Купівля квартири у новобудові через емісію цільових облігацій

Редакція порталу Domik.ua спільно з експертами BildControl.ua підготувала матеріал із циклу статей про діючі у 2022 році в Україні схеми залучення приватних інвестицій на первинному ринку нерухомості. У ньому йтиметься про придбання квадратних метрів через емісію цільових облігацій.

Законодавче регулювання

У Законі України «Про інвестиційну діяльність» сказано, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. 

Тобто купівля квартири в новобудові через емісію цільових облігацій — це один із чотирьох закріплених законом способів інвестування в новобудови. Крім того, можливість придбання житла через емісію цінних паперів (облігацій) передбачено законами «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» і «Про державне регулювання ринків капіталу та організованих товарних ринків», а також положенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) «Про порядок здійснення емісії облігацій підприємств та їх обігу».

Участники: 

• фізична особа — інвестор/покупець цінних паперів;
• емітент — компанія-підрядник, яка будує об'єкт та випускає цінні папери під квадратні метри;
• продавець — спеціалізована фінансова компанія.

Оскільки діяльність із продажу облігацій підлягає обов'язковому ліцензуванню, реалізацію цінних паперів емітент доручає спеціалізованій фінансовій компанії. Найчастіше це якийсь недиверсифікований венчурний інвестиційний фонд. Між емітентом та продавцем облігацій укладається договір на продаж облігацій відповідної серії, номера (№), кількості тощо.

НКЦПФР ретельно перевіряє наявність дозвільної документації у емітента: право користування землею, експертиза проєкту будівництва, дозвіл на нього. Проте контроль будівництва та виконання зобов'язань за цільовими облігаціями вже не входить до її повноважень.

«Зареєструвати випуск та реалізувати облігації на квадратні метри в новобудові, в принципі, може будь-яка юридична особа, яка навіть не має відношення ні до земельної ділянки, ні до зведення будівлі. Тому перш ніж вкласти гроші в нерухомість на первинному ринку за такою схемою, слід спочатку проаналізувати взаємовідносини емітента облігацій і безпосередньо забудовника», — пояснює експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Радиш.

Читайте також: Схема придбання житла у новобудові у житлово-будівельних кооперативах

Суть процесу купівлі квартири

Емітент-забудовник випускає цінні папери, забезпеченням для яких є житло (квадратні метри) в поки ще не зведеному будинку. Облігації продаються майбутнім власникам квартир. У порядку, встановленому НКЦПФР, зазначено, що облігації можуть бути відсотковими, цільовими та дисконтними. Найчастіше забудовники використовують схему цільових облігацій.

Цільові облігації — це цінні папери, зобов'язання за якими виконуються шляхом передачі товарів та послуг відповідно до вимог проспекту емісії. У разі купівлі нерухомості у новобудові зобов'язання погашаються квадратними метрами. Забудовник випускає облігації для того, щоб залучити гроші приватних осіб на фінансування будівництва.

Проспект емісії — це документ для потенційних інвесторів, у якому зазначена інформація про випуск цінних паперів: термін розміщення облігацій, їхня кількість, ціна, цільове призначення, інформація про компанію та ін.

Обов'язковий реквізит цільових облігацій — назва товару (послуги), під які вони випускаються. В даному випадку — це квартира із зазначенням її характеристик. Облігації можуть погашатися грошима або майном відповідно до умов розміщення облігацій.

Після оплати вартості облігацій вони переводяться на рахунок покупця, який відкривається у депозитарію (банк-власник). Облігації можуть бути в документарній формі (паперові) та бездокументарній (цифрові).

У разі інвестування через облігації одночасно укладають два договори:

• купівля-продаж облігацій;
• резервування об'єкта нерухомості.

Договір резервування квартири (іноді бронювання або участі в будівництві квартири) — це документ, в якому фіксується поверх, площа та інші характеристики нерухомості, що купується. Договір купівлі-продажу облігацій покупець укладає із фондом, а договір резервування — із замовником будівництва, який буде зазначений у проспекті емісії як емітент. Коли ви купуєте облігації за договором, правовідносини між вами та фондом припиняються, а право вимоги переходить до емітента.

Покупець купує не квадратні метри, а цінні папери — облігації. Їх продають у кількості, що відповідає кількості квадратних метрів. Наприклад, одна облігація — один кв. м. Тому облігації купуються пакетом — лотом. Кількість облігацій розраховується відповідно до загальної площі квартири. Покупець не може придбати стільки облігацій, скільки хоче, а лише кількість, яку закріплено за конкретним об'єктом нерухомості.

Процес «обміну» (погашення) облігацій на квадратні метри може відбуватися одним із наступних способів:

• власник облігацій пред'являє емітенту (забудовнику) свої цінні папери на погашення, після чого сторони підписують договір купівлі-продажу;
• власник облігацій пред'являє емітенту (забудовнику) свої цінні папери на погашення, після чого сторони підписують договір міни;
• сторони (покупець облігацій та емітент) укладають договір резервування квартири. В результаті суть цього договору зводиться до договору міни.

«При будь-якому з варіантів відбувається розрив між володінням цінними паперами та вимогою отримати квадратні метри. Якщо облігації погашено, забудовник може нав'язати нові умови під час укладання договору купівлі-продажу. Основний недолік цього в тому, що договір купівлі-продажу — платний. У разі погашення облігацій кошти покупцю не повертаються, відповідно йому не буде чим розрахуватися за договором купівлі-продажу», — попереджає Наталія Радиш.

Якщо йдеться про договір міни, облігації одночасно не можуть і погашатися (втрачаючи статус товару), і бути товаром як цінні папери, який може підлягати обміну за договором міни. Цільові облігації, як правило, мають термін звернення, який можна порівняти із заявленими планами з будівництва об'єкта. Після закінчення цього періоду забудовник зобов'язаний строком до року (період погашення) надати за них майно, тобто нову квартиру.

Якщо облігації не пред'явлені вчасно, право їхнього погашення буде втрачено.

Під час укладання договору купівлі-продажу/міни об'єкта інвестор сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1% від суми договору купівлі-продажу об'єкта) та послуги нотаріуса.

Плюси та мінуси купівлі квартири в новобудові через емісію цільових облігацій

Переваги придбання квартири через цільові облігації:

• законодавче регулювання;
• контроль над емітентом та фондом із боку держави;
• емітенту заборонено обтяжувати об'єкт будівництва, земельну ділянку та майнові права на них;
• термін оренди землі під будівництво не може бути меншим, ніж термін здачі об'єкта в експлуатацію;
• облігації виступають реальним майном і можуть бути використані як самостійний актив на вторинному ринку (можливість отримання кредиту під заставу цінних паперів);
• операції з випуску облігацій не виступають об'єктом оподаткування на додану вартість і, теоретично, собівартість квадратного метра має бути нижчою;
• у власника іменних облігацій у бездокументарній формі відсутній ризик втрати облігацій, у тому числі у зв'язку із протиправною діяльністю третіх осіб;
• цінні папери зберігаються на рахунку депозитарію — організації, яка здійснює діяльність щодо зберігання бездокументарних цінних паперів.

Основні ризики:

• облігації неможна погасити у разі незавершеного будівництва;
• облігації підлягають тимчасовому обігу й у певний термін їх необхідно погасити. Може виникнути ситуація, коли будинок не введено в експлуатацію вчасно, а зобов'язання потрібно погасити;
• договір купівлі-продажу облігацій не виступає правовстановлюючим документом, також не підлягає нотаріальному посвідченню;
• облігації припускають передачу абстрактних квадратних метрів у будинку, а не конкретної квартири;
• якщо забудовник передасть об'єкт незавершеного будівництва в іпотеку третій особі, вона матиме переважне право вимоги на об'єкт;
• якщо покупець не пред’являє облігації до погашення у встановлений термін, забудовник звільняється від будь-яких зобов'язань;
• відповідальність емітента за несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію в договорах, як правило, не встановлюється;
• у разі банкрутства емітента інвестор може втратити всі вкладені кошти;
• договір купівлі-продажу/міни квартири засвідчується приватним нотаріусом, якого визначає емітент;
• контроль за будівельними роботами не входить до компетенції НКЦПФР.

Читайте також: Схема купівлі житла у новобудові через інститути спільного інвестування

Висновки

Схема інвестування на первинному ринку через емісію цільових облігацій є досить складною для розуміння. Основна перевага придбання новобудов через цільові облігації — це ретельна перевірка будівельної компанії-забудовника НКЦПФР. Але з іншого боку комісія не контролює сам перебіг будівництва та дотримання термінів здачі в експлуатацію. У разі визнання емісії недійсною, все, на що може розраховувати покупець, — виплата номінальної вартості цінних паперів.

Жоден із механізмів не гарантує того, що об'єкт буде збудований вчасно, а інвестор отримає свою квартиру. Щоб максимально убезпечити себе від ризикованого вкладення коштів, слід уважно вивчити репутацію забудовника та отримані щодо будівництва документи. Найпростіший спосіб отримати повну інформацію про обраний житловий комплекс — зайти на пошуковик надійних новобудов Bild.ua. Також у експертів «Білдконтроль» можна замовити детальний звіт, де будуть зібрані документи та факти про новобудову та діяльність девелопера з коментарями експертів, які дозволять ухвалити обґрунтоване рішення щодо придбання житла.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022