Будет ли открыт рынок земли в Украине

Ранее Domik.ua рассказывал, можно ли продавать сельхозземли Украины .

После заявлений президента Украины Петра Порошенко и Международного валютного фонда о необходимости открытия рынка земли на повестке дня отечественного парламента встал вопрос завершения земельной реформы.

Учитывая объем аграрной экономики и украинский менталитет, неудивительно, что данный вопрос вызвал широкое обсуждение в обществе и соответственный конфликт интересов в Раде. Впрочем, все предложенные законопроекты довольно консервативны и варьируются от предложения продлить мораторий еще на пять лет до введения внутреннего рынка двумя этапами – в 2017 и 2019 годах.
Предыстория данной проблемы такова: в процессе массовой денационализации после развала СССР гражданам, работавшим в колхозах, полагалась выдача пая, средний размер которого составлял 3 га. Однако право собственности на него было неполным: транзакции купли-продажи запрещались.

Мораторий на продажу сельскохозяйственных земель является стандартной практикой, которая, среди прочего, применялась в странах Прибалтики, а также в Румынии и Болгарии. Его основная задача – дать государству время на создание необходимых для прозрачного рынка условий: кадастровых карт, механизмов государственной защиты продавцов, земельных банков и соответствующих нормативно-правовых актов.

Если мы обратимся к опыту упомянутых выше стран, то увидим, что несмотря на то, что в странах Прибалтики мораторий был снят в 1995-м, а в Болгарии и Румынии – в 1998 году, реальный процесс создания институциональной основы рынков земли проходил аж до 2003-2004 годов. В Украине данный процесс длится уже вдвое дольше. За это время Госгеокадастр в сотрудничестве со Всемирным банком создал один из наилучших в Европе кадастров, успел открыться и закрыться Государственный земельный банк, и было разработано более десятка законопроектов об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, мораторий существует по сегодняшний день. Причина – лоббирование его продления агрохолдингами и отсутствие политической воли для завершения столь резонансной реформы.

Читайте также: Рынок земли: сколько могут заработать украинские селяне

Подобное затягивание с отменой моратория в итоге привело к возникновению ряда диспропорций в аграрном секторе и сельской местности.

Назовем основные из них

1. Заброшенность земель. В среднем, 21% земель сельскохозяйственного назначения не обрабатывается. Причина: невозможность эффективного перераспределения земли рынком.

2. Низкая урожайность. Урожайность в странах-примерах (упомянутые выше страны + Венгрия, Словакия, Чехия и Польша) за 2003-2014 годы превышала украинские показатели в среднем на 25,6%.

Причин тому несколько:

• Деградация грунтов: с 2000 года содержание гумуса в грунтах уменьшилось с 3,36% до 3,14% (земли с содержанием гумуса ниже 2,5% черноземами не считаются).
• Экономия на удобрениях: средний уровень потребления удобрений в Украине в 2,5 раза ниже уровня стран-примеров.
• Отсутствие у малого и среднего фермера доступа к дешевым кредитам – из-за невозможности использовать землю в качестве залога и соответственный дефицит средств для переоснащения производственных фондов.

3. Ухудшение структуры производства. Причина – нежелание фермеров рисковать и выращивать продукцию с высоким уровнем добавочной стоимости на арендуемой земле приводит к повышению удельного веса растениеводства, а именно – наиболее простых его видов: зерновых и зернобобовых.

4. Монополизация аграрного сектора. Удельный вес земельных банков большого бизнеса за 2010-2015 годы вырос на 42% и сохраняет тенденцию к росту. Причина – разница в ценах на аграрную продукцию внутри страны и на международных рынках. На сегодня для пшеницы 1-3 классов она составляет 95% ($179 и $350 соответственно).

Очевидно, что малый и средний фермер в Украине не могут самостоятельно преодолеть все бюрократические препятствия и экспортировать свою продукцию, что делает их гораздо менее конкурентоспособными по сравнению с агрохолдингами. В комбинации с минимизацией издержек последними благодаря использованию современной техники, а также рядом нетехнологических факторов, таких ка: доступ к более дешевому кредитованию, курсовая разница и налоговые льготы, агрохолдинги получают прибыли гораздо выше среднерыночных и консолидируют земельные банки своих менее крупных конкурентов.

Важно отметить, что превышение прибыльности агрохолдингов над средним уровнем в аграрном секторе связано именно с мораторием и соответственным отставанием цен на землю от своего потенциала.   

Читайте также: Земельная реформа: грозит ли Украине глобальный «передел»

5. Плачевное социально-экономическое положение села. Основной точкой конфликта интересов при снятия моратория является цена земли. Как показывают расчеты, при наличии внутреннего рынка цена земли растет быстрее и становится выше, чем при его отсутствии.

Рост цен выгоден владельцам, однако понижает прибыли и капитализацию агрохолдингов. По сути, мораторий на продажу сельскохозяйственных земель – это субсидирование аграриев за счет владельцев земли, доход большей части которых не превышает минимального прожиточного уровня. Предположив, что средние темпы развития сельского хозяйства и соответственный рост цен на землю в странах-примерах после отмены моратория являются следствием влияния «невидимой руки рынка», можно найти недополученный рост капитализации украинских земель (иными словами – недополученный прирост благосостояния владельцев земли).

Поскольку все указанные выше диспропорции прямо или косвенно влияют на среднюю урожайность, они соответственно также влияют и на объемы производства в аграрном секторе. Умножив разницу урожайности между постсоциалистическими странами, создавшими внутренние рынки земли, и Украиной на объем украинского аграрного сектора, можно найти уровень недопроизводства аграрной продукции, сформировавшийся вследствие моратория.

Источник: World Bank, IMF, Госгеокадастр, Eurostat, Farmy.cz, dtz.com, EU Land Markets and the CAP- Jo Swinnen (scientific-publications.net), расчеты автора.

Перспективы развития

На сегодняшний день существует три основных варианта развития событий: продление моратория, поэтапный запуск рынка и введение рынка земли в формате обмена арендными правами (последний вариант включает в себя два различных законопроекта, однако их влияние на экономику одинаково). Экономический эффект каждого из них базируется на их способности исправить существующие диспропорции в аграрном секторе и выражается в росте стоимости всех сельскохозяйственных земель страны. С одной стороны, все владельцы, конечно, не смогут тут же ее продать и получить указанные суммы, но они смогут получить большие арендные доходы (или дороже ее заложить).

Рассмотрим особенности каждого из перечисленных вариантов.

Продление моратория. Данный вариант не способен как-либо урегулировать сложившуюся ситуацию, более того, он только ее усугубит, поэтому экономический эффект – отсутствует.

Поэтапный запуск рынка. Формирование внутреннего рынка, хоть и с рядом ограничений, позволит ценам вырасти на 71% в течении первых двух лет, что связанно с исчезновением коррупционной ренты. Дальнейший рост цен будет базироваться на росте урожайности и улучшении структуры производства.

Рынок арендных прав. Создание электронной площадки земельных аукционов также искоренит коррупционную ренту и усилит конкуренцию, что позволит ценам на землю вырасти на 71% в первые два года. Однако фундаментальные проблемы, созданные неполноценностью права собственности на землю, данный вариант решить не способен.
Итоги: украинское правительство, спустя более 15 лет после продления первого моратория, до сих пор не решилось его отменить. Регулярная отсрочка приводила к тому, что лобби агрохолдингов в парламенте становилось все сильнее, а «заказ на реформу снизу» как результат длительных пиар-кампаний, наоборот – все слабее. Сейчас правительство, заручившись поддержкой МВФ, получило окно возможностей для завершения земельной реформы и урегулирования ситуации в аграрном секторе. Воспользуется ли оно им? Ответ кроется в степени демократизации украинской власти.