Покупка квартиры в рассрочку: ликбез для инвестора
Содержание
Рассрочка — финансовый инструмент, позволяющий инвестору приобрести недвижимость с отсрочкой платежа от застройщика. Журналисты портала Domik.ua исследовали, насколько выгодна рассрочка, какие документы нужны для ее оформления и что может стать неприятным сюрпризом для инвестора.
Что такое квартира в рассрочку от застройщика
Продажа квартир в новостройке начинается с того, что застройщик представляет проект и объявляет о старте продаж. С этого момента инвестор может приобрести жилье в новостройке, оплатив полную стоимость либо оформив рассрочку. Как правило, она дается до окончания строительства, которое в среднем ведется два-три года. Некоторые застройщики готовы продлевать этот срок и предложить рассрочку на пять, семь или даже десять лет.
Чаще всего девелопер требует первый взнос — он может составлять от 10% до 70%. Чем ближе срок введения дома в эксплуатацию, тем больший первый взнос. Иногда на рынке можно встретить предложения рассрочки с нулевым первым взносом, но заезжать в купленное жилье редко разрешается до погашения как минимум 30% стоимости.
Очевидно, что застройщик не может передать инвестору право собственности на недвижимость, пока не выплачена рассрочка. Но оплачивая задаток, покупатель тоже хочет получить определенные гарантии. Тут есть два варианта, и каждый застройщик выбирает подходящий для себя:
- заключить предварительный договор. Такое соглашение закрепляет намерение застройщика продать определенную квартиру, а инвестора — купить ее после завершения строительства и выполнения всех условий договора;
- договор купли-продажи имущественных прав с отсрочкой платежа. В этом случае инвестор приобретает не квартиру, а право на то, что после подписания акта приема-передачи, ввода новостройки в эксплуатацию и выплаты всей сумму зарегистрировать свидетельство о собственности.
Схема выплаты суммы остатка и валюта, в которой он фиксируется, прописываются в обоих вариантах договора. Обычно они ежемесячные, но можно договориться о том, чтобы платить ежеквартально. Также от застройщика и договоренностей с ним будет зависеть размер регулярных выплат — они могут быть равными, увеличиваться или уменьшаться с приближением срока сдачи новостройки. Эти нюансы нужно детально обсудить в отделе продаж, выбрав комфортную для себя схему выплат.
Условия покупки квартиры в рассрочку в новостройке
Чтобы оформить недвижимость в рассрочку, нужно приехать в отдел продаж, выбрать подходящее жилье и сообщить менеджеру, что вы хотите приобрести его с отсрочкой платежа. Затем вы обсуждаете, каким будет первый взнос, срок выплат и регулярные платежи. Из документов требуется лишь паспорт и идентификационный код. Обсудив все нюансы, представитель застройщика подписывает с инвестором договор. В нем детально прописывается, в течение какого времени покупатель выплачивает продавцу стоимость жилья, и сумма каждого платежа.
Чаще всего сумма остатка фиксируется в долларах США и выплачивается инвестором в гривне по курсу Национального банка на момент платежа. Поскольку курс в Украине может меняться стремительно, некоторые застройщики предусматривают «страховку» для своих клиентов и указывают в договоре максимальный условный курс доллара — например, 30 грн. Это выгодно инвестору: если курс 25 грн/$, он платит по 25 грн, но если доллар вырастет до 40 грн, платить инвестор будет по 30 грн/$.
Также в договоре детально прописываются штрафы и пеня, которая взимается в случае, если инвестор просрочил очередной платеж. С просрочкой стоит быть осторожным — если застройщик сочтет вас недобросовестным плательщиком, то может не выдать ключи до тех пор, пока вы полностью не погасите сумму рассрочки.
При подписании договора купли-продажи квартиры инвестору необходимо будет заплатить залоговую сумму за квартиру — около $200. Позже, при подписании акта приема-передачи готовой квартиры, эти деньги пойдут в счет административных расходов за оформление документов, необходимых для госрегистрации прав собственности.
Чем меньше первый взнос по рассрочке, тем больше придется платить ежемесячно
Читайте также: Рассрочка в новостройках Киева в 2018 году
Преимущества и недостатки рассрочки на первичном рынке
Плюсы у рассрочки следующие:
- возможность приобрести квартиру, выплачивая ее стоимость поэтапно и без банковских процентов;
- минимальные требования к инвестору. Для того чтобы получить кредит в банке, нужно принести туда ряд документов, подтверждающих доход, а также обладать незапятнанной кредитной историей. Принимая решение о рассрочке, застройщик зачастую не требует ничего, кроме паспорта, идентификационного кода и первого взноса;
- размер первого платежа. Некоторые девелоперы предлагают рассрочку с первым взносом от 10%. Можно найти также вариант без первоначального платежа вообще;
- отсутствие переплат по процентной ставке. Годовой ставки, которую начисляет банк за пользование кредитными средствами, в случае рассрочки нет. Но тут необходимо уточнение: некоторые девелоперы, продлевая срок рассрочки, могут ввести процентную ставку на последующие после окончания строительства годы;
- итоговая стоимость жилья. При средней ипотечной ставке в 20% годовых пятилетний срок ипотеки повышает стоимость жилья в два раза. В случае рассрочки стоимость квартиры растет только за счет увеличения цены квадратного метра. Если же в договоре рассрочки зафиксирована стоимость квадратного метра, то переплата будет минимальной.
У приобретения недвижимости с отсрочкой платежа есть и ряд недостатков:
- обязательный авансовый платеж. Выше мы писали о том, что можно встретить предложения рассрочки без первоначального первого взноса. Но это скорее исключение, чем правило, поэтому как минимум 10-15% от стоимости квартиры застройщик может потребовать;
- короткий срок рассрочки. Чаще всего застройщик предоставляет кредит до окончания строительства жилого комплекса и не особо заинтересован в его продлении. Хотя, безусловно, об этом можно договориться;
- права собственности на недвижимость передаются инвестору только после выплаты всей суммы рассрочки. Поэтому нужно дополнительно уточнять, можно ли будет начинать делать ремонт или жить в квартире, если дом уже введен в эксплуатацию, а рассрочка еще не выплачена;
- потеря скидки при 100-процентной оплате. Тем, кто покупает недвижимость за полную стоимость, застройщик дает хорошую скидку в 15-25%. Это правило действует даже при ипотеке, ведь банк перечисляет девелоперу всю сумму сразу. А вот в случае рассрочки скидка теряется, что может стать неприятным сюрпризом для инвестора;
- привязка к доллару США. В большинстве случаев сумма остатка привязывается к курсу валюты , и резкие её колебания, которые не редкость в нашей стране, могут существенно повысить стоимость жилья.
Рассрочка в новостройках киева от застройщиков
В апреле 2019 года рассрочку в столичном жилом комплексе можно взять с минимальным первым взносом 10%. Условия застройщики предлагают разные, подробнее о них — в приведенной ниже таблице. Для удобства читателей мы разделили новостройки по классам.
Условия рассрочки в жилых комплексах экономкласса.
|
Первый взнос, % |
Срок |
Условия |
Жилой комплекс |
Застройщик |
|
30 |
До 3-х лет |
Только для ІV, VІ та VІІ очереди. Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
|
|
|
До введения дома эксплуатацию |
Остаток равными частями ежемесячно или ежеквартально. Стоимость кв. м не фиксируется
|
|||
|
До введения в эксплуатацию выбранного дома
|
Условия выплат оговариваются с инвестором индивидуально
|
|||
|
До окончания строительства выбранного дома |
Остаток равными частями. Стоимость кв. м не фиксируется |
|||
|
До конца 2021 года |
Остаток ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется |
|||
|
50
|
До июня 2019
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
|
|
|
До конца 2020 года |
Остаток равными частями ежемесячно с удорожанием 1 кв. м на 1000 грн |
|||
|
До марта 2020 года
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
|
Условия рассрочки в новостройках комфорт-класса.
|
Первый взнос, % |
Срок |
Условия |
Жилой комплекс |
Застройщик |
|
10, 30, 50 и 70 (по выбору инвестора) |
До 6-ти лет
|
Остаток равными частями ежемесячно.
На период строительства (до марта 2020 года) рассрочка беспроцентная. До этого срока необходимо выплатить не меньше 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% разбиваются на 5 лет. В этом случае на остаток суммы будет начисляться от 7 до 12% годовых в зависимости от периода рассрочки и остатка суммы
|
«Эквилибриум Трейд» совместно с холдинговой компанией «Киевгорстрой» |
|
|
10 |
До 5 лет |
Остаток выплачивается ежемесячно с удорожанием на 7-8% годовых Цена привязывается к курсу доллара США В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома |
||
|
До 7 лет |
До введения в эксплуатацию дома нужно выплатить половину стоимости квартиры.
После введения в эксплуатацию дома — удорожание остатка на 6-10%
Цена привязывается к курсу доллара США.
В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома |
|||
|
До введения в эксплуатацию +3 года |
||||
|
До 3-х лет |
Ежемесячные выплаты, удорожание остатка в зависимости от размера первого взноса. Цена фиксируется в долларе США
|
|||
|
|
До ввода дома в эксплуатацию |
Остаток равными частями, цена фиксируется в долларе США.
При первом взносе больше 50% цена фиксируется гривне |
||
|
15 |
Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
|||
|
20 |
До 18 месяцев |
Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
|
|
|
До 24 месяцев |
Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость фиксируется в долларах США |
|
||
|
До 50 месяцев |
||||
|
25 |
До окончания строительства выбранного дома
|
Остаток равными частями ежемесячно. Сумма фиксируется в гривне
|
||
|
30
|
До введения дома в эксплуатацию |
Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость квадратного метра не фиксируется |
|
|
|
До окончания строительства выбранной очереди |
Остаток равными частями ежемесячно. Оплата — до 20-го числа каждого месяца. Возможно досрочное погашение рассрочки без комиссий. Действуют коэффициенты к базовой стоимости кв. м: - при авансе от 50% и более + 100 грн; - при авансе до 49% + 300 грн |
|
||
|
До мая 2020 года |
Остаток равными частями ежемесячно. Каждые 4-6 месяцев возможно увеличение стоимости кв. м в зависимости от курса доллара США и степени готовности дома |
|||
|
До 3 лет |
Остаток выплачивается равными частями ежемесячно в гривне. Цена фиксируется в долларе США |
|
|
|
|
|
||||
|
|
||||
|
Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США
|
|
|
||
|
До 5 лет |
||||
|
До ввода в эксплуатацию |
||||
|
До 6 месяцев |
||||
|
До 5 лет |
Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США
При первом взносе 50% скидка 10% на полную стоимость |
|||
|
До 28 месяцев |
Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость увеличивается в зависимости от выбранной квартиры. Цена кв. м фиксируется в долларе США |
|||
|
До введения в эксплуатацию |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
|
||
|
Остаток равными частями ежемесячно. На сумму остатка насчитываются 10% годовых. Цена фиксируется в долларе США |
||||
|
Остаток выплачивается ежеквартально. Цена фиксируется в долларе США |
||||
|
До 24 месяцев |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
|||
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США
При первом взносе 50% скидка 5% и рассрочка на 12 или 18 месяцев |
||||
|
До 24 месяцев |
Остаток ежемесячно или ежеквартально по текущей базовой цене на дату каждого платежа |
|||
|
За месяц до ввода дома в эксплуатацию |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне |
|||
|
50
|
6 месяцев |
Остаток ежемесячно равными частями по текущей цене за кв. м. Цена кв. м фиксируется в долларе США |
|
|
|
12-24 месяца |
Остаток равными частями ежемесячно или поквартально. Сумма остатка фиксируется в долларе США |
|||
|
За месяц до ввода дома в эксплуатацию
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне
|
|||
|
До введения дома в эксплуатацию |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
|
|
Условия рассрочки в новостройках бизнес-класса.
|
Первый взнос, % |
Срок |
Условия |
Жилой комплекс |
Застройщик |
|
15 |
До ІІ квартала 2020 года |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
||
|
До 45 месяцев |
Остаток ежемесячно/ежеквартально.
До 30 мая 2019 года процент на остаток не начисляется, после — 4-9% |
|
||
|
20 |
До июня 2020 года
|
Остаток равными частями, ежеквартально/ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США. Возможны другие варианты рассрочки по договоренности с инвестором |
|
|
|
25
|
До 36 месяцев |
Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США |
||
|
До ввода в эксплуатацию выбранного дома |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
|||
|
30 |
До декабря 2019 года |
Остаток ежемесячно равными частями. Стоимость кв. м фиксируется в долларах США. |
|
|
|
До ввода в эксплуатацию выбранного дома |
Удорожание цены кв. м до 10% единоразово, затем привязка к курсу доллара США |
|||
|
До июня 2019 года |
Остаток выплачивается ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется. |
|||
|
До июля 2019 года |
||||
|
До февраля 2020 года |
||||
|
До 2 лет
|
Только для квартир больше 100 кв. м IV-й очереди. Остаток ежемесячно под 10% годовых с привязкой к курсу доллара США |
|||
|
До ввода в эксплуатацию
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
|||
|
|
Остаток выплачивается по удобному для покупателя графику. Цена кв. м не фиксируется |
|||
|
18 или 30 месяцев в зависимости от выбранной секции |
Остаток выплачивается равными частями. Стоимость увеличивается один раз на 3-7% при оформлении рассрочки, затем привязывается к доллару США |
|||
|
50
|
До декабря 2020 года |
Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США |
||
|
За месяц до ввода дома в эксплуатацию
|
Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне
|
|||
|
На 6 месяцев или дольше по индивидуальному согласованию |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США
|
|
||
|
60 |
12 месяцев |
Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
Условия рассрочки в новостройках премиум-класса.
|
Первый взнос, % |
Срок |
Условия |
Жилой комплекс |
Застройщик |
|
25 |
До ввода в эксплуатацию |
Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в гривне |
|
|
|
30 |
1 год |
Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
|
|
|
50 |
До 1 сентября 2019 года |
Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |
Выводы
Рассрочка — финансовый инструмент инвестирования в недвижимость для тех покупателей, у которых нет возможности заплатить 100% стоимости жилья или взять кредит.
При оформлении договора купли-продажи имущественных прав с отсрочкой платежа советуем внимательно прочитать его и задать все возникающие вопросы менеджеру отдела продаж.
Обсудить плюсы и минусы рассрочки, высказать мнение и узнать, какие застройщики предлагают лучшие условия, можно на форуме Застройщик с лучшими условиями рассрочки, варианты.
Обо всех объектах жилой застройки Киева можно узнать в разделе Новостройки Киева.
Узнать больше о жилых комплексах, высказать свое мнение и познакомиться с отзывами инвесторов можно на форуме рынка новостроек Киева.
Подпишись на специализированный канал Domik.ua в Телеграм и узнавай о новостройках столицы и области первым: https://t.me/domiknewbuild
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2019
