Анализ цен и спроса на рынке недвижимости Винницы

Журналисты портала Domik.ua продолжают исследовать, как за прошедший год изменился рынок недвижимости в разных регионах Украины. В данном обзоре мы расскажем о Виннице. В 2020 году, опираясь на исследования социологической группы «Рейтинг» и Международного республиканского института, областной центр шестой раз подряд признали самым комфортным городом Украины. 

Квартиры в Виннице с начала 2020 года подорожали на 5-10%. Об этом говорит Владимир Яцуба вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ) Украины, директор АН «СтильЭстейт». Рост цен связан с увеличением спроса — с начала года на 10%. Из-за COVID-19 и всемирного локдауна ряды покупателей пополнили инвесторы, предпочитающие ранее вкладывать деньги в зарубежные объекты. Кроме того, начали покупать квартиры соотечественники, которые вынуждены были вернуться с заграничных заработков домой. 

«Самое рентабельное вложение денег в Украине — это недвижимость, а не банк потому, что были ситуации, когда финансовые учреждения в один момент замораживали счета: переставали выдавать вклады или выплачивали небольшими суммами. Вырос спрос, особенно на рентабельную недвижимость: в новостройки вкладываются деньги, либо во вторичное жилье под сдачу в аренду», — объясняет эксперт. 

На вторичном рынке наибольшей популярностью, продолжает Владимир Яцуба, пользуются два формата. Первый — это социальное жилье: одно-, двухкомнатные квартиры по минимальным ценам (хрущевки, малосемейки). Другая категория покупателей предпочитает квартиры с большой площадью во введенных в эксплуатацию домах не старше 5-ти лет. 

Основная масса сделок заключается в ценовом диапазоне $20-30 тыс., говорит директор АН «Liga-ua», член АСНУ Александр Малоголовчук. 

Цены, класс жилья и площади квартир в Виннице зависят от района, констатирует директор АН «Визит», член АСНУ Светлана Приймак. 

«Популярные районы — Славянка, Замостье, Подолье. Непопулярные, бюджетные районы — Тяжилов, окрестности улицы Сергея Зулинского (Тарногородского). Эти массивы находятся дальше от центра города. В микрорайонах больше производственных комплексов. Там элитного жилья нет, как в центре и на Подолье. В округе много общежитий, такого временного жилья. Люди, которые там живут и работают, рассчитывают, что смогут купить недвижимость дешевле. Застройщики строят маленькие однокомнатные квартиры, такие по площади, как хрущевка, 30-32 кв. м. Соответственно, и цена ниже. В центре такого не может быть. На Славянке и Замостье однокомнатная квартира, которая строится в новом ЖК, — это 45 кв. м», — рассказывает специалист. 

Панорама Винницы

Читайте также: Обзор недвижимости Запорожья: цены на квартиры и прогнозы риэлторов

Сколько стоит квартира на первичном рынке недвижимости 

50% покупателей предпочитают квартиры на вторичном рынке, 50% — в новостройке, констатирует Владимир Яцуба. 

Александр Малоголовчук рассказывает, что в 2020 году в Виннице достраивают объекты, стартовавшие в предыдущие годы либо зимой текущего. За время карантина новых проектов застройщики не начинали. 

Стройплощадки в Виннице встречаются во всех районах, кроме центра, единогласно говорят операторы рынка. Причина в том, что там расположена сеть катакомб. В 17-18 веке нынешний центр Винницы был окраиной, беззащитной перед нападением разбойников. Катакомбы стали единственным способом бежать из города или переждать осаду. Туннели копали обитатели монастырей и жители. 

Цены в домах на этапе возведения стартуют в городе от 13 500-14 000 грн/кв. м. 

«В строящемся ЖК «Семейный комфорт» — квартира с черновой отделкой стоит $25 тыс., $560 за кв. м», — подсчитывает Светлана Приймак.

В проектах категории «премиум» стоимость квадратного метра начинается от $1 тыс. 

«ЖК Premier Tower строится на Вишенке. Проект относительно высокий, 14 этажей, представительского класса. Там на этапе котлована цены были от $1 тыс. и выше», — приводит пример Владимир Яцуба.

Выгодные варианты на первичном рынке предлагают в пригороде Винницы. Прайс-лист недвижимости за чертой города — от 10 до 17 тыс. грн/кв. м, говорит Александр Малоголовчук.

«В предыдущие годы стал застраиваться новостройками пригород. На Барском шоссе за чертой Винницы начали возводить дома. Немировское шоссе обрастает новыми домами — там даже 10-этажные застройки появляются. В Стрижавке 5-6-этажные многоквартирные дома активно строят. Всё по европейским тенденциям — люди движутся за город», — описывает ситуацию на рынке первичной недвижимости директор агентства. 

По данным поисковика надежных новостроек Bild.ua, в декабре 2020 года приобрести квартиру в Виннице можно в 27-ми строящихся жилых комплексах. Из них 6 проектов относятся к экономклассу, 8 — к сегменту «комфорт», 3 позиционируются как бизнес-класс и еще 8 объектов — как элитное жилье. На сервисе доступна подробная информация о каждом ЖК: характеристики, описание, цены, планировки, темпы строительства. Отличительная черта «Билд» — индекс надежности. Команда поисковика анализирует проекты с помощью авторской методики по 42-м параметрам, выставляет за каждый пункт баллы (максимум 220) и присваивает индекс надежности. Новостройки, получившие высокие оценки, отмечены на сервисе зеленым щитом. ЖК со средним баллом — оранжевым щитом. Красный цвет сигнализирует о низком индексе надежности и высоких рисках инвестиций. В Украине права инвесторов законодательно не защищены, поэтому эксперты советуют, прежде, чем вложить деньги в котлован, внимательно изучить разрешительную документацию проекта и репутацию застройщика. Сделать это можно самостоятельно или обратившись к профильным ресурсам. «Билд» предлагает инвесторам заказать детальный отчет, в который помимо максимально полной информации о новостройке, входит разъяснение эксперта и консультация юриста по договору. С примером такого отчета можно ознакомиться по ссылке.

Подробнее о новых предложениях первичного рынка недвижимости города можно узнать на форуме Новобудови Вінниці.

Читайте также: Обзор рынка недвижимости Львова: цены на квартиры осенью 2020 года

Диапазон стоимости квартир в домах старого жилого фонда 

Главное, на что обращают внимание покупатели жилья на вторичном рынке — месторасположение, говорит Владимир Яцуба. 

«Сам центр — это улица Соборная, где находится мэрия. Там расположен только очень старый жилой фонд — сталинки. Такие объекты крайне редко выходят на рынок в продажу. Метраж разный: может быть однокомнатная квартира 25 и 45-50 кв. м», — добавляет эксперт. 

Стоимость квадратного метра сталинки в центре города начинается от $1 тыс. 

«Цена зависит от состояния квартиры, сколько вложено в ремонт, какая сантехника. Если это элитный дом, который строился для ведомственных сотрудников партии, там гранитные лестницы, красивые перила. Соседи — винницкая интеллигенция. Площади большие. Трехкомнатная квартира 90-110 кв. м стоит $100 тыс. Такие объекты тоже пользуются спросом», — констатирует Светлана Приймак. 

Продаются в центре ветхие, аварийные дома, перестроенные бараки, дореволюционная постройка, продолжает риэлтор. 

«Местный «эксклюзив» — старые дома с удобствами на улице. Несколько домов таких находятся в центре. Вся квартира 30 кв. м будет стоить $20 тыс.», — резюмирует специалист.

В районах приближенных к центру, цена трехкомнатной хрущевки стартует от $35 тыс. Трехкомнатные квартиры в панельном девятиэтажном доме в зависимости от ремонта обойдутся в $40-50 тыс. 

«Приблизительно цены на жилье по всей Виннице одинаковые. Но в жилом массиве Вишенка старый жилой фонд пользуется большей популярностью. Недвижимость там дороже на 5-10%, чем по городу. Молодежь предпочитает одно- и двухкомнатные квартиры, трех- и четырехкомнатные менее востребованы», — дополняет Владимир Яцуба. 

Район Вишенка — спальный жилой массив с развитой транспортной и социально-бытовой инфраструктурой. Строился по принципу «город в городе». За однокомнатную хрущевку там просят $27-28 тыс. 

Самое доступное жилье в микрорайоне Тяжилов и местности ГПЗ. Однокомнатная хрущевка там стоит $20-21 тыс. Государственный подшипниковый завод был построен в 60-е годы. Чтобы обеспечить приезжих рабочих из других городов, возводили общежития и многоэтажные дома. В округе образовался пролетарский жилой массив. В 90-х спрос на продукцию завода упал, в 2007 году он перестал работать. В результате в округе отмечают безработицу. Тяжилов расположен в северо-восточной части города. Здесь присутствуют как многоквартирные дома, так и одно- или двухэтажные частные застройки. У микрорайона сложилась репутация криминального. Данные полицейских сводок регулярно опровергают этот миф. 

«Тяжилов понемногу возрождается. Облагородили озеро. В массиве развиты троллейбусные линии. Доступны рынки. Те, кто живут в массиве, по статистике хотят покупать недвижимость именно там. Говорят о том, что тут друзья, соседи, знакомые», — объясняет Владимир Яцуба.

Фото из Интернета. Микрорайон Тяжилов

Информационно-аналитический отдел портала, составил срез минимальной стоимости жилья в домах старого жилого фонда Винницы. Отметим, мы опирались на данные агентств недвижимости города. Цены могут отличаться в зависимости от района, типа домов, года постройки и качества ремонта. 

Для сравнения, квартиры в Черновцах по сравнению с ноябрем 2019 года подорожали на 15-20%. Основная категория покупателей — это клиенты с бюджетом до $40-50 тыс. Минимальная стоимость однокомнатной хрущевки в центре — $23-24 тыс., чешки продают за $27-30 тыс. Квартиры в панельном доме стартуют от $21 тыс., за киевки просят $26-27 тыс. 

Читайте также: Обзор Черкасского региона: цены на жилье осенью 2020 года

Цены на квартиры в современных домах Винницы

В центре города домов, построенных после 2000-х, практически нет, утверждают операторы рынка. 

«В Виннице центр не очень популярный. Он относительно маленький, можно сказать бизнес-центр. Там разве что под бизнес жилье берут, чтобы быть поближе к горисполкому. Особо эта местность не застраивается. Основные продажи происходят по спальным районам», — объясняет Александр Малоголовчук.

Самый востребованный микрорайон Винницы — ЖМ «Подолье», говорит Владимир Яцуба. Это молодой, жилой массив, строительство которого началось в 2003 году. Каждый дом возведен по индивидуальному проекту с использованием энергосберегающих технологий. Здесь построены новые дороги и пешеходные аллеи, оборудованы детские и спортивные площадки, высажены деревья и газоны. В жилмассиве появилась развитая социально-бытовая инфраструктура: фитнес-клубы, медицинские центры, детские сады, школы, ТРЦ. Среди преимуществ — парк им. Ющенко. К осени 2020 года последние дома проекта введены в эксплуатацию. В отделе продаж предлагают квартиры от застройщика по цене 18 600-22 000 грн/кв. м. На вторичном рынке, добавляет вице-президент АСНУ, однокомнатные квартиры стоят $50 тыс. 

«Двухкомнатная квартира площадью 72 кв. м, если человек оставляет мебель и технику, стоит $75 тыс. Это $1 тыс. за квадратный метр», — констатирует Светлана Приймак.

На таких окраинах, как Тяжилов, цена квадратного метра в новых домах — $ 500-700, добавляет Владимир Яцуба. Современные постройки там пользуются спросом, но их выбор небольшой.  

Дом в микрорайоне Подолье 

Редакция портала, основываясь на информации операторов рынка, составила таблицу средних минимальных цен на жилье в домах, построенных в 2000-х годах. 

Стоимость варьирует в зависимости от локации, класса жилья, наличия ремонта, мебели и техники. 

Читайте также: Обзор жилой недвижимости Одессы: осенние цены и прогнозы до конца 2020 года

Влияние COVID-19 на рынок недвижимости

Владимир Яцуба вспоминает, что с введением противоэпидемиологических мер в начале весны 2020 года, на рынке недвижимости Винницы была ситуация вакуума. Собственники боялись показывать квартиры, покупатели не ходили на просмотры. 

«Если смотреть по сайтам, покупательской активности не было. Методика моей компании была следующая. У нас большая база покупателей. Сотрудники прозванивали и спрашивали о готовности купить недвижимость. По результатам прозвона спрос остался на уровне 70-80%. Люди выражали желание покупать квартиры. Спрос никуда не делся даже в период карантина», — констатирует вице-президент АСНУ. 

Отложенные спрос и предложение способствовали снижению стоимости квадратных метров. 

«В апреле наблюдали полный застой и цены пошли вниз, в основном на трех- и четырехкомнатные квартиры. На однокомнатное жилье какой была цена в долларах, такой и осталась», — резюмирует Александр Малоголовчук. Эксперт отмечает, что по прошествии времени и с послаблением карантина рынок начал восстанавливаться, но число объектов продажи и количество покупателей к концу 2020 года не вернулись к докарантинным показателям. 

Операторы рынка говорят и о положительных моментах. Владимир Яцуба утверждает о том, что во время карантина у людей появилось больше времени, чтобы выбрать квартиру, посмотреть варианты, заняться документами. 

Еще одна тенденция 2020 года — карантин подстегнул спрос на частную недвижимость. 

«Люди приезжали из-за границы с деньгами и вкладывали их в недвижимость. В основном старались брать дома. Объекты, которые застоялись и не покупались по году-два, за лето все продались. Рынок был активным», — дополняет коллег Светлана Приймак. 

На какую скидку можно рассчитывать, покупая квартиру

Самые большие скидки винничане делали в начале карантина. 

«В период весеннего карантина встречались квартиры, которые продавались с большим дисконтом. Сложно было пригласить на просмотр покупателей. У кого возникала необходимость срочно продать недвижимость, уходили от рыночной цены на 20-30%», — вспоминает Владимир Яцуба.

На текущий момент, продолжает эксперт, рассчитывать на такой дисконт не стоит. Размер торга зависит от площади объекта. На однокомнатной квартире могут уступить $500, на двух- и трехкомнатном жилье — $1-2 тыс. 

Мнение коллеги поддерживает директор агентства недвижимости Светлана Приймак. 

«Люди рассчитывают на торг, но понимают, что нечего идти смотреть квартиру за $45 тыс., если в кармане только $30 тыс. Человек будет искать недвижимость за $33-32 тыс. с расчетом, что уступят $500-1 тыс., не больше», — объясняет риэлтор. 

За сколько времени купят квартиру в Виннице

В первую очередь срок экспозиции объекта зависит от цены, считают операторы рынка.

«Если собственник мотивированный, до двух месяцев квартиры продаются», — констатирует Владимир Яцуба. 

Важный параметр — площадь. 

«Если на трехкомнатную квартиру по среднерыночной цене нужно два-три месяца, чтобы подписать договор на продажу, то на однокомнатную в этом же районе достаточно месяца», — дополняет Светлана Приймак. 

Прогнозы винницких риэлторов: цены, спрос и предложение

Владимир Яцуба утверждает, что украинский рынок недвижимости получил благодаря пандемии ряд преимуществ. 

«Покупатели боятся инвестировать в другие страны и такие возможности ограничены. Много денег привезли украинцы с заработков. Если на год-два останутся закрытыми границы, люди будут вкладывать деньги в Украине в недвижимость», — прогнозирует специалист. 

Светлана Приймак говорит, что цены на квартиры будут зависеть от курса доллара. 

«Уже не первый раз это проходили, поэтому можно четко сказать о том, что когда доллар поднимается, то цены на недвижимость опускаются», — объясняет Светлана Приймак.

Александр Малоголовчук дает позитивные прогнозы на весну 2021 года, когда ожидается спад пандемии. 

«Весны будем ждать, когда основные страхи людей уйдут и торговля вернется на свое место», — объясняет точку зрения директор агентства недвижимости. 

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2020