Зинаида Габриэль: Как работает система кооперации риэлторов в Канаде

На украинском рынке риэлторских услуги ведутся дискуссии относительно целесообразности принятия закона о риэлторской деятельности или альтернативного документа, в котором будут прописаны четкие правила работы для всех агентов. В том числе, и то, кто должен оплачивать работу риэлтора.

Читайте также: Продажа залоговой недвижимости в Украине под запретом

Риэлтор компании Central City Realty Зинаида Габриэль на своей странице Facebook рассказала о том, как решают вопрос раздела комиссионных в Канаде.

«Изначально, я не планировала затрагивать эту тему в разделе «Законодательное регулирование профессиональной деятельности риэлторов», потому что МЛС не имеет ни какого отношения к этому закону, но, один очень интересный комментарий в ФБ, неожиданно связал их в один узел…

Вы вероятно знаете, что МЛС (multiple listing system) – это система кооперации риэлторов при продаже объектов недвижимости путем добровольного раздела комиссионных. То есть, МЛС - это ни что иное как маркетинговый инструмент риэлторов. Созданный в 50-х Канадской Ассоциацией Риэлторов, сегодня он “рулит” всем РН Канады (более 90% всех сделок страны).

В этой статье речь пойдет о возможности "предательства" интересов покупателя со стороны его собственного риэлтора. Если агент продавца платит комиссионные агенту покупателя, то разве не возникает возможность “коммерческого подкупа” последнего? ...а вот эти вопросы уже на прямую касаются Закона.

Закон говорит что риэлтор – это агент своего клиента (продавца или покупателя) со всеми вытекающими из этого фидуциарными обязанностями. В частности обязанность “абсолютного доверия”, за нарушение которой федеральным законодательством предусмотрено серьезное наказание, вплоть до тюремного заключения.

Читайте также: Зинаида Габриэль: Как обучают риэлторов в Канаде?

Поэтому, изначально, в системе МЛС покупатели не имели своих агентов. Все агенты были агентами продавца: или listing agent – агент, который изначально заключил МЛС договор с продавцом, или ко-оперирующий агент (который приводил покупателя) и с которым Listing agent заключал договор о кооперации (автоматически через МЛС).

Хотя покупатели при этой системе никогда ни каких комиссионных «своим агентам» не платили, и никакого договора с ними НЕ подписывали, у них возникала «уверенность» что это «их агент», и за долгое время общения (а тот, кто работает с покупателями знает каким глубоким и долгим это общение может быть) они делились с ними личной информацией, которая могла (и согласно закону должна была быть) использована «их агентом» в пользу единственного клиента в этой сделке – продавца!

Так продолжалось до 1995 года, когда наконец-то ввели «Buyer agency» - Агентство покупателя. С этого времени, теперь и покупатель может подписать договор с риэлтором, который теперь является его агентом, со всеми вытекающими от сюда фидуциарными обязанностями. Теперь этот риэлтор обязан защищать интересы именно его (покупателя)… ну а как же комиссионные? А это зависит. Если недвижимость предлагается через МЛС (а 92% так и есть), то агент-покупателя может получить комиссионное вознаграждение от агента-продавца, если нет, то покупатель сам должен заплатить ему за предоставленную услугу (прописанную в договоре). Поэтому покупатели только рады, что бы их агент искал им подходящий объект прежде всего в МЛС.

Читайте также: Зинаида Габриэль: Как продают недвижимость в Канаде

На рынке МЛС Канады обычно представлено в два раза больше объектов, чем востребовано. Поэтому риэлтор может предложить любой из них своему клиенту-покупателю, и биться с агентом-продавца за самые лучшие условия для своего клиента. Ему нет интереса (плюс это противозаконно) «предавать» интересы своего клиента, потому что каждый агент- продавца предлагает ему те же самые условия.

Тотальное распространение системы МЛС с одной стороны, является гарантией «ровного поля» для всех игроков, но с другой – поводом для антимонопольного разбирательства со стороны Верховный Суда Канады… но это уже совсем другая тема».