Друге життя столичних недобудов на прикладі житлового комплексу 4U

За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, у столиці влітку 2021 року нараховувалось близько 125 проблемних об’єктів. Очевидно, що деякі з них ніколи не дочекаються заселення: занедбані та неправильно законсервовані об'єкти, в яких продано більшу частину житла, нерентабельні для приватних забудовників. Однак зустрічаються й щасливі фінали. Журналісти порталу Domik.ua дослідили історію одного столичного довгобуду — житлового комплексу 4U, з'ясували, чому саме ним зацікавився девелопер Really Building та що представляє собою проєкт у 2021 році.

Історія будівництва

Зведення будівлі на вул. Академіка Булаховського почалося в 2015 році. Замовником будівництва виступав Інститут технічної теплофізики НАН України, забудовником — ВП «Побутрембудматеріали», генеральним підрядником — ТОВ «Апельсин». За однією з версій, тут будували житловий комплекс для співробітників інституту, за іншою — експериментальний корпус того ж інституту. Точно лише відомо, що гроші приватних інвесторів до будівництва не залучались. У 2016 році зведення об'єкта було зупинено. Причин було багато, одна з головних — зміна структури власності компанії-забудовника. На той момент був готовий монолітний каркас 27-поверхової секції, викладено частину зовнішніх стін, засклено віконні отвори перших поверхів.

Деякий час на будівельному майданчику не спостерігалося ніяких змін. Оскільки ошуканих інвесторів не було, ніхто не цікавився його долею та не влаштовував пікетів під держадміністрацією чи Київрадою — він просто височів над вулицею Булаховського німим докором недбалим забудовникам.

У 2017 році на недобудову звернув увагу столичний забудовник Really Building. Те, що в проєкті не продавалась нерухомість, зіграло йому на руку: девелопер зробив висновок, що добудова комплексу стане економічно доцільною для нього. Наприкінці 2017-го компанія прийняла рішення про викуп корпоративних прав даного об'єкта та його добудову.

Новий етап житлового комплексу 4U

Це на словах звучить просто: вирішили добудовувати — і добудували. Насправді все відбувалося набагато складніше. «Ми почали з проведення необхідних експертиз та дослідження технічного стану будинку та аудиту всіх документів, — розповідає комерційний директор Really Building Анна Мурашенко. — Виявилось, що будинок на той час перевищував норми висотності. Наша команда узгодила цей момент з усіма необхідними структурами — Державною авіаційною службою, Украерорухом тощо. Зараз всі висотні точки погоджені, ми маємо всі належні дозволи. Крім того, треба було змінити цільове призначення землі, що було «для досліджень та розробок». Частково ми привели її у відповідність до містобудівної документації. Чому частково? Тому що земельна ділянка велика — більша 6 га. Вона знаходиться в постійному користуванні. Для будівництва ж вказаного комплексу в межах цієї ділянки виділений майданчик до 1 га. Змінити цільове призначення усієї ділянки неможливо, та й не треба. Тому ми включили частину земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт, у детальний план території (ДПТ), який очікує свого затвердження. Вже маємо висновок Київгенплану про те, що ми пройшли всі слухання, експертизи, й останнє слово залишається за Київрадою. Після затвердження детального плану буде приведена у відповідність містобудівна документація, і нашій земельній ділянці після виділення її в окрему земельну ділянку буде присвоєний кадастровий номер та змінено цільове призначення». 

Крім вирішення питань з документацію, перегляду потребували й технічні характеристики будівлі. Новий забудовник залишив незмінною тільки поверховість ЖК, змінивши планування, фасадні рішення, а також матеріал зовнішніх стін. «Стіни були виконані з шлакоблоку, — згадує Анна Мурашенко, — з маленькими вікнами з пожовклим від часу профілем, що були розташовані майже під стелею. Ми прийняли рішення викласти стіни більш сучасним матеріалом — газоблоком, а вікна зробити панорамними». Тож на будмайданчику на Булаховського закипіла робота: будівельники розбирали аварійні конструкції та зовнішні стіни, замінюючи їх на нові. А забудовник представив громадськості новий проєкт — житловий комплекс 4U.

Технічні характеристики новобудови

Згідно з новим проєктом, житловий комплекс 4U буде складатися з двох 27-поверхових будинків, по дві секції в кожному. Зводиться новобудова за традиційною монолітно-каркасною технологією. Зовнішні стіни викладаються газоблоком завтовшки 200 мм, а внутрішні — 100 мм. Фасади будуть утеплюватися мінватою, а далі оздоблюватися декоративним тинькуванням. На даху будинку облаштують котельню, тож опалення в комплексі буде автономним.

Житловий комплекс будується на ділянці площею 1 га, тож тут знайдеться місце не лише для житлових будинків, а і для супутньої інфраструктури. Для неї забудовник виділить приміщення на перших поверхах (загальна площа — 628 кв. м), а також у окремому офісно-торговельному центрі. Вже відомо, що в ньому відкриються супермаркет, аптека, дитячий садок, спортивна зала, хімчистка, зоомагазин, поштовий та банківський відділки. 

Офісно-торговельний центр буде двоповерховим та разом із житловими будинками створить всередині комплексу візуально закрите подвір'я, на якому буде облаштовано дитячий майданчик, зону відпочинку та вигулу собак. Ця територія буде знаходитись під відеоспостереженням  та охороною. Перевершуючи очікування від звичного комфорт-класу, забудовник запланував дизайнерські вхідні групи з м'якими меблями, живими рослинами та сучасними предметами інтер'єру. Кожного мешканця та гостя зустрічатиме консьєрж, якому можна буде доручити дрібні справи — замовлення таксі або отримання посилки від кур'єра. Автівки мешканці комплексу зможуть залишати на п’ятирівневому наземному паркінгу.

У першій секції планується 350 апартаментів, всього у житловому комплексі їх буде близько 1400. Така кількість досягається невеликою площею житла: найменший «смарт» в ЖК 4U — це 18,5 кв. м. Площа найбільшої трикімнатної квартири складає 105,9 кв. м, але таких планувань передбачено лише одне на кожну секцію.

Придбати житло в 4U можна у двох варіантах: без оздоблення та з готовим ремонтом. Перший варіант — це стандартна для більшості столичних новобудов схема, за якою власнику залишають цементно-піщану стяжку на підлозі, стіни без оздоблення, розводку електрики до розподільного щитка та встановлені вхідні двері, радіатори, склопакети. Про другий варіант варто розповісти докладніше.

Квартири з ремонтом «під ключ»

Послуга ремонту «під ключ» — досить рідкісна на вітчизняному ринку нерухомості. За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, її пропонують в 32 з 679 новобудов столиці, та й більшість із цих пропозицій — це ремонт, що не включає меблів, предметів інтер'єру тощо.

Забудовник ЖК 4U пропонує своїм інвесторам ремонт «під ключ» — тобто з технікою та меблями, які входять у вартість. Пропонується чотири варіанти оздоблення на вибір: Scandy Grey, Scandy White, Elegant White та Elegant Beige. Кожна категорія включає в себе варіанти «стандарт» та «комфорт» — дизайн у них однаковий, але комплектація техніки, сантехніки різна. Вартість «стандарту» складає $400/кв. м, «комфорту» — $450/кв. м.

Комплектація апартаментів в ЖК 4U з ремонтом «під ключ» 

Скільки коштує нерухомість в ЖК 4U

Треба зауважити, що  вся нерухомість у житловому комплексі на Булаховського — це апартаменти. «Зараз ми здійснюємо низку заходів, спрямованих на переведення апартаментів у житловий фонд на стадії будівництва. Підставою для цього слугує роз’яснення розробника ДБН про вказану можливість переведення, а також розроблена проєктна документація (ДПТ) із зміни цільового та функціонального призначення земельної ділянки під житлову забудову», — пояснює Анна Мурашенко.

У липні поточного року вартість квадратного метра однокімнатного житла в 4U стартує від 24 050 грн, двокімнатного та трикімнатного — від 22 150 грн.

Невелика площа квартир, піша досяжність до метро (800 м до станції «Академмістечко»), сучасний зовнішній вигляд та вся необхідна інфраструктура сприяють тому, що нерухомість в 4U користується попитом у інвесторів. Забудовник навіть підрахував на сайті комплексу орієнтовну дохідність проєкту: так, квартира в першій секції на стадії завершення будівництва додасть у вартості +33%, житло у другій секції — +50%. Станом на липень поточного року в першому будинку ЖК 4U продано 90% нерухомості.

Після здачі комплексу керуюча компанія запропонує власникам перекласти всі клопоти, пов'язані з орендою, на свої плечі. Цю опцію партнер забудовника Simple Investments Ltd залучив із свого досвіду роботи з ізраїльськими інвесторами, які купують нерухомість у Києві в якості пасивного доходу. Так, кожен власник зможе доручати керуючій компанії все, що пов'язано з управлінням нерухомістю: страхування, пошук орендарів, підписання договору, контроль виконання умов тощо. Йому ж залишається найприємніше: отримувати стабільний дохід, який забудовник обіцяє не менше 12-15% річних. 

Висновки

На будівельному ринку Київщини працює близько 150 забудовників. У портфелях одних — десятки проєктів і мільйони квадратних метрів житла, за спиною інших — один-два будинки. Однак мало хто з них вирішує братись за довгобуди й власноруч покладати на себе пов'язані з ними проблеми, адже будувати з нуля — простіше й більш рентабельно.  Компанія Really Building — один із забудовників, що зайняли цю нішу. В 2021 році девелопер завершив будівництво та  ввів в експлуатацію ЖК Henesi House, історія якого тривала більше 20 років. Зараз компанія займається добудовою ще двох колишніх довгобудів — ЖК 4U на Академмістечку і ЖК Aquamarine в місті Українка Обухівського району. Подібні кейси вселяють надію на те, що рано чи пізно всі столичні довгобуди отримають другий шанс і нарешті будуть завершені.

Дізнатися більше про перебіг будівництва на об'єкті та поставити запитання представникам відділу продажу можна на форумі ЖК «Фо Ю». 

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021