Жилой застой: почему украинцы перестали покупать квартиры

Сделок по купле/продаже недвижимости становиться все меньше. Теперь риелторы с ностальгией вспоминают кризисный 2009-й год, а о 2007 – пиковом годе для сделок – рассказывают почти легенды. "Главред" разбирался, почему так происходит.

"В 2007 году я занимался только крупными сделками, мелкие поручал новичкам, на рынок аренды даже не смотрел. Цены росли каждый день, деньги лились рекой. В 2009 году было напряженно, за клиентов приходилось бороться, но слабая динамика была. Сейчас – полный штиль. Впервые подумал о том, чтобы сменить профессию", – признается брокер Иван Ефименко .

На рынке недвижимости он работает почти двадцать лет. Помнит 90-е, когда за 4-7 тысяч долларов в Киеве можно было купить квартиру. Но даже тот период сейчас ему кажется более перспективным.

Под прицелом обстоятельств

Киев весьма показателен – за истекший год, по данным консалтинговой компании SV Development, в столице было продано чуть более 5600 квартир на вторичном рынке и почти 7800 квартир в строящихся домах. Для сравнения: в 2013-м на "вторичке" было продано почти в три раза больше квартир и в два с половиной раза больше – в недостроенных. И это при падении цен на недвижимость.

По итогам ушедшего года стоимость квартир в столице просела почти на 40%, в других городах на 30-35%. Правда, 2014 год повторил тенденцию кризисного 2009 года – цены на жилье снизились только в долларовом эквиваленте. В гривне стоимость квартир осталась прежней. "Владельцы квартир не спешат их продавать, в Киеве, например, сейчас многие выставили квартиру под аренду, поэтому цены в гривне держатся на высоком уровне", – объясняет риелтор   Стефания Макицкая .

 "Хозяева квартир охотно соглашаются на скидки, но цены фиксируют в долларах, поэтому подобрать квартиру, ориентируясь на сумму в гривне, – невозможно. По факту в долларах цены падают, но для большинства покупателей – растут – ведь гривна каждый день дешевеет", – рассказывает   Валентина Опанасенко , сотрудница одного из крупных банков Киева. Уже полгода она пытается найти квартиру в столице за 400 тысяч гривен, но пока – безуспешно.

Впрочем, есть хорошие новости – сейчас риелторы более сговорчивы в вопросе комиссионных. Так, если раньше при участии двух брокеров – со стороны продавцов и со стороны покупателей – комиссия составляла 5-6% от стоимости квартиры, то сейчас можно договориться о комиссии 4-5%.

Однако едва ли такая экономия – несколько тысяч гривен – подвигнет украинцев вкладывать деньги в жилую недвижимость. "Доходы украинцев падают. Жизнь дорожает, и даже те, у кого есть деньги для солидных покупок – предпочитают их отложить. Никто не знает, что произойдет в стране в этом году", – пессимистичен Ефименко.

Налоговая петля

Этот год по прогнозам риелторов, скорее всего, окажется для рынка недвижимости еще боле тяжелым, чем минувший. Высокая инфляция, безработица, девальвация гривны и отсутствие каких-либо гарантий в социальном и экономическом плане – не заставят украинцев вкладывать деньги в покупку квартир.

"У соотечественников сейчас другие приоритеты – выжить. В стране – война, деньги всегда могут понадобиться на что-то жизненно важное", – полагает Ефименко.

Не пользу оживления рынка говорит и недоступность ипотечных кредитов. Даже те, украинцы, которые готовы рискнуть и ввязаться в кредитную жизнь – не смогут получить ипотеку – банки как никогда строги к потенциальным заемщикам, а ставки отпугивают даже самых отчаянных и уверенных в завтрашнем дне украинцев. Годовые ставки достигли 25%, а первичный взнос должен составлять не менее 40% – такие условия мало кому под силу.

"Предположим, квартира стоит 600 тысяч гривен. При таких условиях за десять лет ты переплатишь 90% от стоимости квартиры. Ежемесячный платеж на протяжении всех этих лет составит почти 7 тысяч. И это если банк не изменит условий. Кому сейчас под силу такие выплаты?", – удивляется Опанасенко.

Такие факторы должны повлиять на дальнейшее снижение стоимости квартир. Эксперты полагают, что проседание цен в первом полугодии может достичь еще 10-15%. Впрочем, это при условии сохранения текущего курса доллара.

"Причин для роста цен на недвижимость я не вижу. В текущем году только в Киеве и области сдадут несколько десятков объектов, это еще больше увеличит предложение при падающем спросе, а значит, будет давить на цены", – говорит Ефименко.

Сдерживающим фактором для цен послужат и принятые поправки к Налоговому кодексу. Одна из них предполагает налог на квартиры площадью выше 60 кв. м и для частных домов, площадью более 120 "квадратов".

Снизят потенциальную привлекательность квартир и растущие цены на услуги ЖКХ. "Сдавать квартиры будет уже не так выгодно: введен налог на такую недвижимость, к тому же оплачивать дорогую коммуналку съемщики не захотят. Уже есть прецеденты, когда квартиросъемщики хотят оплачивать только то, что можно посчитать по счетчику: воду, электроэнергию газ (отопление). А вот так называемую квартплату просят хозяев погашать самостоятельно", – отмечает Макицкая.

Впрочем, если сценарий экспертов оправдается и цены к концу этого года действительно упадут еще, рынку недвижимости придется очень тяжело – количество сделок в этой сфере все равно пойдет на убыль, а потенциальных покупателей не прибавиться. Даже по заниженным ценам недвижимость, особенно в столице, для украинцев остается недоступной роскошью.

Сколько стоит квартира в Киеве?