Схема придбання житла у новобудові у житлово-будівельних кооперативах

Журналісти порталу Domik.ua продовжують серію публікацій про купівлю житла на первинному ринку, яка підготовлена спільно з експертами BildControl.ua. У 2022 році на ринку первинної нерухомості популярні такі схеми, як форвардні контракти, попередні договори, цільові облігації, житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), фонди фінансування будівництва (ФФБ) та договір купівлі-продажу майнових прав. У цій статті розглянемо інвестування у новобуд через участь у ЖБК.

«Оскільки ЖБК виступає неприбутковою організацією за своєю суттю, він не сплачує податок на прибуток та ПДВ, що може вплинути на ціну квадратного метра. Вартість може бути нижчою, ніж у схожих проєктах того ж району, де використовують інші схеми фінансування. Ця схема на даний момент не надто популярна серед великих будівельних компаній. Однак вона поширена у невеликих забудовників, житлових комплексах малої та середньої поверховості, наприклад, клубних будинках. Також ЖБК можна часто зустріти серед довгобудів, оскільки кілька років тому цю схему постраждалі інвестори використовували як можливість завершення ЖК після банкрутства забудовника», — каже експерт пошуковика надійних новобудов Bild.ua Наталія Радиш. 

Законодавче регулювання

Схема придбання квартири у ЖБК не передбачена законодавством як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво (стаття 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), але не заборонена та врегульована профільним Законом «Про кооперацію» і Цивільним кодексом України (ЦКУ).

ЖБК — юридична особа, створена фізичними та/або юридичними особами на добровільній основі для участі у будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) та подальшої його експлуатації.

Членство в ЖБК може бути як постійним, так і асоційованим. Порядок вступу в кооператив та участь асоційованого члена у його діяльності, права та обов'язки, розміри паїв та виплат на паї визначаються статутом кооперативу.

Участники:

• ЖБК — юридична особа, яка отримує внески учасників кооперативу на будівництво будинку, виступаючи замовником будівництва;
• член кооперативу — фізична особа, яка вносить вступний та пайовий внесок до кооперативу з метою отримання квартири.

ЖБК повинен мати у розпорядженні (право постійного користування, оренда, суперфіцій) земельну ділянку. Якщо земля знаходиться у розпорядженні або у володінні третьої особи, ЖБК зобов'язаний укласти з нею договір передачі функцій замовника.

Читайте також: Законопроєкт про захист інвестора розширює його права без конкретних механізмів

Суть процесу купівлі квартири

Кінцева мета участі у кооперативі — отримання квартири у власність.

Схема продажу житла через ЖБК передбачає 2 моделі:

• перша: ЖБК — замовник будівництва;
• друга: забудовник виступає замовником будівництва, а ЖБК залучає кошти інвесторів.

За першої моделі всі дозвільні документи видаються ЖБК, який формує собівартість будівництва, залучає генпідрядну організацію, веде будівництво та вводить будинок в експлуатацію. При другій моделі між забудовником та ЖБК має бути укладений договір.

«Розпочинаючи залучення коштів інвесторів, кооперативи не завжди мають повний пакет документів щодо об'єкта і обіцяють залагодити всі питання пізніше. Тому, перед тим, як укласти договір із ЖБК, варто переконатися в наявності повного пакету дозвільної документації на будівництво та прав на земельну ділянку, а також перевірити наявність судових справ щодо ділянки та кооперативу», — попереджає Наталія Радиш. 

Перевірити законність будівництва та репутацію забудовника можна самостійно, оцінивши Індекс надійності новобудови на сайті Bild.ua. Чем вищий Індекс, тим безпечніше вкладати кошти у проєкт.

У ЖБК існує дворівнева структура членства:

• повноправні члени кооперативу;
• асоційовані члени кооперативу.

Повноправні члени — це, зазвичай, його засновники. Вони мають повноту членства і розширені повноваження, у тому числі щодо прийняття до кооперативу інших постійних або асоційованих членів, а також повноваження щодо розпорядження майном кооперативу. Можуть самостійно переобирати керівника ЖБК та мають доступ до фінансової інформації.

Постійні члени ЖБК найчастіше — це довірені особи забудовника, які наділені управлінськими функціями у процесі будівництва будинку.

Асоційовані члени — це пайовики, які беруть участь у діяльності кооперативу шляхом внесення своїх пайових внесків. Вони наділені правом дорадчого голосу, який може не братися до уваги під час голосування з будь-яких питань. У той самий час, під час ліквідації кооперативу, асоційований член має переважне право на отримання паю у порівнянні з членами кооперативу. Асоційованими членами є покупці квартир, інвестори у житлову нерухомість.

Для вступу в кооператив інвестор (майбутній асоційований член кооперативу) вносить вступний внесок та пай у порядку та розмірі, передбаченому статутом та договором про пайову участь у кооперативі. Вступ до кооперативу відбувається на підставі письмової заяви. Рішення правління або голови кооперативу про прийняття до кооперативу затверджують на загальних зборах його членів. Порядок прийняття такого рішення та його затвердження визначається статутом кооперативу. Припинення членства в ЖБК також відбувається на підставі статуту. У більшості випадків це можливо через ліквідацію та несплату внесків, передбачених статутом, або смерть члена ЖБК. 

Основний документ, який підписує покупець квартири під час схеми продажу через ЖБК — це договір про пайову участь, яким передбачається обов'язок потенційного власника квартири внести вступний та сплатити цільовий внесок, що дорівнює сумі продажу квартири. Після сплати вступного внеску особа набуває статусу асоційованого члена та отримує можливість брати участь у розподілі результатів діяльності ЖБК. Після сплати цільового внеску інвестор отримує право на пай — майнові права на квартиру, готовий об'єкт.

Під час вступу до ЖБК слід уважно вивчити умови договору про пайову участь. У ньому мають бути зазначені такі пункти:

• порядок внесення пайового внеску;
• матеріальна відповідальність сторін;
• чіткі терміни завершення будівництва;
• порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів;
• права та обов'язки сторін;
• механізм та порядок набуття права власності на квартиру.

Зазначені договори укладаються у простій письмовій формі і не потребують нотаріального посвідчення.

Читайте також: Схема купівлі квартири у новобудові через попередній договір купівлі-продажу

Відповідно до Статті 384 ЦКУ будинок, побудований або придбаний ЖБК, є його власністю. Член ЖБК має право володіння та користування, а за згодою кооперативу — розпорядження квартирою, яку він займає у будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлового кооперативу стає її власником.

Тобто, після введення будинку в експлуатацію право власності на квартири оформляється на ЖБК. Потім укладається договір міни паю асоційованого члена кооперативу на саму квартиру. На підставі нотаріально засвідченого та зареєстрованого договору міни покупець (інвестор) отримує право власності на квартиру.

Обов'язкові пункти у договорі міни:

• предмет договору (опис товарів, що підлягають обміну);
• умови обміну паю на квартиру (з доплатою чи без);
• терміни передачі;
• відповідальність сторін у разі, якщо одна зі сторін передумає.

Обов'язковою умовою передачі квартири є повна виплата пайового внеску та припинення членства після передачі житла.

Плюси та мінуси купівлі новобудови через ЖБК

Переваги купівлі квартири в ЖБК:

• низька вартість квадратного метра;
• інвестори можуть сплачувати пайові внески по мірі перебігу будівництва будинку;
• пайові внески не підлягають оподаткуванню;
• члени ЖБК самостійно можуть керувати будинком або найняти експлуатуючу компанію.

Основні ризики:

• кооператив має право залучати кошти на будівництво до отримання дозвільної документації. На оплату підрядним організаціям їх може не вистачити;
• ЖБК зобов'язаний вести реєстр членів та пайових внесків, але фактично відсутній будь-який контроль фінансових потоків залучених коштів;
• асоційований член ЖБК (інвестор) не може впливати на рішення загальних зборів та правління, а отже не може контролювати процес фінансування та будівництва об'єкта. Як наслідок, у ЖБК з'являється ризик нецільового використання коштів;
• можливий подвійний перепродаж квартир;
• як власник майна, ЖБК може передати їх у заставу. У разі неплатоспроможності кооперативу право власності на майно переходить до кредитора. ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім майном, що йому належить;
• повноправні члени можуть ухвалити рішення про підвищення ціни квадратних метрів для тих, хто платить на виплат, або вимагати внесення додаткових внесків на потреби ЖБК;
• між членами ЖБК можуть виникати конфлікти та судові суперечки;
• до переоформлення членом ЖБК квартири на себе, її власником є кооператив;
• необхідні додаткові витрати під час реєстрації договору міни (податки, вартість нотаріальних послуг);
• іноді земельна ділянка та місця загального користування залишаються у власності кооперативу, якщо це питання попередньо не врегульоване статутом;
• ЖБК може не займатися благоустроєм прибудинкової території та під'їзних доріг.

Висновки

Механізм інвестування через ЖБК простіший і вигідніший у порівнянні з іншими схемами залучення коштів фізичних осіб у нове будівництво. Покупці певною мірою можуть «брати участь» у процесі будівництва, відвідуючи збори членів ЖБК. Проте гарантії, визначені договором про сплату пайового внеску, мінімальні. Залучення коштів на новобудову через сплату пайових внесків членів ЖБК не передбачено законом «Про інвестиційну діяльність». Це одна з найризикованіших схем: якщо будівництво виявиться невдалим, інвестори можуть втратити всі вкладені кошти.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2022