«Хрущевки» заменят на «кличковки»: на месте пятиэтажек в столице возведут небоскребы

Редакции портала Domik.ua стало известно, что в марте 2021 года между Департаментом градостроительства и архитектуры и китайской строительной компанией Poly Developments and Holdings были достигнуты предварительные договоренности в вопросе реконструкции устаревшего жилого фонда Киева. Журналисты портала выяснили, зачем вообще нужно сносить хрущевки, как это будет происходить и что планируют построить на их месте китайцы. 

Что такое хрущевки и откуда они взялись

Хрущевками называют типовые дома, построенные с 1959-го по 1985 год. За эти 12 лет в Советском Союзе было возведено 290 млн кв. м подобного жилья. В то время между «быстро» и «качественно» выбирали первое, поскольку после Второй мировой войны жилой фонд городов был практически разрушен. Людям нужно было где-то жить, а как жить — вопрос второстепенный. Ноу-хау хрущевок — совмещенные санузлы, низкие потолки и крошечные кухни по 5-7 кв. м. Экономили на всем, поэтому здесь нет лифтов, очень тонкие стены и слабая шумоизоляция. Пик такого строительства пришелся на годы, когда первым секретарем ЦК КПСС был Никита Хрущев. В его честь и назвали эти жилые дома.

Хрущевки бывают нескольких серий. Основные из них такие:

• серия 1-438. Кирпичные пятиэтажные дома с межквартирными перегородками из гипсобетона. Узнать их можно по облицованным плиткой фасадам, выходящим на улицу;
• серия 1-464. Пяти- либо девятиэтажные панельные дома. Строились из панелей с рекордно низкой толщиной — 0,35 м, отсюда и никудышная шумоизоляция квартир. Такие дома можно встретить на Отрадном, Нивках и Чоколовке. В девятиэтажных версиях впервые появились лифты и мусоропроводы;
• серия 1-480. Панельные (реже — из кирпичных блоков) пятиэтажные дома с характерными «швами» между бетонными плитами или блоками. К этой серии относится большинство хрущевок в Киеве;
• серия 1КГ-480-12у. Это модификация хрущевки, у которой в Киеве прижилось название «чешка». Высота таких домов составляет 9-12 этажей, они строились из бетонных панелей. Здесь увеличенные балконы и шесть квартир на этаже, а не четыре. Дома получили такое название потому, что в них заселяли специалистов из Чехии, строивших пивзавод на Оболони.

Какие «хрущевки» считаются устаревшим жильем?

Срок эксплуатации хрущевок составляет 40-50 лет. Это значит, что такое жилье должны были снести или реконструировать еще в 2005-2015 годах. Тем временем в 2021 году в Киеве насчитывается 5395 устаревших домов, в которых проживают 566 732 киевлянина. Каждый второй дом из этого списка — хрущевка. Больше всего их сконцентрировано в Шевченковском, Соломенском и Голосеевском районах. Проверить технические характеристики и запланированный ремонт каждого конкретного дома можно в системе управления жилым фондом Киева.

На запрос редакции Domik.ua Департамент строительства и жилищного обеспечения предоставил данные об объемах устаревшего жилого фонда по каждому району столицы.

Что делать с этими хрущевками?

О том, что жить в хрущевках становится небезопасно и потому их нужно реконструировать, городские власти говорят уже 15 лет. В Департаменте строительства журналистам заявили, что «решение проблемы комплексной реконструкции устаревшего жилого фонда — одна из приоритетных задач местной власти».

В 2006 году был принят закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Со временем его нормы потеряли актуальность, и чиновники разработали несколько новых редакций. В прошлом году Министерство развития громад и территорий объявило общественные слушания актуального проекта закона, которое продолжается до сих пор.

Необходимость реконструкции хрущевок заложена и в Генеральном плане Киева. В документе обозначена даже площадь территории для комплексной реконструкции — 388,5 га. Это примерно шестая часть самого маленького района столицы — Шевченковского. Начнется реконструкция устаревшего жилого фонда, как следует из Генплана, с улиц Выговского, Щербакова, Милютенко, Шолом-Алейхема, а также квартала в границах улицы Воскресенской, бульвара Перова и проспекта Алишера Навои.

Избавить Киев от устаревшего жилья можно двумя способами. Первый — это реновация. В этом случае хрущевки предполагается сносить целыми кварталами и на расчищенной территории возводить все заново: жилые дома, детские сады и школы, магазины и скверы. Реновация одним махом решит проблему с устаревшим жильем, ветхими коммуникациями и недостатком инфраструктуры. Но у этой концепции присутствует существенный минус — это долго и дорого.

Второй способ — реконструкция каждого отдельного дома. В данном случае эксперты проводят технический аудит дома и решают, что с ним делать: менять коммуникации, достраивать этажи, утеплять, укреплять каркас или все одновременно. Минус этого варианта — в том, что киевлянам придется много лет жить в состоянии перманентных ремонтных работ. Кроме того, модернизация дома может лишь ненадолго продлить его эксплуатационный срок, и рано или поздно здание все равно придется сносить. 

Читайте также: Изменения в закон о реконструкции жилья: что ждет устаревший жилой фонд

Куда переедут и что получат жители хрущевок?

Если дом решат просто модернизировать, его жители никуда не будут переезжать. Если же хрущевку решат снести, то ее жильцов должны будут отселить. Для этого нужно выполнить два основных условия: получить согласие 75% владельцев недвижимости и создать временный жилой фонд. Если с первым пунктом все более или менее понятно, то как осуществить второй — неясно. Эта задача, по новому законопроекту, возлагается на плечи компании-застройщика.

Владельцы жилья в устаревших домах получат в собственность квартиры в новых домах. В одном из интервью столичный мэр Виталий Кличко заявил, что недвижимость должна находиться в том же районе, что и старый дом. Менять квартиру будут либо на равноценную на площади, либо на большую с коэффициентом 1,5.

Читайте также: Киевские власти начали реновацию устаревшего жилого фонда с улицы Милютенко

Кто возьмется за реконструкцию

В начале весны нынешнего года появилась информация о том, что в реновации устаревшего жилого фонда Киева заинтересована китайская компания Poly Developments and Holdings (PDH). Она специализируется на проектировании, строительстве и инвестициях в жилые комплексы, продаже и лизинге квартир. 

В Департаменте градостроительства Киева журналистам портала Domik.ua неофициально подтвердили эту информацию. «В конце апреля — начале мая будет проведена двусторонняя встреча с делегацией из Китая по вопросам реконструкции устаревшего жилого фонда», — сообщили представители департамента. 

Напомним, что это уже не первый случай, когда китайские компании заинтересовались в работе на украинском рынке. В 2016 году ведущий украинский производитель самолетных и вертолетных двигателей «Мотор Сич» и китайская Beijing Skyrizon Aviation Industry Investment Co Ltd создали совместное предприятие, которое базируется в Китае. В 2018 году китайская компания Xinjiang Beiken Energy Engineering выиграла объявленный госкомпанией «Укргаздобыча» тендер на бурение 24 газовых скважин в Полтавской и Харьковской областях. В 2017 году корпорация China Railway International Group принимала участие в тендере на строительство киевского метро. 

Что известно о китайской компании?

Poly Developments and Holdings — один из десяти крупнейших операторов недвижимости в Китае со штаб-квартирой в Гуанчжоу. Компания была создана в 1992 году. В нынешнем году она занимает 245-е место в рейтинге крупнейших компаний мира, ежегодно составляемом Forbes. Рыночная стоимость Poly Developments and Holdings — $24,8 млрд. В 2019 году в компании работало свыше 49 тыс. сотрудников.

Один из самых знаменитых проектов строительной компании — многофункциональный комплекс Poly Pazhou в Гуанчжоу. Он состоит из пяти зданий высотой 19, 22, 40 и 65 этажей. Комплекс построен в формате mixed-use: наравне с жилыми квартирами здесь расположены отельные номера, офисные помещения и апартаменты. В шестиэтажном подиуме открыты рестораны, магазины и бассейн. 

Реновация в Киеве — как это видят китайцы

Пока не подписано соглашение о сотрудничестве, говорить о подробностях выполнения программы рано. Однако журналистам стало известно, что китайская компания планирует завершить реновацию в рекордно быстрые сроки. Это возможно благодаря использованию технологии строительства из готовых конструкций. Такая технология уже несколько лет используется в Китае: в 2015 году местный девелопер поставил рекорд, построив 57-этажный небоскреб за 19 дней. Здание, как конструктор «лего», собирали из готовых блоков.

 В Украине нечто подобное делает застройщик Royal House (ЖК «Новая Англия», «Британский квартал» и другие). В активе компании — собственный завод под Обуховом, на котором изготавливают железобетонные конструкции толщиной 16 см. В панели уже вырезан оконный проем, установлен металлопластиковый стеклопакет, а сама конструкция идет с утеплением и декоративной отделкой. Из таких готовых панелей застройщик собирает свои новостройки — в буквальном смысле как конструкторы. 

Пока китайцы будут строить небоскребы на месте бывших хрущевок, их жителей отселят во временные квартиры. Как будет создан маневренный жилой фонд, пока неизвестно, но существует вероятность, что в этом качестве выступят столичные недострои. Всего их по Киеву насчитывается 41 новостройка, внесенная КГГА в список проблемного строительства. Если за их достройку возьмется китайская компания, городские власти решат одновременно два вопроса: достройка проблемных ЖК и создание временного жилого фонда для обитателей хрущевок.

Кому это выгодно?

Взявшись за реновацию устаревшего жилого фонда, китайская компания выйдет на новый для себя рынок, а также получит экономическую выгоду. Допустим, что в обычной хрущевке 480-й серии на три подъезда и с четырьмя квартирами на этаже расположено 2340 кв. м жилья. Если построить на том же участке вместо пятиэтажного дома 20-этажный, то это количество метров следует умножить на три. Получаем около 7 тыс. кв. м жилья под реализацию. При среднем размере квартиры в 50 кв. м — это 140 квартир в одном доме, и это при самых скромных подсчетах. Их китайский застройщик сможет продать украинцам. 

Выгодна такая схема и владельцам жилья в хрущевках. Вместо квартир в старых домах с изношенными коммуникациями они получат недвижимость в современной новостройке — такую же либо большую по площади с коэффициентом 1,5.

Останутся в выигрыше и городские власти. При условии создания маневренного жилфонда из бывших недостроев они убьют сразу двух зайцев: решат вопрос реновации хрущевок и закроют проблему столичных недостроев, инвесторы которых регулярно митингуют под горсоветом и перекрывают дороги. 

Итоги

Если столичным властям удастся договориться о сотрудничестве с компанией Poly Developments and Holdings, процесс реновации хрущевок стартует уже в нынешнем году. Современные технологии позволят китайцам быстро построить новые жилые комплексы. Чтобы запустить процесс, чиновники должны доработать и наконец принять законопроект о реновации устаревшего жилого фонда, пересмотрев его в части возложенных на застройщиков обязанностей.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2021