І сміх і гріх: чому новина про знесення «хрущовок» китайцями так сколихнула користувачів

1 квітня 2021 року на порталі Domik.ua була опублікована стаття «Хрущовки» замінять на «кличковки»: на місці радянських п'ятиповерхівок зведуть китайські хмарочоси». У ній журналісти заявляли: за інсайдерською інформацією, реновацію застарілого житла столиці здійснюватиме китайський девелопер. Він забудує Київ хмарочосами, які за аналогією з «хрущовками» назвуть «кличковками».

Незважаючи на те що стаття стала першоквітневим жартом редакції, вона отримала широкий резонанс у соцмережах. Це продемонструвало, що в суспільстві сформувалася гостра необхідність у тому, щоб міська влада нарешті зайнялася питанням реновації «хрущовок». Редакція порталу розібралася, що заважає повноцінно запустити цей процес і якої думки дотримуються українські забудовники.

Реальний стан столичних «хрущовок»

У першоквітневому матеріалі жартівливий характер носила тільки інформація, яка стосувалася планів китайського девелопера забудувати Київ хмарочосами. Всі інші дані відповідають дійсності. Так, за даними Департаменту будівництва та житлового забезпечення, в столиці дійсно налічується 5 395 «хрущовок». Загальна площа квартир у таких будинках складає 12,3 млн кв. м.

Ці будинки знаходяться в різному технічному стані. Деякі з них більш-менш придатні для проживання, інші потребують знесення станом «на вчора». Один із яскравих прикладів — п'ятиповерховий будинок на Мілютенка, 23а, прозваний у народі «будинком-вбивцею». Журналісти Domik.ua побували там в минулому році, виявивши жахливий стан під'їздів і санвузлів, цвіль у всіх можливих місцях та гнилі комунікації. «За кілька років у нас в будинку померло близько 20 осіб. Усі з різних причин — хто від раку, хто від туберкульозу, хто від серцевої недостатності. Але в легенях кожного з них виявили цвіль», — розповіла журналістам місцева мешканка.

Ще один приклад — «хрущовка», що розташована на проспекті Перемоги, 9. Її в столиці називають «пізанською вежею». По будинку багато років тому пішли тріщини, й він почав просідати в ґрунт. Його намагалися зміцнити залізними балками, але це не допомогло. Мешканці скаржаться, що металопластикові склопакети лопаються, дверцята шафок не закриваються, а по стінах у місцях тріщин йде цвіль.

Дахи, що протікають, тріщини в стінах, просідання фундаменту, зношені мережі — проблеми більшості столичних «хрущовок». У подібних будинках, за даними Департаменту будівництва, живе 566 732 людини.

Що у цей час робить влада?

Про необхідність реконструкції застарілого житлового фонду чиновники говорять уже близько 15 років. У 2006 році Верховна Рада прийняла першу редакцію закону «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». У ньому було вперше визначено, що взагалі вважається застарілим житлом, за чиї гроші повинні будуватися нові будинки, що таке маневрений житловий фонд тощо.

Відтоді закон доробляли, виправляли та заново приймали ще шість разів. Остання його редакція була затверджена в жовтні 2020 року. Шість редакцій — і жодної реконструйованої «хрущовки» за 15 років. У березні нинішнього року Міністерство розвитку громад і територій оголосило про проведення консультацій з громадськістю чергового проєкту закону «Про комплексну реконструкцію».

Ілюзія роботи створюється і на рівні місцевої влади, яка приймає детальні плани територій з урахуванням зносу «хрущовок». Так, в 2016 році в Київській міськраді затвердили детальний план території в межах вулиць Мілютенка, Шолом-Алейхема, Братиславської та Лісового проспекту. У ньому, серед іншого, було передбачено знесення восьми будинків застарілого житлового фонду та зведення на їх місці сучасних житлових комплексів. У перелік «хрущовок» під знесення увійшов і відомий «будинок-вбивця» на Мілютенка, про який ми згадували вище. На його місці міська влада запланувала зведення новобудови з підземним паркінгом. Мешканці «хрущовки» повинні були, за задумом чиновників, отримати квадратні метри в новому будинку, побудованому в цьому ж районі.

Справа навіть зрушила з мертвої точки — за реалізацію проєкту взялося комунальне підприємство (КП) «Спецжитлофонд». У 2019 році КП почало зведення на розі вулиць Мілютенка та Шолом-Алейхема новобудови, що отримала назву ЖК Forest. Планувалося, що мешканці «хрущовки» на Мілютенка отримають тут квартири вдвічі більшої площі, ніж їх попереднє житло. Здати першу чергу житлового комплексу забудовник обіцяв у кінці нинішнього року, але судячи з темпів будівництва, зробити це йому навряд чи вдасться. Власники квартир на Мілютенка стверджують, що на даний момент з ними ніхто не зв'язувався для обговорення деталей майбутнього переїзду.

Що не так із законом «Про комплексну реконструкцію»?

Чому такими повільними темпами рухається реконструкція «хрущовок» в столиці? Експерти ринку називають дві головні причини: економічна невигідність і слабка законодавча база. У даному випадку друге тягне за собою перше.

Як ми вже писали, на даний момент йдуть громадські обговорення нового проєкту закону «Про комплексну реконструкцію». Основні нововведення, які чиновники внесли в дану редакцію, полягають у наступному:

• для проведення реконструкції достатньо 75% голосів мешканців будинку (у чинному законі — 100%);
• прописана можливість реконструкції старих і аварійних будинків різної висотності, а не тільки до 5 поверхів;
• передбачені різні варіанти відселення, зокрема максимальна відстань, на яку може проводитися відселення;
• розширено перелік джерел фінансування проєктів.

Багато уваги в новому законопроєкті приділено розмежуванню сфер відповідальності держави і компанії-забудовника. На плечі місцевої влади лягає планування комплексної реконструкції кварталів; затвердження містобудівної документації; створення інфраструктурних об'єктів і благоустрій території; передача нових житлових площ власникам.

Тим часом в обов'язки компанії-забудовника входить:

• розробка проєкту комплексної реконструкції кварталів;
• отримання всіх необхідних дозвільних документів на будівництво на загальних умовах;
• надання частини квартир у нових житлових комплексах власникам житла в будинках, що підлягають знесенню;
• утилізація відходів і вивіз будівельного сміття, яке залишиться після знесення будинків;
• документальне підтвердження обсягів власних та/або залучених інвестицій відповідно до показників вартості одного гектара території забудови;
• зведення житлових комплексів із дотриманням нових Містобудівних норм, в яких прописаний необхідний рівень інсоляції, озеленення двору, кількості паркомісць, інклюзивність та інше;
• створення маневреного житлового фонду до початку реконструкції кварталів;
• підключення за власний рахунок у місячний термін квартири до телефонного зв'язку, якщо попередня квартира власника була до неї підключена;
• виплата грошової компенсації власникам нежилих приміщень або рівноцінний обмін. Наприклад, якщо забудовник зніс гараж, то повинен виплатити власнику його ринкову ціну або надати місце на новому паркінгу;
• оплата послуг нотаріуса під час підписання прав власності.

Все перераховане — не повний перелік обов'язків, покладених на плечі девелоперів. Це пояснює, чому забудовники не поспішають брати участь у реновації застарілого житлового фонду столиці.

Що думають забудовники?

Столичні девелопери погоджуються з тим, що місто потребує реновації застарілого житла. «Хрущовки застаріли фізично та морально, кияни заслуговують на нове комфортне житло», — говорить голова правління-президент компанії «Київміськбуд» Ігор Кушнір. Він називає головною умовою успішної реновації створення чіткої законодавчої бази. «Наявність такої дозволить реалізувати проєкт максимально швидко та прозоро, що важливо для компаній, які будуть цим займатися, а отже й для міста в цілому», — стверджує Ігор Кушнір.

З ним погоджується директор із виробництва SAGA Development Ігор Райков. «Для того щоб комерційні девелоперські компанії зацікавились участю в подібних проєктах, повинно бути як мінімум дотримано таке: чіткі та прозорі умови конкурсу; здійснення містом реконструкції міських мереж і гарантія підключення до них будинків, що реконструюються або будуються в рамках проєкту; прозора процедура введення в експлуатацію; активна участь міста в комунікації з містянами, які проживають у кварталах, що потребують реновації», — вважає представник девелопера. 

В інвестиційно-будівельній компанії «Обрій» вважають, що головною умовою початку реновації є доопрацювання законопроєкту, в якому залишилося багато слабких місць. «Наприклад, проєкт зобов'язує інвестора забезпечити власників нежитлових приміщень у застарілому житловому фонді рівноцінними приміщеннями в межах території реконструкції. Альтернатива — тільки грошова компенсація, але немає чіткої формули розрахунку з мешканцями. І про захист інтересів наймачів нежитлових приміщень у застарілому житловому фонді в проєкті теж не згадується.

Не прописана й процедура знесення, а також утилізації старого житлового фонду. Для реалізації останнього потрібні заводи з переробки будівельного сміття. Незрозумілим також залишається питання оплати нотаріальних послуг для оформлення прав власності мешканців, переселених у стартові будинки. А оскільки в проєкті закону між інвестором-забудовником і органами місцевого самоврядування стоїть «або», то, швидше за все, це буде почесним обов'язком першого». 

Потенційно компанія «Обрій» зацікавлена взяти участь у програмі реновації, але тільки за створення максимально прозорих умов. На жаль, поки що їх немає. «За актуальною на сьогодні редакцією закону в найближчі три роки я не бачу старту реалізації об'єктів за даною програмою», — констатує представник забудовника.

Скільки коштує реанімація «хрущовки»

Ми підрахували, скільки умовно коштуватиме зведення новобудови на місці застарілого будинку. У розрахунках не враховували вартість робіт зі знесення старого будинку і утилізацію сміття, які також ляжуть на плечі забудовників.

У типовій п'ятиповерховій «хрущовці» найпоширенішої в Києві 480-ї серії з чотирма квартирами на поверсі розташовано приблизно 2 340 кв. м житла. Якщо на цьому ж місці побудувати замість п'ятиповерхового 20-поверховий будинок, то отримаємо близько 9 360 кв. м житлових площ. Наприкінці минулого року Мінрегіон розрахував собівартість будівництва житла. За даними відомства, середня вартість зведення квадратного метра в столиці дорівнює 15 465 грн. Виходить, що собівартість будівництва 20-поверхового будинку умовно становить 145 млн грн.

Оскільки 25% побудованого житла буде передано колишнім мешканцям «хрущовок» безкоштовно, до загальної суми собівартості додаємо 36 млн грн — так, навантаження за безоплатно отримані квартири ляже на плечі інвесторів, адже ніхто не обіцяє забудовнику компенсувати цю суму. Отримуємо 181 млн грн — у стільки умовно обійдеться забудовнику зведення 20-поверхового будинку. Щоб не просто побудувати його, але і заробити, забудовнику потрібно буде додати до собівартості як мінімум 30% націнки — це 54 млн грн. Разом виходить 235 млн грн і 7020 кв. м під реалізацію. Отже, приблизна ціна квадратного метра складе 33 475 грн. За ці гроші покупець нерухомості може розраховувати як мінімум на «комфорт плюс» або навіть на бізнес-клас. Отже, забудовник повинен буде не просто побудувати житловий комплекс із типовими плануваннями, невиразними фасадами і стандартним дитячим майданчиком у дворі. Щоб зацікавити інвесторів, він зобов'язаний запропонувати їм ексклюзивні фішки — дизайнерські лобі, які охороняються, сучасні зони відпочинку.

Як вирішують проблему в Європі?

Після Другої світової війни зруйнованими виявилися не тільки радянські, але і європейські міста. Щоб надати людям хоч якесь житло в мінімальні терміни, їх також забудовували панельними будинками низької якості. У Франції з 1946-го по 1951 рік було побудовано 500 тис. квартир, в Західній Німеччині — 3,5 млн квартир.

У Німеччині програма реновації застарілого житла стартувала на початку 2000-х. Вона проводилася в кілька етапів і зайняла приблизно стільки ж, скільки робота над законом України «Про реконструкцію» — 20 років. Тут не зносили будинки старої споруди, а капітально реконструювали їх: міняли планування квартир, ремонтували комунікації, утеплювали, вдосконалювали зовнішній вигляд фасадів. На час ремонту будинків людям довелося виїхати з квартир. Їм запропонували тимчасове житло на вибір, і близько 90% мешканців після ремонту повернулися до своїх домівок.

У Латвії пішли іншим шляхом. Місцева влада взяли курс на максимальну енергоефективність. У будинках старої споруди утеплили фасади, замінили системи водо- і теплопостачання — все за рахунок інвестора. Завдяки цьому в будинку стали споживати набагато менше енергії. Однак мешканці ще якийсь час платили за старими тарифами. Отриману різницю постачальники комунальних послуг віддавали інвестору.

Стислі висновки

Проблема реновації застарілого житлового фонду зрушиться з мертвої точки, коли в її вирішенні будуть зацікавлені не тільки мешканці «хрущовок», але також місцева влада і компанії-забудовники. Для цього необхідно:

1. Зробити участь в реновації вигідним для приватних девелоперів: надати їм податкові пільги, доступні кредити, видавати дозвільні документи за спрощеною процедурою.
2. Переглянути законопроєкт «Про комплексну реконструкцію» в частині покладених на забудовників обов'язків. Наприклад, утилізація сміття після знесення будинків — цим точно не можуть зайнятися міські комунальні служби?
3. Доопрацювати законопроект «Про комплексну реконструкцію», зробити його чітким і однозначним. Наприклад, визначити точні критерії, яким повинні відповідати компанії-забудовники, які беруть участь у тендері.
4. Прийняти Генплан столиці, який дозволить уніфікувати забудову Києва.
5. Спільними зусиллями — міста і забудовників — вирішити питання зі створення маневреного житлового фонду.
6. Почати вести роз'яснювальний діалог із власниками житла в «хрущовках». Людям потрібно донести, що процес реновації покликаний не позбавити когось квадратних метрів, а навпаки, поліпшити якість життя.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2021