙ, член управляющего совета Нижегородской гильдии риэлторов:

 

- Цену определяет два фактора - спрос и предложение. Спрос - это деньги. Откуда в стране деньги на жилье? Который год профицитный бюджет, растет Стабилизационный фонд. Крупные финансовые игроки стали выводить свободные средства на рынок жилья. Ипотека. Резко сократились рублевые депозиты. То есть у людей деньги стали оставаться на руках.

 

Татьяна РОМАНЫЧЕВА, директор Нижегородского центра научной экспертизы:

 

- Раньше Нижегородский первичный рынок жилья был рынком некрупных застройщиков. С этого года ситуация изменилось. Теперь пока застройщик не получит разрешения на строительство, продавать доли он не может. Такая мера сразу отсеяла мелких и средних застройщиков. Снизилось предложение.

 

Кроме того, в Нижегородском регионе демографическая ситуация далеко не лучшая. В Нижнем Новгороде за счет умерших высвобождается около 200 тысяч квадратных метров жилья ежегодно. Эти площади, по большей части, наследуются. А наследники их придерживают, не продают, учитывая ценовую ситуацию.

 

Увеличились вложения в недвижимость как в средство получения дохода. Раньше таковых было около 10 % квартир в каждом доме, сейчас 25%, а в некоторых домах - до 30 - 35%. В них не живут, как правило, их перепродают либо сдают в аренду.

Кстати, в стоимость жилья закладываются и риски, в том числе административные. Так вот Нижегородская область, по оценке журнала "Эксперт", имеет очень высокую степень административных рисков.

 

Не исключено, что в следующем году темпы роста цен на жилье стабилизируются.

 

Сказано

 

"Ипотека работает не тогда, когда процентные ставки по кредиту низкие, а когда заработные платы высокие"

Александр Жилевский, член управляющего совета Нижегородской гильдии риэлторов.

 

Кстати

 

Психологический барьер, по мнению Татьяны Романычевой, после которого повышение уже невозможно (другими словами, нижегородцы такое жилье уже не "потянут"):

* в элитном жилье $3 - 3,5 тысячи за квадратный метр

* в бизнес-классе (рядовом жилье) $1,5-2,5 тысяч за квадратный метр.

 

Мнение Российской гильдии риэлторов

 

На прошлой неделе в наш город наведался президент гильдии Александр Романенко. На встрече с журналистами он поделился своим видением причин роста цен.

 

- Причина роста кроется в том числе в том, что недвижимость стала привлекательной для инвестиций. Доллар нестабильный, рынок ценных бумаг развит пока недостаточно. Куда вкладывать?

 

- Снижения цен мы не прогнозируем. Стабилизацию - да, она будет. Я думаю, в скором будущем жилье начнет дорожать не более чем на 15-20% в год

 

-Мировой опыт показывает: с началом ипотеки взлетают цены на жилье. И лишь потом наступает стабилизация

 

- Строим мало. Нужно строить как минимум в два раза больше

А как у соседей?

 

Киров

 

Цены - от 20 тысяч рублей (вторичное) до 40 тысяч рублей (коттеджи) за кв.м. Элитное жилье - до 100 тысяч рублей за кв.м. В месяц квартиры дорожают примерно на 3-4 тысячи долларов.

Причины: квартиры скупают жители северных регионов; активно развивается ипотека, а значит растет спрос, темпы строительства не успевают.

 

Воронеж

 

Квартира, которую в начале года брали за 850 тысяч рублей, сейчас стоит 1 400 000. Связывают это с возникшим дефицитом жилья из-за более доступной ипотеки.

 

Владимир

 

Квартиру, которую два года назад брали за $30 тыс., сейчас стоит $60. В этом году цены "задрали" москвичи, которые скупают квартиры на периферии.

 

Рыночная стоимость:

вторичное жилье - от 30 тыс.

новостройки - от 20 до 60 тыс. рублей

 

Тюмень

 

Стоимость недвижимости с начала года выросла на 40 - 50%.

 

Главная причина - дефицит предложения. Другая причина - нестабильность доллара. Многие поняли, что надежнее вкладывать деньги в недвижимость. До конца года цены вырастут еще на 10 - 15%. В 2007 году они вряд ли остановятся.

Стоимость квадратного метра колеблется от 27 800 до 39 100 рублей.

 

Барнаул

 

Чиновники говорят, это рост цен связан с доступностью ипотеки. Ррост цен на жилье составил в этом году 50% и продолжает расти. Хотя прогнозируют торможение роста к январю, но это сезонное торможение.

 

Стоимость жилья от 14 000 до 20 000 тыс. рублей за кв. метр.

 

Казань

 

У нас очередной скачок цен был в августе. На "однушки" цены выросли с 700 - 800 до миллиона с хвостиком. Остальное жилье тоже подорожало - процентов на 15 - 20. Основная причина - слухи о том, что городская власть введет "оброк" на строительство. Строительные компании должны будут отчислять сначала 5, а потом и до 20 процентов от стоимости вводимого жилья в пользу города. Предполагается, что деньги застройщиков пойдут на строительство дорог, школ, детских садов, то есть создание инфраструктуры...

 

Это предложение, оброненное на одном из официальных мероприятий в присутствии прессы, привело к большому переполоху и росту цен. Может быть, на это и рассчитывали. Потому что "оброк" пока так и не ввели, а цены теперь уже естественно не снизятся.

 

Уфа

 

Рост на жилье не утихает уже лет пять. Причины: спрос превышает предложение, строится жилья недостаточно. Развитие ипотеки подстегнуло спрос. Нормальное жилье в среднем стоит 50 тысяч за квадратный метр

 

Екатеринбург

 

обещают подорожание в следующем году на сто процентов. Уже сейчас стоимость квадратного метра в Екатеринбурге достигла $2000 в среднем. В 2007 она будет как сейчас в Москве - $4000.