Підсумки 2020 року від ХК «Київміськбуд»: «Нам вдалося вистояти з мінімальними втратами»

Непростий 2020 рік добігає кінця, і редакція порталу Domik.ua традиційно підбиває його підсумки разом із топ-менеджерами українських девелоперських компаній. Серію матеріалів відкриває інтерв'ю із президентом найбільшого забудовника країни — ХК «Київміськбуд». За плечима холдингової компанії понад 65 років роботи на ринку нерухомості, 45 млн кв. м житла, 651 збудований дитсадок, 345 шкіл, десятки кінотеатрів, готелів та університетів. У бесіді з журналістами голова правління — президент «Київміськбуду» Ігор Кушнір поділився тим, як компанії вдалося пережити карантин, та розповів про цілі на 2021 рік.

— Назвіть три речі, події або факти, які асоціюються у вас з 2020 роком.

— Такого «багатого на сюрпризи» року на моїй пам'яті ніколи не було. Перше, чим він запам'ятається, — це коронавірус та його наслідки. Але я подивився б на ситуацію з нестандартного боку. Поряд із занепадом економіки та рівня життя ми навчилися цінувати речі, про які раніше говорили «ніколи». З'явився час на сім'ю, повільні розмови, обмірковування довгострокових планів. Пандемія показала, що є справді важливим, а що — просто обгортка. Тому основні три слова року, що минає: здоров'я, переосмислення, пріоритети.

— Які досягнення компанії 2020 року викликають у вас почуття гордості?

— По-перше, те, з яким результатом компанії вдалося подолати кризу. Ми змогли вистояти з мінімальними втратами, які були компенсовані вже на початку осені. Ми максимально скоротили оберти навесні, що дозволило мінімізувати втрати і акумулювати достатню кількість коштів для будівництва. Воно, до речі, не зупинялося ні на день.

По-друге, я пишаюся командою. Криза згуртувала колектив, карантин зовсім не вплинув на процедуру прийняття рішень та ефективність їхнього виконання.

По-третє, як уже згадував, жодне будівництво «Київміськбуду» не зупинялося ні на день. Через квітневе падіння рівня попиту були деякі напружені моменти щодо фінансової частини. Але вони вирішені з позитивним результатом. Взяті на себе зобов'язання «Київміськбуд» виконує. До кінця року компанія прийшла з результатом 360 тис. зданих в експлуатацію квадратних метрів. Це ЖК на Освiти, «Коломіївський», «Новопечерська вежа», «Каховська», «Сонячна Рів'єра», «Новомостицький», «Пектораль», «Гармонія» та «Харківський». На даному етапі «Київміськбуд» займається будівництвом 27-ми житлових комплексів по Києву, загалом це близько 2,5 млн кв. м нерухомості.

І четверте, але не менш важливе питання добудови житлових комплексів «Укрбуду». Наразі прийнято вже 17 об'єктів: «Пектораль», «Новомостицький», «Сонячна Рів'єра», «Харківський», «Гармонія», «Кирилівський гай», «Гвардійський», Freedom, Lake House, Twin House, Urban Park, «Академ Парк», «Шевченківський», «Подол Град», «Злагода», «Оберіг-2» та «Чарівне місто». П'ять із них було заплановано до введення на цей рік, і вони введені. На більшу частину з них отримано поштову адресу, у деяких будинках навіть живуть люди.

— Якщо ви вирішите написати книгу або зняти фільм про події року, що минає, який жанр оберете?

— Гадаю, це була б мотиваційна книга, тому що криза — не кінець всьому. І з будь-якої ситуації можна знайти вихід, а іноді навіть отримати вигоду. Чудово розумію, що багатьом важко, люди втратили роботу та закрили бізнес. Але в той же час багато хто відкрив нову справу і знайшли незайняту нішу на ринку. Хто хоче, той обов'язково зможе. Тож якою б не була книга, у неї обов'язково буде хепі енд.

— Уявіть, що у новорічну ніч під бій курантів ви маєте можливість змінити якийсь один закон ринку нерухомості або правило в роботі Державної інспекції містобудування України. Що зміните?

— Я б у такому разі загадав цілий мішок подарунків для ринку. По-перше, сама система роботи ДАБК  має бути чітко врегульована. Ось зараз там відбувається реформування, і доки воно триває, забудовники перебувають у підвішеному стані. В ідеалі можна було б передати функції ДАБК приватним організаціям, посиливши при цьому відповідальність на всіх рівнях. Плюс можна було б більше повноважень у цьому питанні передати місцевій владі — зрештою саме їхні пороги оббивають інвестори, які не отримали свого житла.

Плюс життєво необхідно ухвалити закон про захист прав інвесторів. Той варіант, який запропонувала нардеп Олена Шуляк, підійшов би оптимально. Це був би перший крок у врегулюванні проблем, що виникають через недбальство забудовників. Ініціатива реєструвати квадратні метри у нотаріуса до продажу, запропонована в цьому проєкті, дуже розумна. Використання такої знищило б в зародку подвійний продаж квартир.

У цей же «мішок з подарунками» можна покласти скасування ПДВ на так зване перше постачання та ліквідацію ФФБ та подібних до них. Спочатку на них покладалася функція контролю, яка за фактом не працює: ситуація з «Укрбудом» та «Аркадою» підтвердження цього. Та й механізми гарантування для інвесторів — наріжний камінь. Особисто я маю як мінімум три пропозиції, впровадження однієї з яких закриє питання недобудов назавжди. Можна встановити страхування цивільно-правової відповідальності за своєчасне виконання робіт. Або зобов'язати забудовників створювати в банку гарантійний внесок. Або заборонити продавати, наприклад, 30% нерухомості у комплексі до моменту введення в експлуатацію. Не потрібно всі, однієї із запропонованих було б цілком достатньо для того, щоб інвестори первинного ринку спали спокійно.

— Вам надали шанс дати пораду собі торішньому. Якою буде ця порада?

— Купуй нерухомість — я б порадив собі саме це (посміхається).

— Яке найскладніше рішення вам, як керівнику, довелося приймати у році, що минає?

— Рішення щодо приймання комплексів «Укрбуду». Це не так найбільш складне, як найважливіше і найвідповідальніше рішення. Не приховую, воно спричинило дуже багато проблем, тяганини та бюрократії. Але дорогу здолає той, хто йде. А взагалі, якби знав, швидше за все, не взявся б за це.

— Який головний урок дав вашій компанії 2020 рік?

— Я б не назвав це уроком, скоріше це підтвердження правильності дій компанії — для «Київміськбуду» це правила життя. Але є компанії, які роблять з точністю до навпаки, що призводить до плачевних результатів. Перше: кожен об'єкт має фінансуватися із коштів, внесених безпосередньо на його будівництво. Жодних перекладань бюджетів, всі яйця повинні лежати по своїх кошиках. Друге: будівництво має будуватися, незважаючи ні на що. Навіть один день простою (за належних погодних умов) це погано. Тому що постійно з'являються різні чинники, що відволікають: то підземні води, то зміцнення схилів. Тож поки є умови, треба працювати на повну потужність. Третє: фінансова подушка безпеки має бути за будь-яких обставин.

— Який момент року, що минає, пов'язаний з роботою компанії, ви із задоволенням пережили б ще раз?

— Гадаю, це був би перший робочий день, коли співробітники повернулися до офісу з «віддалення». Все-таки людина — соціальна істота, присутність великої кількості інших людей наповнює енергією, наштовхує на нові думки та ідеї. Офіс «ожив» у буквальному значенні слова.

— Назвіть три унікальні характеристики «Київміськбуду», які відрізняють його від решти вітчизняних забудовників.

— Контроль, репутація, зобов'язання. Контроль — з боку міської ради, якій належить 80% акцій компанії. Робота компанії як на долоні, нас видно 24/7 і на всі 360 градусів. 65 років роботи на ринку дозволили заробити репутацію та називатися лідером ринку нерухомості. І, звичайно, свята святих — неухильне виконання всіх взятих на себе зобов'язань перед інвесторами.

— На скільки в середньому подорожчав квадратний метр житла від «Київміськбуду» у 2020 році?

— Протягом року, що минає, ціни на нерухомість «Київміськбуд» піднімав двічі: з березня і жовтня. У середньому квадратний метр подорожчав на 1 500 грн.

— Які прогнози можете дати щодо вартості квадратного метра у ваших новобудовах на 2021 рік залежно від класу та ступеня готовності об'єкта?

— Останніми роками прогноз лише один — ціна зростатиме. Це підтверджує крива вартості квадратного метра, що постійно повзе вгору. Якщо казати мовою цифр: у листопаді 2019 року середня ціна у Києві склала 24 тис. грн за «квадрат», а того ж місяця  у 2020-му — вже 27,1 тис. грн. Отже, коли я говорю про постійне зростання, це не просто розмови з маркетинговими цілями, як здається деяким «експертам», а дійсність підтверджена фактами. Не втомлюся повторювати, що сьогодні завжди дешевше, ніж завтра.

— Як вам вдалося впоратися із наслідками карантину, запровадженого навесні 2020 року?

— Відбулися «малою кров'ю». Потрібно сказати, що присутність «Київміськбуду» в онлайні до карантину дуже сприяла цьому. Перше, що зробили — запровадили консультації за допомогою відеозв'язку, щоб кожен бажаючий міг отримати консультацію, не виходячи з дому. Запустили мобільний додаток LiveIn, за допомогою якого легко та просто знайти бажану квартиру, відібрати кілька варіантів, порівняти їх між собою. Плюс робили прямі включення із будмайданчиків, інформували про будівництво. Зрештою люди бачили, що роботи не зупинено і «Київміськбуд» продовжує будувати. Такі кроки допомогли не лише протриматися під час самого карантину, а й у гарному темпі наростити рівень продажу після нього та вийти на докарантинний уже у  вересні. 

— Керівник Інституту генерального плану Києва Сергій Броневицький у листопаді цього року заявив, що навесні 2021 року Київ отримає новий Генплан. Як вважаєте, що це змінить у забудові столиці?

— Сподіваюся, що це зробить забудову грамотнішою і облагородить місто. Генплан — це, по суті, паспорт столиці, один із найважливіших документів. І той факт, що його прийняття зрушило з мертвої точки, — незаперечний позитив, який вселяє великі надії. Це перший крок до закінчення вакханалії у будівельній сфері.

Для мене, як для будівельника, одним з найважливіших аспектів є той факт, що документ унеможливить хаотичну забудову міста і створить чіткі правила для всіх гравців ринку.

Крім того, проєктом Генплану передбачено будівництво 26,8 млн кв. м житла протягом наступних 20-ти років. З пріоритетів — реконструкція 1 500 га «хрущовок». Що не менш важливо — будівництво нових дитячих садків та шкіл. Плюс переформатування промзон — на очищених територіях буде збудовано нові житлово-громадські комплекси та інноваційні парки. Це не тільки дозволить зробити столицю більш естетичною та комфортною для життя, але й дасть можливість створити велику кількість нових робочих місць.

— Наскільки ви загалом задоволені проєктом Генплану? На вашу думку, що в ньому можна і потрібно змінити?

— Генплан має уніфікувати забудову міста. Адже основна претензія до «некрасивості» Києва виникає через різноплановість кварталів. П'ятиповерхові хрущовки стоять поряд зі «свічками», індивідуальні будинки є сусідами з комплексами «місто в місті». Що цікаво, ідея масової забудови міст прийшла до нас із Європи — там у 30-х минулого століття активно забудовували Голландію, Німеччину, Францію. Але вже до 70-х  такі мікрорайони почали зносити. А у нас же навпаки — на той час припав розквіт такого будівництва, і «хрущовки» стоять досі, на жаль. На мою думку, у Києві давно назріла проблема реновації кварталів застарілого житла. Цього потребує не лише зовнішній вигляд, а й внутрішні проблеми таких будинків.

— Назвіть еталонний, на вашу думку, мегаполіс з погляду міської забудови та урбаністики.

— Особисто мені подобається Барселона. Якщо подивитися на центральну частину міста з висоти, то це чітка квартальна забудова. Що цікаво: біля будинків навмисно скошені кути, що дає вулицям більше світла. Плюс архітектура поєднує в собі різні епохи, і від цього місто стає привабливішим для туристів, які, у свою чергу, наповнюють бюджет. Сюди ж парк Гауді, Камп Ноу, велика кількість міських просторів для прогулянок і відпочинку, що не менш важливо.

— Минулого року «Київміськбуд» узяв на себе зобов'язання щодо добудови житлових комплексів «Укрбуду». Розкажіть, будь ласка, з якими додатковими складнощами вам довелося зіткнутися та що стало несподіванкою у процесі?

— Як сказав вище, на сьогодні прийнято 17 ЖК, з них 5 уже введено в експлуатацію. Це й було  однією  з головних складнощів. Ми отримували від ДАБК відмови через формальні причини: не там кома поставлена або дайте якийсь документ, який нічим не передбачено.

Довелося поборотися і за те, щоб гроші за розтермінуванням, які люди платять у фонди фінансування будівництва, нікуди не поділися, а спрямовувалися на будівництво «Київміськбуду». Були й конфлікти із компанією «Житло-Капітал», яка керує фондами. Але врешті-решт порозуміння знайдено, і всі необхідні документи щодо цих ЖК підписані.

Міністерство оборони, на землях якого будується чотири великі житлові комплекси, виявилося дуже інертним у переоформленні документів. Ми надіслали в Міноборони багато листів, намагаючись домогтися відповіді на запитання. Щоб звернути їхню увагу на проблеми 13 тис. інвесторів, знадобилося розпорядження Кабінету Міністрів, яке зобов'язало підписати нові договори вже з «Київміськбудом» на колишніх умовах.

Найголовнішим сьогодні є те, що на всіх прийнятих майданчиках ведуться будівельні роботи.

— На даний момент на одного українця припадає 20 кв. м житла, при тому, що в Німеччині ця цифра становить, наприклад, 39 кв. м, у США — 70 кв. м. Що можуть зробити такі великі забудовники, як «Київміськбуд», щоб змінити ситуацію?

— Давайте відповім так: великі забудовники можуть зробити все від себе залежне, щоб цю ситуацію покращити. Але, без можливості це житло освоїти населенням нічого не буде. А люди зможуть купувати масово тільки тоді, коли у них буде така можливість. Я веду до того, що необхідно перманентно підвищувати рівень життя населення, щоб воно було платоспроможним. З практики можу сказати, що якщо зарплати однієї дорослої людини, яка проживає в сім'ї, вистачатиме на 1 кв. м, такі люди зможуть відносно безболісно купити квартиру. Але поки що, на жаль, існуюча ситуація далека від ідеалу.

— Як держава повинна стимулювати будівельну галузь, щоб нерухомість стала доступнішою?

— Пільгові кредити — раз. Доступна іпотека — два. Поліпшення рівня життя населення — три. Як розумієте, в найближчому майбутньому нерухомість більш доступною не стане, на жаль.

— Які нові проєкти «Київміськбуду» стартують у 2021 році?

— Наступний рік обіцяє бути врожайним. Наразі на стадії проєктування та отримання дозвільних документів знаходиться кілька комплексів. І як тільки формальних процедур буде дотримано, запустимо їх у продаж. Це ЖК на Липківській, дві черги на Василенка, Кричевського, Жмеринській, друга черга «Італійського кварталу» та «Медовий-3», «Чарівне місто», «Urban Park», «Злагода», «Оберіг-2». Є над чим працювати та куди рости.

— Яку головну мету ви ставите перед собою та своєю командою на наступний рік?

— Все залежить від кількості локдаунів. Якщо буде багато, то завдання номер один — вижити (сміється). Якщо серйозно, будемо і надалі будувати, забезпечувати житлом, розвивати компанію та галузь. Головне — йти вперед. А якщо по дорозі виникатимуть складнощі, впевнений, що все подолаємо!

Читайте також: Підсумки 2021 року від забудовника «Київміськбуд»: «2021 рік був роком зростання»

 Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

© domik.ua, 2020