Зодчество в действии
У любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, удовлетворяются требования, предъявляемые к проекту. Поэтому в процессе управления инвестиционно-строительным проектом необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта. Об этом — в эксклюзивном интервью генерального директора генподрядной строительной компании «ПаКо» Панченко Валерия Валентиновича.
Какие составляющие строительного проекта?
Строительный проект — это продукт, получаемый в результате строительства. Результатом (продуктом) строительного проекта можно назвать застройку нового городского жилого района и строительство склада маленькой пекарни. И при этом каждый из этих объектов подпадает под термин «строительный проект», просто масштабы их разные и, соответственно, разные количественные составляющие.
Очень приятно широким жестом руки указать на продукт твоей работы, твоих творческих и физических усилий, получив при этом моральное и материальное удовлетворение.
Каковы цели и задачи строительного проекта?
Цели и задачи строительного проекта обозначаются в самом начале, когда идея только приходит в голову, в зависимости от возникающих потребностей в данный период времени.
Человек всегда хотел гордиться своей работой, окружать себя красивыми вещами, и ему необходимо находиться в приятном и защищенном месте. Зодчество как раз и дает такую возможность. Зодчество — масштабное творчество, воплощенное в материале, с возможностью функционального использования и получения прибыли. Это один из идеальных вариантов применения своих сил, средств и способностей. Поэтому так много разнообразия внешнего. Но все в нашем мире подчинено четкой цели и своей задаче. Строительный проект не исключение, даже наоборот: торгово-развлекательный центр, жилье, промышленное строительство — до момента начала функционирования объекта, строительство таких разных по назначению объектов совершенно друг от друга не отличается, так как их жизненные циклы (мне проще обозначить их стадиями проекта) содержат в себе одинаковый набор составляющих.
Строительный проект, как человек, должен родиться, вырасти, обрасти знаниями и прийти к своей зрелости. Зрелостью будем считать начало функционирования объекта по своему назначению. Можно выделить пять крупных стадий или жизненных циклов строительного проекта: предпроектная проработка (концептуальные решения направленности проекта, стадия «эскизный проект»), проектирование и согласование (стадия «проект», рабочая документация), реализация проекта (строительство), завершение работ (ввод объекта в эксплуатацию) и начало функционирования.
Назовите, пожалуйста, участников и окружение строительного проекта?
В зависимости от масштаба, назначения, объема строительного проекта корректируется и количество участников, и разнообразие окружения. Так, например, ООО «ПаКо», являясь генподрядной организацией, как правило, входит в проект еще на стадии проектирования и доводит его до ввода в эксплуатацию. В строительных проектах, где компания выступает не только генподрядчиком, но и инвестором, участие начинается еще на первой стадии проекта — предпроектной подготовке.
В общем случае участниками осуществления строительного проекта являются:
Также в реализации строительного проекта, кроме вышеперечисленных, участвуют другие заинтересованные стороны, которые прямо или косвенно влияют на течение и результат строительного проекта: поставщики материалов, механизмов, оборудования; различные лаборатории, подтверждающие правильность выполнения работ, качество используемых материалов; контролирующие органы (например, экологи, пожарная инспекция); инжиниринговые структуры; координаторы процессов; конечные потребители.
Какие основы методологии управления строительными проектами присущи Вашей компании, и существует ли системная модель управления проектами в строительстве?
Любой процесс, не исключая строительный, — живой организм, обеспечение которого меняется в соответствии с этапом, жизненным циклом. Мастерство руководителя проекта — направить фактическое течение проекта по запланированному руслу и минимизировать отклонения от него. ООО «ПаКо» обладает специалистами высокого уровня, которые ведут, зачастую, несколько проектов. Мы привыкли к частым просьбам заказчика помочь ему в планировании не только течения строительного проекта, но и в планировании этапов строительства, его финансовых затрат, проведении тендеров на поставку материалов, расчете необходимых человеческих ресурсов и т. д. То есть, мы предоставляем не только услуги по проектированию и строительству объектов, но и инжиниринговому сопровождению проекта в целом. Чем сложнее задача, тем интереснее решение.
Однозначно ответить, что в строительстве приняты только такие-то и никакие другие методы ведения строительного проекта, нельзя. Существуют разные варианты. Например, распространен метод «под ключ», где все работы выполняются генподрядной компанией, она выступает руководителем проекта до момента ввода объекта в эксплуатацию. Этот метод очень удобен для инвестора и заказчика, т. к. отслеживание выполнения работ и финансовых затрат сопоставляются по процентным показателям, по заранее составленным планам и проектам.
При отсутствии четких проработок либо окончательного видения объекта заказчиком, существует поэтапный метод, когда проработка этапов строительства идет в строгой последовательности с указаниями заказчика. В этом случае за финансовые затраты отвечает только заказчик. Руководитель проекта увязывает составляющие проекта в соответствии с поставленной задачей. Как правило, в таких случаях цена составляется только на текущий процесс и не подвергается изменениям из-за коротких сроков его действия.
Средним между этими двумя случаями является проект, который проработан не так тщательно, как в первом случае, и много более чем во втором, но имеет недочеты, устаревшие данные, отсутствие проектов, замену решений и материалов. В этом случае имеет место смешение двух стилей. Для того чтобы облегчить задачу, иногда оговаривают примерную сумму финансирования, в рамках которой потом принимаются проектные решения. Идет расчет на среднерыночный расчет стоимости 1 м2 или 1 м3 застройки. Наша компания в своей работе сталкивается со всеми вышеизложенными методами, зачастую даже с их вариациями.
Каковы критерии успешности осуществления проектов в строительстве?
Хотелось бы ответить — честность и энтузиазм, но на голом энтузиазме далеко не заедешь, а с честностью иногда люди борются. Профессионализм — это обязательно. Своевременное финансирование, грамотный подбор исполнителей, качество используемых материалов, механизмы, позволяющие сделать абсолютно все необходимые работы — вот те критерии, которые необходимы для успешной работы. Со стороны заказчика и инвестора — это еще инвестиционная и финансовая привлекательность проекта, престиж и современность, а главное — своевременность данного проекта и честность его участников.
Компания «ПаКо» старается возродить старую традицию — быть хозяином своего слова и работать на совесть. Отрадно, что данное стремление нашим коллективом поддерживается полностью.
Могли бы Вы на примере конкретного объекта коммерческой недвижимости охарактеризовать возможные схемы финансирования строительных проектов?
Сложный вопрос. Сложный, потому что схемы финансирования различны и меняются, как времена года. Ситуация такова, что к любому инвестору сегодня относятся, как к хрустальной вазе. И это именно сегодня. Любой инвестор, вкладывая деньги в проект, хочет получить прибыль. Жаль, что иногда, в угоду прибыли, инвестор пытается отдать идею проекта. Уверен, что это неправильно.
Инвестор может быть один, а может быть несколько. В зависимости от этого корректируется схема финансирования. Для каждого конкретного случая она своя и является коммерческой тайной компании.
Как осуществляется формирование плана капитальных вложений (оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов, денежные потоки, учет инфляции)?
Да, действительно, учет инфляции на сегодня — самый важный процесс. Такого роста инфляции ни один учебник не предполагал. Эффективность инвестиционно-строительных проектов учитывается на стадии предпроектной подготовки строительного проекта. Здесь вступают в силу критерии, о которых говорилось выше — привлекательность объекта, современность, своевременность, необходимость.
Мы стараемся идти в ногу со временем. На основе этого происходит оценка эффективности инвестиционных строительных проектов. Далее, согласно плану реализации проекта, его этапов и графиков выполнения работ, закупки материалов, передвижения механизмов и человеческих ресурсов планируются денежные потоки, т. е. сколько денег, когда нужно и из каких источников их можно привлечь. Но вся эта тщательная проработка может разбиться о процент роста инфляции. Жаль, что реальную величину процента инфляции официальные источники не отражают, поэтому риски строительного бизнеса гораздо выше расчетных.
В заключение хочу пожелать всем коллегам, участникам строительного проекта, удачи, стойкости, комфортной работы и внутреннего благородства. Тогда, даже на тонких уровнях, ваше детище — ваш проект, будет привлекательным и максимально выгодным.
