Жизнь в доме со статусом

ПАМЯТНЫЙ ПУТЬ

 

Практически в каждом городке Украины существуют здания, которые со временем из простых архитектурных сооружений превратились в эмблему эпохи, стали памятной вехой истории своего края, страны, Европы и даже мира. Многие из них были построены великими зодчими прошлых лет, в свое время в них проживали знаменитости, а некоторые даже стали немыми участниками знаменательных событий. Все это позволяет причислить данные сооружения к нашему культурному наследию. «В соответствии с Законом Украины «Об охране культурного наследия» объектом культурного наследия является выдающееся место, сооружение (произведение), комплекс (ансамбль), их части, связанные с ними подвижные предметы, а также территории или водные объекты, другие естественные, природно-антропогенные или созданные человеком объекты, независимо от состояния сохранности, которые донесли к нашему времени ценность из археологического, эстетического, этнологического, исторического, архитектурного, художественного, научного или художественного взгляда и сохранили свою аутентичность, – сообщает Светлана Степанюк, юрист Международной юридической компании «Александров и партнеры». – Кроме того, согласно видам объекты культурного наследия могут быть объектами архитектуры и градостроительства – это отдельные архитектурные сооружения, а также связанные с ними произведения монументального, декоративного и изобразительного искусства, которые характеризуются отличиями конкретной культуры, эпохи, определенных стилей, традиций или авторов; природно-архитектурные комплексы (ансамбли), исторические центры, улицы, кварталы, площади, остатки давнего планирования и застройки, что является носителем определенных градостроительных идей».

 

Для того чтобы архитектурное сооружение было причислено к памятникам архитектуры и объявлено объектом культурного наследия, его необходимо внести в Государственный реестр недвижимых памятников Украины. Объекты национального значения вносятся в вышеуказанный реестр по решению Кабинета Министров Украины, а объекты местного значения – по решению центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия. Как объяснил Максим Назаренко, адвокат Адвокатского объединения «Волков и Партнеры», памятник архитектуры должен сохранить аутентичный вид, т. е. свою форму и материально-техническую структуру, исторические наслоения, а также роль в окружающей среде.

 

Памятник национального значения должен, кроме критерия аутентичности, отвечать одному из следующих критериев:

1) оказать значительное влияние на развитие культуры, архитектуры, градостроительства, искусства страны;

2) иметь непосредственную связь с историческими событиями, верованиями, жизнью и деятельностью выдающихся людей;

3) представлять собой шедевр творческого гения, являться этапным произведением выдающегося архитектора;

4) являться произведением исчезнувшей цивилизации или стиля искусства.

Памятник архитектуры местного значения должен, кроме критерия аутентичности, отвечать одному из следующих критериев:

1) влиять на развитие культуры, архитектуры, градостроительства, искусства населенного пункта или региона;

2) иметь непосредственную связь с историческими событиями, верованиями, жизнью и деятельностью выдающихся людей населенного пункта или региона;

3) быть произведением выдающихся архитекторов или деятелей искусства;

4) являться культурным наследием национальных меньшинств или этнических групп.

Соответственно номинант обследуется на наличие соответствия вышеозвученным критериям, полученные данные заносятся в протокол и передаются в специальную комиссию. «Вывод экспертной комиссии относительно объекта культурного наследия является основанием для заноса памятника в Реестр, – сообщает Евгений Галя, юрист агентства недвижимости «Планета Оболонь». – Всем памятникам в случае внесения в Реестр присваиваются охранительные номера, которые не могут дублироваться».

 

Сегодня Киев насчитывает порядка 3,5 тыс. памятников, из которых 1 765 являются памятниками архитектуры. Однако список этим не ограничивается, и многие старинные дома еще туда не занесены.

 

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ «ЧЕХАРДА»

 

Согласно законодательству памятник архитектуры может находиться в государственной, коммунальной либо частной собственности. «Закон разрешает пребывание памятника архитектуры в частной собственности наравне с государственной и коммунальной, – отмечает Светлана Степанюк. – Также законодательство предусматривает, что объекты культурного наследия, которые являются памятками (за исключением памяток, отчуждение или передача которых ограничивается законодательными актами Украины) могут отчуждаться, а также переданные собственником или уполномоченным им органом во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласования соответствующего органа охраны культурного наследия».

 

Правда, не все памятники архитектуры могут стать частной собственностью. Евгений Галя акцентирует внимание на том, что в соответствии со ст. 2 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» не подлежат приватизации:

квартиры-музеи;

квартиры (дома), расположенные на территориях естественных и биосферных заповедников, национальных парков, ботанических садов, дендрологических, зоологических, региональных ландшафтных парков, парков-достопримечательностей садово-паркового искусства, историко-культурных заповедников, музеев-заповедников.

Нормативно-правовыми актами, которые регулируют правовой режим объектов, причисленных к культурному наследию страны, является Закон Украины «Об охране культурного наследия», а также большое количество подзаконных нормативных актов, регулирующих отдельные памятники культуры. Однако до логического конца законодатели еще не дошли. Закон Украины «Об охране культурного наследия» был принят в 2000 г., т. е. более пяти лет назад. Однако до настоящего времени отсутствует целый ряд предусмотренных этим Законом нормативных документов. Так, до настоящего времени отсутствует предусмотренный абз. 3 п. 1 ст. 32 Закона «порядок определения и утверждения границ и режимов использования зон охраны памятников и внесения изменений в них», который должен устанавливаться центральным органом исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия. Также отсутствует и предусмотренный абз. 2 ч. 1 ст. 18 Закона «Об охране культурного наследия» нормативный документ: «Порядок предоставления согласований при отчуждении или передаче памятников другим лицам во владение, пользование или управление».

 

Первого февраля 2005 г. был принят Закон Украины «О временном запрете приватизации памятников культурного наследия» № 2391-IV, которым приватизация памятников запрещена до утверждения перечня памятников, не подлежащих приватизации.

Мораторий в законодательной форме, на какие бы то ни было действия по отношению к памятникам истории и архитектуры закончится после того, как Верховная Рада утвердит списки объектов, не подлежащих разгосударствлению.

Списки готовились намного дольше установленного законом времени, и это промедление привело к ряду негативных последствий. В частности остановлена приватизация даже тех памятников культурного наследия, которые местными советами не внесены в перечень памятников, не подлежащих приватизации. Так, из сферы действия закона «О временном запрете приватизации памятников культурного наследия» исключаются одноквартирные жилые дома и квартиры, комнаты в квартирах и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, которые являются памятниками культурного наследия и могут быть приватизированы в соответствии с действующим законодательством. Однако путаница коснулась и их. Отсутствие до настоящего времени означенных нормативных актов вносит существенную неопределенность в деятельность как органов охраны культурного наследия, так и органов государственной власти и местного самоуправления, тормозит решение вопросов, связанных с использованием памятников.

 

Правда, весной 2007 г. Верховная Рада в первом чтении приняла Проект Закона Украины «О внесении изменений в ст. 1 Закона Украины «О временном запрещении приватизации памятников культурного наследия» (относительно объектов жилищного фонда)», так что в скором времени в Украине разрешат приватизацию памятников, относящихся к жилищному фонду. Законопроектом предлагается вышеупомянутое запрещение не распространять на объекты жилищного фонда, которые размещены в домах-памятниках культурного наследия местного значения при условии обеспечения владельцами жилья надлежащего сохранения памятника культурного наследия. Данный законопроект дополняет Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» положением, в соответствии с которым предоставляется возможность получить в аренду памятник культурного наследия.

 

НАСТУПИТ ЛИ ЭПОХА ВОЗРОЖДЕНИЯ?

 

Последние лет двадцать, а то и более, государству было не до памятников архитектуры, в результате чего их состояние очень ухудшилось. Значительная часть зданий требует серьезных реставрационных работ или хотя бы косметического ремонта, который позволит приостановить разрушительные процессы. Средств, выделяемых на ремонт и реставрацию памятников архитектуры из госбюджета, бюджетов разных уровней недостаточно. В 2007 г. на сохранение исторической застройки городов, объектов историко-культурного наследия казной было выделено 58,6 млн грн через Минкульт и 70 млн в грн – через Минстрой. Однако, по оценкам специалистов, реальная потребность в средствах на ремонтно-реставрационные нужды намного больше. Так что пока список неотреставрированных архитектурных памятников серьезно уменьшаться не будет.

 

Даже если средства для ремонта здания памятника архитектуры все-таки найдены, согласно существующему законодательству любые ремонтные работы в домах, охрану которых взяло на себя государство, нельзя производить по наитию, все работы необходимо выполнять следуя четкому предписанию закона. Нормативных актов, регулирующих данный процесс, принято государственными мужами достаточно.

 

ТОЛЬКО РЕСТАВРАЦИЯ

 

Согласно статье 26 Закона Украины «Об охране культурного наследия» работы по сохранению объектов памятников архитектуры (отметим, что в соответствии с законодательством памятники архитектуры в Украине подлежат исключительно реставрации, но не реконструкции) проводятся согласно реставрационным нормам и правилам. Их можно производить только после получения разрешения, выданного в письменном виде, центральным органом исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия.

 

Правила застройки Киева регламентируют изменения в помещениях, которые относятся к памятникам архитектуры, истории. Задумываясь о ремонте, стоит учитывать, что существует много ограничений. Нельзя нарушать целостность памятника или архитектурного ансамбля, создавать угрозу их повреждения, разрушения или уничтожения. Производить ремонтные работы в таких домах разрешается фирмам, имеющим специальную лицензию, у которых в штате есть специалисты по реставрационным работам.

 

Главное управление охраны культурного наследия КГГА особо тщательно прописывает требования к оформлению фасада таких домов, смене окон и др. Так, распоряжением КГГА «О внешнем художественном освещении фасадов зданий и сооружений и памятников культурного наследия г. Киева» от 15.08.2006 № 1215 собственники домов – памятников культурного наследия обязаны до 1 апреля 2007 г. согласовать проекты и выполнить работы по внешнему художественному оформлению фасадов. Решением Киевгорсовета от 27.11.2003 № 220/1094 содержание фасадов памятников должно осуществляться способом с наименьшим количеством дополнений и изменений памятника и обеспечивающим его материальную аутентичность, пространственную композицию, а также неизменность элементов оборудования, оснащения и др. При этом собственники и пользователи домов (квартир), являющихся памятниками культуры, обязаны оформить паспорта на фасады объектов. Если же собственник и госорган не пришли к единому мнению относительно паевого участия в ремонте, реставрации фасада, то любые работы на объекте запрещаются.

Несоблюдение предписаний закона грозит владельцу пребыванием в заведении, от которого народная мудрость рекомендует не зарекаться. «Санкцией за осуществление перепланировки или реконструкции квартиры в доме-памятнике архитектуры без разрешения, в случае если это повлекло уничтожение, разрушение или порчу памятников истории или культуры, согласно ст. 298 Уголовного кодекса Украины, является штраф до ста необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или ограничение свободы на срок до трех лет», – отмечает Максим Назаренко.

 

Отметим также, что в соответствии с Конституцией Законом «Об охране культурного наследия» допускается возможность принудительного отчуждения памятника культуры по решению суда в случаях, когда собственник нехозяйственно относится к принадлежащему ему памятнику при условии предварительного и полного возмещения его стоимости. Кроме того, были внесены изменения в Закон «О временном запрете приватизации памятников культурного наследия». Согласно этим изменениям владельцев квартир в домах, являющихся памятниками архитектуры, обяжут заключать с властями соглашения о соблюдении правил содержания объектов, охраняемых государством (Заключение и выполнение предварительного и охранного договоров на памятник (его часть) включается в условия его приватизации, невыполнение которых по вине собственника памятника (его части) влечет за собой расторжение договора купли-продажи памятника (его части)).

 

Я ПАМЯТНИК СЕБЕ…..КУПИЛ

 

Статус жилья «памятник архитектуры» определенно способствует продаже квартиры. По мнению специалистов, в будущем спрос на дома, являющиеся памятниками культуры, не уменьшится. Ведь главное преимущество таких зданий в том, что они расположены в центральных престижных частях города. И потенциальных покупателей не испугают ни траты на реставрацию, ни текущие расходы на поддержание объекта в надлежащем состоянии. Правда, стоит учесть, что человеку, проживающему в доме-памятнике архитектуры, придется отказаться от многих благ цивилизации, доступных гражданам, которые владеют неименитым жильем. Ведь по закону даже пластиковые окна для таких зданий – табу, а косметический ремонт нужно будет согласовывать с архитектурным надзором. В некоторых европейских странах городские муниципалитеты доплачивают тем, кто живет в домах исторического наследия, чтобы хоть как-то возместить «комфорт проживания в таком здании». Однако в Украине на такую субсидию владельцам не стоит рассчитывать.

Как сообщили юристы, на текущий момент для осуществления купли-продажи квартиры в доме-памятнике архитектуры никаких дополнительных, специальных документов не требуется. Для нотариального заверения договора купли-продажи достаточно лишь извлечения из реестра бюро технической инвентаризации, подтверждающего право собственности продавца на квартиру. «Что же касается цен на такое жилье, то поскольку оно зачастую расположено в центральной части города и имеет сравнительно большие габариты (высота потолков, площадь), его стоимость может быть существенно выше аналогичного варианта в доме, не являющемся архитектурным памятником, – считает Максим Назаренко. – С другой стороны, необходимо отметить, что квартиры в домах-памятниках архитектуры в основном требуют ремонта и часто не соответствуют требованиям потенциального покупателя по отношению к такому жилью (современное электрооборудование, вентиляция). Эти факторы могут повлиять на снижение цены на квартиру». Однако в целом тенденция такова, что историческое жилье с возрастом будет только дорожать. И хозяин архитектурно-художественного шедевра минувшей эпохи будет оставаться в выигрыше.

 

Евгений Галя, юрист агентства недвижимости «Планета Оболонь»

 

На каждый объект культурного наследия, который предлагается соответствующим органом охраны культурного наследия для внесения в Реестр, составляется соответствующая учетная документация, которая подлежит постоянному хранению в этом органе.

 

Соответствие каждого объекта культурного наследия необходимым критериям оценивается научными (учеными) советами учреждений и организаций, деятельность которых связана с охраной культурного наследия. По результатам оценки оформляется протокол, где указывается каким именно критериям отвечает каждый объект культурного наследия. Протокол направляется центральному органу исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия, который в пятидневный срок передает его вместе с учетной документацией на рассмотрение образованной в этом органе экспертной комиссии.

Экспертная комиссия готовит в пятидневный срок вывод относительно объекта культурного наследия. Вывод подлежит утверждению методическим научным советом центрального органа исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия.

 

Максим Назаренко, адвокат Адвокатского объединения«Волков и Партнеры»

 

Законодательной базой, регулирующей правоотношения в сфере архитектурных памятников, являются Закон Украины «Об охране культурного наследия», Закон Украины «О временном запрете приватизации памятников культурного наследия» и принятые в их исполнение подзаконные акты.

 

Правила содержания памятников архитектуры установлены статьей 24 Закона Украины «Об охране культурного наследия». «В соответствии с ними собственник или пользователь памятника обязан содержать памятник в надлежащем состоянии, своевременно проводить ее ремонт, защищать от повреждения, разрушения или уничтожения, заключить охранный договор с соответствующим органом охраны культурного наследия.

 

Специальных правил проживания для жильцов домов, являющихся памятниками архитектуры, нет. Правила проживания регламентированы только Жилищным кодексом УССР 1986 года.

 

Светлана Степанюк Юрист Международной юридической компании «Александров и партнеры»

 

К сожалению, можно констатировать факт, что существующие в Украине памятники архитектуры не получают надлежащей защиты со стороны уполномоченных государственных органов и должностных лиц, в чью компетенцию входит создавать соответствующий режим сохранения культурного наследия Украины. Часто мы являемся свидетелями того, как дома, которые причислены к памятникам архитектуры, перестраиваются в соответствии с нуждами владельцев помещений в таких зданиях, а также для определенной хозяйственной деятельности, которая ведется в таких сооружениях.

 

Можно утверждать, что закон предусматривает определенные требования к памяткам архитектуры, к которым причислены и жилые дома-памятники архитектуры. Несмотря на то что данные объекты могут быть в частной собственности, ведется строгий их реестр и контроль их эксплуатации. Но исполняются ли на деле данные нормы права – остается вопросом.